На вопрос как купить квартиру в ипотеку, сегодня, хотя бы в общих чертах, смогут дать ответ многие. Главные положения ипотечного кредитования наверняка известны даже тем, кто лично не покупал жилье подобным способом. А те, кто покупал или собирается в ближайшее время купить квартиру по ипотеке уж точно знакомы с такими терминами как «заемщик», «кредитный договор», «залогодатель», «залогодержатель». Разумеется, знакомы они и с главным условием ипотеки: банк, выдавший кредит, получает квартиру в залог в качестве гарантии исполнения залогодателем своих финансовых обязательств. Таким образом, права купившего «ипотечную» квартиру гражданина ограничены до погашения им своего долга по кредиту.
Исполнение финансовых обязательств по кредитному договору, как правило, дело долгое, многолетнее. Жизнь изменчива, и у заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые заставят его искать ответ на другой вопрос, а именно: как продать квартиру в ипотеке.
Сразу скажем, что вопрос этот вполне разрешим. Квартиру продать можно. Но необходимо помнить, что пока она находится в залоге, любая операция с ней возможна только с одобрения банка. Поэтому первый шаг заемщика должен быть сделан в сторону своего залогодержателя для выяснения вопросов, может ли он закрыть кредит, и, если может, то на каких условиях. Главное - получить «добро» на продажу или досрочное погашение кредита от банка и решить с ним финансово-технические вопросы.
Так как же можно продать квартиру, находящуюся в залоге?
Финансовая ситуация у заемщика, решившего продать квартиру под ипотекой, может быть разной. Разным может быть и размер его задолженности перед банком. В зависимости от ситуации, можно выбрать разные способы решения проблемы.
Приемлемым вариантом, особенно для тех, кто уже выплатил значительную часть долга банку, может стать досрочное погашение ипотечного кредита. Взяв необходимую сумму в кредит на короткий срок, заемщик выплачивает весь ипотечный долг банку-залогодержателю, получает от него документ об отсутствии задолженности и подает его в управление Росреестра. После снятия с квартиры ограничений, квартира продается, и из полученных денег гасится кредит.
Заемщики, долг которых перед банком составляет весьма значительную сумму, и для которых оформление еще одного кредита станет заменой одной проблемы на другую, могут пойти другим путем и попытаться найти нового покупателя на квартиру. Новый покупатель может выступить в двух разных ипостасях – либо он переоформляет ипотечный кредит на себя, либо он полностью погашает долг перед банком из своих личных средств.
В первом случае покупатель, заключив ипотечный договор, становится новым заемщиком и залогодателем банка. Во втором покупатель сначала заключает с продавцом договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатель выплачивает долг продавца банку. Банк снимает ограничение и на этом основании в Росреестре с квартиры будет снято обременение и будет зарегистрирована сделка купли-продажи. Таким образом, покупатель становится полноправным владельцем квартиры без обременений.
Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка – вопрос, как видите, вполне разрешимый. Однако преградой к успешному завершению ипотечной истории может стать отсутствие покупателя, который выразит желание купить квартиру с обременением. Для этого ему должны понравиться как сама квартира, так и условия ее покупки. Если такого покупателя нет, имеет смысл дать поручение риэлторской компании заняться его поиском, что значительно ускорит весь процесс. Обращение к профессиональным риэлторам имеет еще одну хорошую сторону – продавцу будет обеспечено полное юридическое сопровождение сделки на всех ее этапах, в том числе переговоры с банком и обсуждение с ним условий закрытия кредита для клиента.
По материалам сайта zsg.ru
