Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

10 ноября на портале Realto.ru прошла интернет-конференция на тему: «Как сэкономить на аренде офиса». На вопросы посетителей портала отвечал Управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев.

Первый вопрос был получен по электронной почте от Елены из Москвы.

Сейчас весь город увешан рекламой, что сдается помещение за 3-4 тысячи руб. в год рядом с ТТК. Это, конечно, отличное предложение, но есть сомнение, что тут что-то не так, поскольку подозрительно дешево. Как Вы думаете, на что обратить внимание при ведении переговоров с собственниками?

Как правило, в зданиях, которые рекламируют такие ставки аренды, существует много «подводных камней». Для сравнения – аренда качественного склада обходится в те же 3-4 тысячи рублей. По этой ставке Вам могут предложить либо офис - склад, либо помещение в состоянии под отделку (за Ваш счет), либо офис в промзоне у МКАДА без инфраструктуры с расстоянием 30 минут до метро.

Есть и вполне приличные (на первый взгляд) здания, но нужно смотреть глубже: указывая низкую ставку, собственник получает прибыль с обязательных дополнительных услуг, таких как завышенная плата за управление зданием, а чаще всего за навязанные эксклюзивные услуги провайдера, в разы превышающие среднерыночные.

При подсчете месячных расходов часто выходит дешевле арендовать бизнес-центр за 9000 рублей за кв.м. в год с конкурентоспособным провайдером, чем за 4000 рублей за кв.м. в год с навязанным «карманным» поставщиком телекомуслуг.

Алена Ивановна: Можно подробнее о «подводных камнях», и что вы думаете о таких вещах, как база по коммерческой недвижимости?

Существует ряд уловок собственников повышающих их прибыль при невысокой ставке аренды: эксклюзивный провайдер, который обходится в разы дороже рынка телекомуслуг; несоизмеримый коридорный коэффициент; завышенная плата за управлением здания - список очень длинный.

Есть и неприятности, которые собственник пытается утаить, чтобы получить арендатора. К примеру, он никогда не скажет о том, что соседнее здание будут через месяц ломать и вам придется два года ходить по стройке, о том, что он продает здание и через некоторое время Вам предстоит оспаривать заключенный договор аренды с новым собственником в суде, о том, что прямо перед зданием через месяц начнут прокладывать или расширять дорогу и Ваш тихий офис будет стоять прямо вдоль проезжей части.

По поводу баз недвижимости.

Как правило, если Вы не профессиональный игрок рынка, то с Вами будут работать компании, продающие просроченные или недействительные базы, заплатив за которые 5-10 тысяч рублей Вы собьетесь с ног в поиске офиса.

Алена Ивановна. Я не понимаю, зачем нужны брокеры, причем как по жилой недвижимости, так и по коммерческой. Какие вы риски берете на себя? Найти офис? Так сейчас половину бизнес центров пустует, и офис можно снять в 2 - 3 раза дешевле, чем полтора года назад. Так, что, на мой взгляд, брокер по коммерческой - вымирающая профессия.

Уважаемая Алена, именно сегодня брокер стал вдвойне нужнее и выгоднее. Раньше за подбор офиса необходимо было платить комиссию – сейчас же комиссии платит владелец здания, а будущий арендатор получает качественную услугу бесплатно. Брокер помогает найти здание, удовлетворяющее всем потребностям, и помогает разобраться в «ловушках» расставленных собственниками зданий, ведущих агрессивную рекламную политику.

Викторов Олег: Заканчиваю ВУЗ, по образованию экономист, думаю, что смог бы отлично продавать коммерческую и жилую недвижимость. Что надо для того, чтобы стать риэлтором?

Добрый день Олег. Многие относились к брокерскому бизнесу с предубеждением, что любой сможет им заниматься. Непрофессионалы пытались заниматься этим, в следствие чего стали появляться такие отрицательные понятия как «черный маклер», «черный риэлтор». Стать успешным брокером, как и успешным шеф-поваром, ресторатором, бизнесменом любого профиля может далеко не каждый. Необходимо призвание, хорошее образование, знание рынка, опыт, вера в себя, твердое желание, интерес, дар убеждения и целеустремленность.

Желаю удачи.

Викторов Олег: Как этому всему научиться? У меня есть знакомый, который пошел работать стажером в крупную контору, три месяца он выполнял поручения типа "принеси-подай", получал 3000 рублей в месяц, в итоге плюнул и ушел в другую сферу.

Олег, Ваш знакомый неправильно составил трудовой договор. Если Вы хотите работать в серьезной компании за достойные деньги необходимо ответственно подойти к выбору работодателя и заключения трудового договора.

