Мониторинг ответов Росреестра на вопросы граждан и юридических лиц, 31 мая 2022 года

1. Что изменилось в законодательстве в области долевого строительства многоквартирных домов

 Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вносятся почти столько же времени, сколько существует сам Закон. Причина внесения изменений в действующее законодательство – защитить покупателей жилья, упростить процедуру регистрации недвижимости и усилить юридическую защиту прав участников долевого строительства. В сложных экономических условиях возрастает риск появления недостроенных объектов, поэтому необходимо создать новые механизмы защиты инвесторов.

Последние изменения в области долевого строительства рассмотрим в нашем материале.

1. Федеральным законом от 30 апреля 2021 года N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации":

1.1. Сокращены сроки государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве (после осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником) в случае представления в орган регистрации прав необходимых документов:

• в форме бумажного документа - до 5 дней;
• в форме электронного документа - до 3 дней;
• через МФЦ - до 7 дней

1.2. Требования о максимально допустимом размере машино-мест исключены;

1.3. Установлены пределы правовой экспертизы при осуществлении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости:

• проверка законности выдачи уполномоченным органом разрешения на строительство, а также проверка соответствия сведений, содержащихся в проектной декларации или плане создаваемого многоквартирного дома, сведениям, указанным в проектной документации

    2. Федеральным законом от 1 июля 2021 N 273-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"установлено:

Наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок.

3. Федеральный закон от 1 июля 2021 N 275-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вносит изменения в соответствии с которыми:

Предоставление проектной документации объекта капитального строительства в качестве приложения к техническому плану не требуется; в техническом плане указываются сведения о проектной документации в объеме предусмотренном требованиями к техническому плану; исключается такое основание для приостановления учетно-регистрационных действий как несоответствие технического плана в части количества помещений, этажей и машино-мест проектной документации объекта капитального строительства

4. Федеральным  законом от 30.12.2021 N 449-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дополнена часть 6  статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214  пунктами 1-2:

1) застройщик вправе осуществить перевод передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) в форме документа на бумажном носителе в форму электронного образа документа путем его сканирования и заверить его усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика. Указанный электронный образ документа (передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе. Изготовление указанного электронного образа документа осуществляется без взимания платы с участника долевого строительства;

2) застройщик после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства обязан передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

5. Законом N 58-ФЗ внесены изменения в том числе в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), предусматривающие:

уточнение пределов правовой экспертизы в части исключения проверки государственным регистратором прав:

• наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, введенные в эксплуатацию, а также соответствия таких введенных в эксплуатацию здания или сооружения виду разрешенного использования данного земельного участка и установленным применительно к данному земельному участку ограничениям прав на землю (часть 15 статьи 40).

2. Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на основании сделки купли-продажи дачного участка и построенного на нем дачного дома в садовом товариществе?

Государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Порядок представления заявлений о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов предусмотрен статьей 18 Закона о регистрации, а также Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883.

Так заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы могут быть представлены в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме).

Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Согласно части 12 статьи 18 Закона о регистрации, в случае представления заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов посредством почтового отправления:

1) подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя;

2) сделка с объектом недвижимости должна быть нотариально удостоверена;

3) доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку, должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;

4) к заявлению прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

Относительно представления документов для государственной регистрации прав в электронной форме, документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц.

Если сделка совершена в простой письменной форме, то запись в ЕГРН вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку. Если сделка совершается в нотариальной форме, то запись в ЕГРН может быть внесена по заявлению любой стороны сделки. В этом случае с согласия сторон сделки, документы на государственную регистрацию могут быть представлены нотариусом.

Также, необходимо отметить, что полномочиями по приему заявлений о государственной регистрации прав наделены многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг.