На рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья появился новый тренд

На протяжении двух лет на рынке элитной загородной недвижимости Московской области наблюдается устойчивый тренд: дома в элитных поселках клиенты приобретают по цене земельных участков для последующего их сноса. Эксперты Villagio Realty – ведущей брокерской компании на рынке загородной элитной недвижимости – объясняют это тем, что спрос стал превышать предложение.

Дело в том, что после бума загородного строительства в 2000-х годах наступило резкое охлаждение рынка, покупатели были не очень активными, а вложения в проекты требовали серьезных инвестиций, поэтому девелоперы неохотно выводили новые загородные проекты на элитный рынок. В то же время пандемия и геополитические факторы заставили покупателей пересмотреть свое отношение к загородной недвижимости, в результате спрос на элитные коттеджи резко возрос, а предложения оказалось недостаточно.

Согласно данным NF GROUP, по итогам I полугодия 2025 года на рынке элитной загородной недвижимости Московского региона экспонировалось 2199 лотов (+9% за полугодие), в том числе 546 лотов на первичном рынке (25%) и 1653 лота на вторичном (75%). При этом за шесть месяцев 2025 года на первичном загородном элитном рынке было реализовано 95 лотов, что на 39% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако снижение количества сделок вызвано не охлаждением спроса, а предшествующим продолжительным вымыванием интересных предложений на рынке. То есть покупатель столкнулся с тем, что на первичном рынке все самые ликвидные предложения уже проданы, а в готовых поселках, с инфраструктурой и построенными домами, участков под застройку уже не осталось. Кроме того, большая часть предложения на вторичном рынке — это морально устаревшие дома, построенные более 10-15 лет назад и требующие капитального ремонта или реновации, что может оказаться дороже, чем новое строительство.

«Эта ситуация привела к тому, что на загородном рынке элитной недвижимости появился тренд на покупку недостроенных и устаревших домов для последующего их сноса и нового строительства. Например, в «Миллениум Парке» в старых кварталах (совокупно примерно 700 домовладений) всего 4 участка в продаже, это фактически менее 1%. Покупатели сейчас подыскивают современные дома, отвечающие последним архитектурным и дизайнерским тенденциям, однако на вторичном рынке таких объектов крайне мало», — отмечает Екатерина Крапивина, директор по продажам Villagio Realty.

Такое поведение покупателей объясняется еще и тем, что на вторичном рынке элитной недвижимости больше шансов приобрести лот, расположенный ближе к Москве. Поскольку свободных участков под застройку рядом со столицей почти не осталось, новые элитные поселки появляются на большем удалении от мегаполиса. Это подтверждается цифрами. Так, по данным NF GROUP, основное первичное предложение сосредоточено на удалении от 20 км от МКАД (76%): 45% лотов в зоне 20–30 км от МКАД и 31% — в зоне свыше 30 км от МКАД. При этом на вторичном рынке большая часть предложения представлена на удалении до 30 км от МКАД (93%): 26% лотов — в зоне до 10 км от МКАД, 29% — в зоне 10–20 км от МКАД и 38% — в зоне 20–30 км от МКАД.

«Получается, что на вторичном рынке элитной недвижимости можно подобрать объекты, расположенные гораздо ближе к Москве. И если у загородного дома цена адекватная, то покупателю проще приобрести такое строение, снести его и построить дом под себя, с удобными планировками, современной архитектурой и прочими нюансами, — добавляет Екатерина Крапивина. — В качестве примеров поселков, активно переживающих такую трансформацию и архитектурный ренессанс можно привести «Гринфилд», построенный в классическом архитектурном стиле, и «Шервуд» — клубный поселок с вековыми соснами на каждом участке, что представляет особый интерес для покупателей. Покупателям нравятся эти локации, их инфраструктура и зеленые зоны, но они уже хотят видеть в этих поселках другие дома, которые бы отвечали трендам современной архитектуры».

В поселке «Гринфилд», например, сегодня можно приобрести загородный дом без отделки площадью 615 кв. метров на участке 20,97 соток за 155 млн рублей. В поселке «Шервуд» продается живописный лесной участок площадью 32 сотки с домом «под ключ» площадью 500 кв. метров.

«В условиях высокой ключевой ставки банковское финансирование остается дорогим, что не позволяет девелоперам строить что-то новое в том объеме, как это было 5-10 лет назад. Маржинальность проектов низкая. Поэтому новых проектов на загородном рынке элитной недвижимости в ближайшее время будет немного. В этой ситуации тренд на покупку вторичных элитных домов и последующего их сноса сохранится и в следующем году», — прогнозируют в Villagio Realty.

Справка

Villagio Realty

Villagio Realty — брокерское подразделение девелопера элитной недвижимости Villagio Estate, а с 2023 года — самостоятельное агентство элитной недвижимости. Компания оказывает полный цикл сопровождения сделок с загородной премиальной недвижимостью. Villagio Realty обладает уникальной экспертизой в сегменте высококлассного девелопмента, что позволяет формировать собственные независимые рейтинги продаж на основе реальных сделок.