Петров-Водкин: Добрый день. Сейчас много помещений по низким ценам и с арендными каникулами. Но я боюсь, что сняв такое помещение и перевезя туда офис, через полгода я попаду на резкое повышение арендных ставок. Как обезопасить себя от таких ситуаций?

Добрый день. Обезопасить поможет только правильный договор аренды, в котором Вы пропишете защиту от всех опасений. К сожалению, многие арендодатели, рекламирующие низкие ставки пытаются навязать арендатору краткосрочные договоры, по которым действительно через 11 месяцев Вы можете стать заложником ситуации описанной Вами.

Петров-Водкин: Те, у кого я узнавал, заключают договор сроком на 6 месяцев. Вернее, с условием, что каждые 6 месяцев они имеют право пересматривать арендную ставку.

Можете назвать средние цены на офисы в пределах 3 станции от кольца, северная сторона Москвы, без витрин и парадных входов?

Мы не рекомендуем входить в договоры сроком менее 3 лет. Пересмотр ставки аренды рекомендуем прописать в договоре не чаще одного раза в год, но не более чем на 15 процентов. Приличные офисы класса В на севере Столицы можно арендовать по ставке 13-19 тысяч рублей за кв.м. год

Петров-Водкин: Да, и вдогонку вопрос. Наш арендодатель не хочет снижать стоимость аренды - мы платим явно выше, чем сейчас предлагают. Аргумент у них простой: не нравится - съезжайте. Есть ли у нас какие-то рычаги давления? Переезд - штука дорогая.

Необходимо провести ультимативные переговоры с указанием конкретного адреса и ставки аренды бизнес-центра, который Вам подходит для переезда. В случае отказа идти на снижение цены, предпринять попытку пообщаться непосредственно с владельцем здания, который будет лишен части прибыли управляющей компанией после Вашего отказа от помещений. Если это не удастся – переезжать в указанный бизнес-центр. Главное правильно заключить договор, учитывая все прошлые ошибки.

Вопрос получен по электронной почте от Светлаковой Арины: Снимали помещение в бизнес-центре, качество обслуживания оставляло желать лучшего... Сейчас пришли к выводу, что надо срочно съезжать, поскольку много вакантных площадей появилось. Хочу найти небольшой офис в центре, возможно, в жилом доме. Какие плюсы и минусы у такого офиса? Дороже он или дешевле, чем офис в БЦ?

Здравствуйте, Арина. Самое главное - офис в жилом доме может быть не менее проблемным. Помимо некачественного обслуживания к Вашему списку прибавится зависимость от настроений обитателей дома, отсутствие, пусть даже не блещущей умом охраны. Ставка аренды в жилом доме может соответствовать ставке бизнес-центра, идентичного по параметрам.

Рекомендуем попробовать сдать излишки площади в субаренду и провести беседу с управляющей компанией.

Серёга: Мы хотим снять помещение под кухню, готовить обеды для офисов. Но никто не хочет нам сдавать, даже когда мы обещаем сами сделать вытяжку и договориться с вывозом мусора. Что посоветуете?

Уважаемый Сергей. Рекомендуем Вам попытаться арендовать помещения у комбинатов, производящих продукты питания, либо прикрепиться к бизнес-центру, открыв столовую для сотрудников и арендаторов

Вопрос получен по электронной почте от Сергея: Есть ли сейчас возможность арендовать офис, например, 30-40 квадратных метров. Кабинет генерального директора переговорная. Просто бизнес позволяет сотрудникам работать дома, но все равно есть необходимость проводить переговоры?

Добрый день, Сергей. Есть профессиональные арендодатели, специализирующиеся на сдаче в аренду маленьких представительских блоков или просто переговорных комнат. Как правило, офисы сдаются «по системе все включено»: аренда, услуги ресепшн и секретаря. Но, необходимо учесть, что ставка в таких бизнес-центрах при пересчете на квадратный метр гораздо выше рынка.

Вопрос получен по электронной почте от Сергея: Денис, правильно я понял, что можно снять помещение вместе с услугами секретаря? Получается, что я смогу сэкономить на зарплате?

Да это так. Но не говорите Вашему секретарю, кто Вам подсказал (шутка).

Сергей Смирнов: День добрый! Каким образом переводится жилой фонд в нежилой?

Есть ли какие льготы по этому вопросу? И могу я свою квартиру на 1 этаже перевести в нежилой фонд?

Вы должны обратиться в МВК на Газетном переулке, которая ведет подобные дела. Процедура довольно долгая и сложная, требует большого объема документов и много времени. Запаситесь терпением. Удачи.

