Московская аренда офиса: дальнейшие перспективы

В период летнего затишья на рынке коммерческой недвижимости аналитики и эксперты утверждали, что аренда офиса с наступлением осени активизируется и увеличится в этом сегменте, а рынок офисов столицы если и не возобновит рост, то, как минимум, стабилизируется. Оправдались ли прогнозы и, что же на самом деле сулит рынку эта романтическая пора года?

Несмотря на наметившееся оживление, вызванное, в первую очередь, реализацией отложенного спроса на аренду офисных помещений, рынок офисной недвижимости Москвы продолжает переживать, мягко говоря, не самые светлые времена. Спрос на офисные помещения продолжает оставаться на достаточно низком уровне, а количество сделок увеличилось незначительно и еще не может сравниться с докризисными показателями. Наибольшие «потери», отмечают эксперты Fellton Group, понесли владельцы офисных помещений класса «А», ставки аренды в которых снизились наполовину, а уровень вакантности даже на самых благополучных объектах находится на отметке 25-30%. Более того, предложение офисов «премиум» - класса, значительно превышает спрос на такие объекты.

Специалисты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» в своем отчёте о состоянии рынка коммерческой недвижимости за первое полугодие 2009 года отмечают, что только за период с января по июнь включительно на рынок было выведено 713 тыс. кв. метров качественных офисов класса «А», что на 50% больше, чем годом ранее. В нынешнем году доля новостроек класса «А» составила 54% от общего объема, превысив тем самым количество новых объектов более демократичного класса «В». Среди наиболее ожидаемых объектов, ввод которых состоялся в этом году можно отметить БЦ «Nordstar Tower», МФК «Градекс», III очередь МФК «Метрополис», БЦ «Двинцев» и некоторые другие объекты. По оценке аналитиков «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», снижение цен, несколько замедлилось, по сравнению с самыми проблемными в этом отношении IV кварталом прошлого года и I кварталом года нынешнего. Средние темпы снижения цен во втором квартале составили 9-10%, более других подешевели автономные офисы – на 18%.

Несколько лучше обстоят дела у собственников деловых комплексов класса «В», средняя ставка аренды таких объектов с хорошей транспортной доступностью, по данным 4Rent Estate, сегодня составляет 20-22 тыс. рублей за кв. метр в год. Также на рынке представлено достаточно предложений качественных офисов, предлагаемых к аренде по 15-18 тыс. рублей (НДС и эксплуатационные расходы – включены). Следует отметить, что уровень вакантности в большинстве БЦ класса «В», ниже, чем на объектах класса «А».

Львиная доля недорогих офисов, представленных сегодня на столичном рынке коммерческой недвижимости отвечают требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». Доля таких объектов среди всех столичных офисов составляет по разным оценкам 75-80%. Подавляющее большинство таких объектов, по информации British-Property.ru, приходится на офисы в помещениях бывших НИИ, административных корпусах ликвидированных фабрик и заводов и.т.д. Спрос на самые доступные офисы класса «С» оказался практически не подвержен кризису, особенно это утверждение актуально для объектов с хорошей транспортной доступностью, находящихся на относительно небольшом удалении от центра Москвы. Средняя стоимость аренды квадратного метра площади в БЦ класса «С», по сведениям British-Property.ru составляет 500 долларов в год.

Ещё одним сегментом рынка, пострадавшем от кризиса в меньшей степени, нежели другие, стал сегмент аренды офиса в особняках. Основная причина популярности таких объектов – их высокий статус, поддержание которого для многих компаний является необходимой статьёй расходов даже в сложное время. Основной спрос здесь сконцентрирован в субсегменте аренды отдельно стоящих зданий площадью 450-2000 кв. метров, рассчитанных на работу 80-400 сотрудников.

Помимо престижности аренда особняков имеет и ряд других преимуществ, так единственному арендатору не составит проблем организовать такой режим безопасности, который будет полностью исключать возможность утечки конфиденциальной информации. Наибольшее предложение офисов в особняках сконцентрировано внутри Бульварного и Садового колец, в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.

Кстати, если говорить о географии столичной аренды офиса, то здесь, как свидетельствует статистика Fellron.ru, больше всего помещений пустует за пределами МКАД и на востоке столицы. Справедливости ради следует подчеркнуть, что и до наступления кризиса арендаторы не слишком охотно перебирались в отдаленные районы Москвы и ехали на Восток, но сейчас, когда ставки аренды в центре существенно снизились, необходимость в экономии, оборачивающейся стоянием в километровых пробках, отпала в принципе. А средняя стоимость аренды офиса в бизнес центрах, расположенных между Третьим транспортным и Садовым кольцами, по состоянию на середину сентября, составляет 600 долларов за квадратный метр.

Компания «Деликатный переезд», провела целое исследование на тему переезда арендаторов из центра города на окраины и обратно и, как оказалось, 74% компаний переезжают в офисы, находящиеся в пределах ТТК и только 13% арендаторов едут из города на окраины ради экономии средств. Для сравнения, по данным той же компании, ещё год назад доля переезжающих из центра составляла 28%. Очевидно, что тенденция к оттоку арендаторов из центра сменяется на кардинально противоположную.

Предложение офисов на продажу, к началу сентября, по данным RRG сократилось на 5%, но общая площадь предлагаемых объектов увеличилась на 4% по сравнению с серединой лета. Совокупный объем предложения составил 2398 тыс. кв. метров. Цена предложения квадратного метра по итогам августа снизилась на 2% и зафиксировалась на уровне 4171 долл. за кв. метр, при этом с рынка снимаются объекты с явно завышенной ценой, что ещё более усиливает тенденцию к снижению цен.

Подытоживая сказанное выше, можно отметить, что стабилизация рынка, прогнозировавшаяся специалистами и ожидавшаяся игроками, постепенно наступает, главным свидетельством чему можно считать начавшуюся реализацию отложенного спроса. Несмотря на то, что нерешенными остаётся ещё целый ряд проблем, таких как, к примеру, практически полная остановка кредитования строительства новых объектов, общая нормализация ситуации в российской экономике, происходящая на фоне относительно высоких цен на нефть, позволяет надеяться на то, что оптимистичные прогнозы, относительно начала восстановления рынка офисной недвижимости уже этой осенью все же сбудутся.