Сергей Смирнов: Спасибо за ответ. Скажите, а имеет вообще смысл такой перевод? Я хочу открыть магазинчик. Или проще будет снять палатку?

Если речь идет о помещении, которое Вам не принадлежит, то лучше арендовать помещение с готовыми документами для Вашего рода деятельности.

Сергей Смирнов: Я именно о том, чтобы перевести жилое в нежилое. От свекрови осталась однушка, думаю, что с ней делать. Собираюсь заняться торговлей всякими мелочами, типа "все по 50 р", нужно решить, снимать ли палатку, либо переводить свою однушку в нежилой фонд?

Необходимо провести анализ наилучшего использования, оценить район, выявить потенциальных клиентов. Возможно, дороже и эффективнее можно сдать в аренду, как жилье или под фитнес-центр, или под бытовые услуги, а затем уже принимать решение по переводу в нежилой фонд.

Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland: Я благодарен всем читателям и участникам конференции. Если у вас остались какие-то вопросы или нужна консультация в сфере недвижимости, буду рад Вашему звонку или письму в нашу компанию.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Производство и продажа бетона

Наш бетон крепче любого металла

Компания выпускает только качественный строительный бетон. Основой растворного бетона служит цементная смесь и вода, в которую прибавляют другие добавки, вследствие чего образуется прочный монолитный состав. Такой бетон будет стоить немного дороже обычного
00
Пособие на погребение в Москве

Пособие на погребение в Москве

Еще никто не знает в семье, еще родные надеются на лучшее, а в дверь уже стучат незнакомцы, оставляют визитки, предлагают недорогие ритуальных услуги…. Покойный еще жив для родных, они еще не успели осознать, что смерть пришла в их семью, но похоронные «черные» агенты уже настойчиво звонят, наживаясь на душевной боли
00
Портьерные ткани для штор

Секреты декора окон: незаменимые портьерные ткани для штор

Дизайнеры говорят, что две распространенных ошибки, которые совершают новоселы, впервые оформляя окна в новой квартире, сидят на противоположных полюсах, но обе упираются в беспечный выбор портьерной ткани для штор из каталога разнообразных предложений.
00
Уборка квартир после ремонта

Профессиональный клининг

Хотя уборка жилища служит условием здорового быта, не каждая хозяйка успевает выполнять ее своевременно. Круговорот жизни поглощает не только время, но и массу душевных сил
00
Пластиковые пломбы

Пластиковые пломбы от производителя

С развитием цивилизации и интенсивным техническим прогрессом людям приходится ужесточать формы контроля. Все организации имеют службу охраны. Любое предприятие, организация, компания и т.п. охраняются
00
магазин Ads-stroy

Напольное покрытие в квартире

Когда мы делаем новый ремонт в своем доме, мы стараемся довести до совершенства любую мелочь. Это дело не из дешевых в наше время, поэтому, если мы уже и решаемся на столь ответственный шаг, то стараемся по максимуму
00

Музей современного искусства появится на территории бывшего ЗИЛа

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов на презентации проекта на пятом Санкт-Петербургском форуме сообщил, что на территории бывшего завода имени Лихачева в течение 3-4 лет появится новый музей под руководством Государственного Эрмитажа
00

За уходящий год в столице ввели более 60 объектов социальной инфраструктуры

Как сообщил глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин, в текущем году с помощью инвесторов и государства в городе удалось построить порядка 60 новых объектов социальной инфраструктуры
00

В Новой Москве появится зоопарк

Как сообщил глава Департамента по развитию новых территорий Владимир Жидкин, в ближайшем будущем в Коммунарке создадут филиал Московского зоопарка.Его построят возле административно-делового центра поселка. Новый зоопарк буде занимать 300-600 га
00
Скрытая подсветка с использованием led-светильников

В чем преимущества скрытой подсветки

Для того, чтобы в помещении создать сказочную, волшебную атмосферу часто используют скрытую подсветку. Потолочный красивый плинтус будет эффектно смотреться даже при выключенном освещении, к тому же он скроет все незначительные дефекты потолка
00
Печи булерьян

Печи булерьян: почему они так популярны

При экономической ситуации, существующей в нашей стране, когда постоянно растет цена на привычные и до недавнего времени недорогие энергоносители, а именно на газ и электроэнергию, использование альтернативных источников энергии становиться все более актуальным и оправданным
00

2016 год стал очень плодотворным для строительной области Москвы

Как сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень на конференции «Итоги рынка недвижимости», в этом году показатель строительства недвижимости в Москве вырос по сравнению с прошлым годом на 6,4%
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: