На сколько поднимутся цены на квартиры в новостройках?

Строительные компании отреагировали на инициативу Минстроя предлагать покупателям квартиры с отделкой в новых домах. Как известно, в августе 2016 года Никита Стасишин, директор Департамента жилищной политики Минстроя, на круглом столе «Жизнь за МКАДом: освоение Подмосковья» уведомил о том, что в Министерстве планируют разработать новые критерии стандартного жилья, среди них должна быть и минимальная отделка сдаваемых в эксплуатацию квартир.

В частности, «РБК-Недвижимости» провела опрос столичных застройщиков, которые выразили уверенность, что соответствие критериям по отделке квартир станет причиной увеличения цены на квадратный метр примерно на 15%. Эта оценка относится к массовому сегменту, по мнению экспертов, прирост стоимости 1 кв. м достигнет 10 тыс. рублей, а общая стоимость приобретаемого жилья увеличится на сумму от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей. В секторе элитного и бизнес-класса увеличение цены будет еще значительнее, потому что при отделке будут использоваться отделочные материалы с высокой стоимостью.

Никита Стасишин, озвучивший инициативу Минстроя, все же согласился, что запрещать застройщикам на законодательном уровне сдавать квартиры без отделки нецелесообразно, регуляция должна произойти естественно, в условиях здоровой конкуренции на рынке.

Какие виды отделки известны?

В Москве строительные компании предлагают три вида отделки квартир:

• черновая – предполагает установку входной двери и оконных пакетов, выводы к водопроводу, канализации и системе отопления;
• предчистовая – дополнительно выполняются выравнивание пола и стен и подготовка их к финальному ремонту;
• чистовая – плюс к ранее названным выполнены монтаж сантехнических приборов, оштукатурены и оклеены обоями стены, создано напольное покрытие, то есть квартира готова к въезду в нее жильцов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», утверждает, что большая часть московских новостроек сдается с предчистовой отделкой квартир. В то же время на Западе общепринятой считается сдача новостроек в состоянии чистовой отделки. Покупатель имеет возможность выбрать материалы, правда, выбор предлагается небольшой. Кстати, он может высказать просьбу о перепланировке, и застройщик, как правило, идет навстречу и выполняет ее.

Как же изменится стоимость жилья в новостройке после нововведения?

Диана Нилиповская, директор по продажам девелоперской группы компаний «Пионер», сделала прогноз о росте стоимости квадратного метра в новостройке в диапазоне от 10 до 30 тыс. рублей (в среднем по рынку). В каждом конкретном случае этот показатель будет изменяться, так как находится в прямой зависимости от качества отделки и особенностей проекта. Она привела пример: в проектах ГК «Пионер» разница в цене в зависимости от наличия и качества отделки составляет 10-15%, это объясняется тем, что в некоторых квартирах предусмотрена отделка, а в «дешевых» она не выполнялась. Так, для 1-комнатной квартиры в «LIFE-Ботанический сад» отделка обойдется покупателю в 900 тыс. рублей, в эту цену входит стоимость дверей, сантехнических проборов, отделочных материалов и услуг строительных бригад.

Мария Литинецкая («Метриум Групп») также подтвердила этот прогноз. По ее мнению, цена 1-комнатной квартиры площадью 45 кв. м в доме комфорт-класса может вырасти с 6,5 млн рублей до 7-7,2 млн рублей. В элит- и бизнес-классе увеличение цены, по ее мнению, будет еще значительнее, оно может достигнуть 30%. Причина – использование дорогих отделочных материалов. В этом сегменте стоимость 1-комнатной квартиры площадью 50 кв. м может вырасти с 12,5 млн рублей до 16 млн рублей или более. Она отметила, что верхняя планка подорожания не может быть указана четко, так как в каждом конкретном случае цена будет формироваться индивидуально на основе особенностей проекта и стоимости используемых материалов.

Сейчас на рынке преобладают предложения без отделки

По сведениям «Метриум Групп», большая часть новостроек в Москве сейчас сдаются без отделки.

Так, в массовом сегменте среди квартир и апартаментов на первичном рынке около 69% продаются в состоянии «без отделки», с чистовой отделкой – 14%, с предчистовой отделкой – 17%.

В сегменте бизнес-класса соотношение иное: без отделки продается 88% квартир, с чистовой отделкой – 8%, с предчистовой отделкой – 3%.

В сегменте элиткласса с чистовой отделкой продаются 21% квартир и апартаментов, с предчистовой отделкой – 7% объектов, без отделки – 72% предложений.

Сколько же в реальности стоит отделка квартиры в новостройке?

Лариса Швецова, гендиректор «Ривер Парк», считает приемлемой принятую в среде девелоперов цену отделки квартиры в размере 10% от стоимости 1 кв. м. Это справедливо в сегменте эконом- и комфорт-класса первичной недвижимости. Она сообщила, что средняя стоимость 1 кв. м в этом секторе рынка в Москве составляет 144,7 тыс. рублей. И отделочные работы не могут стоить дороже 10% от этой суммы. Покупателю, который не готов заплатить за отделку дополнительно, проще отказаться от ремонта «под ключ» и выбрать другой вариант - бюджетный.

Дмитрий Земсков, коммерческий директор «Главстрой Девелопмент», назвал примерный разброс цен в отделке квартир – от 6 тыс. рублей до 6 тыс. долларов за 1 кв. м. Такая разница объясняется классом жилья: в экономном секторе стоимость минимальная, в элитном же и бизнес-классе она на порядок выше.

Лариса Швецова назвала стоимость отделки в квартире в сегменте экономкласса на уровне 12-17 тыс. рублей за 1 кв. м. Она отметила, что девелоперы делают минимальные наценки, поэтому покупатели приобретают квартиры с отделкой практически по себестоимости.

Мария Литинецкая («Метриум Групп») назвала ориентировочные цены на отделку в элитном и бизнес-классе: в последнем случае верхний уровень достигает 80 тыс. рублей за 1 кв. м, но чаще варьируется в диапазоне 20-80 тыс. рублей, в первом – стоимость всегда выше 80 тыс. рублей за 1 кв. м.

Евгения Акимова, гендиректор IKON Development, объяснила, почему наценки девелоперов минимальные. Играют свою роль масштабность объектов, массовая закупка отделочных материалов и наем профессиональных бригад отделочников. Поэтому даже в бизнес-классе удается удерживать цены на выполнение отделки на уроне 20% от стоимости недвижимости.

Если покупатель квартиры в эконом- или комфорт-сегменте будет выполнять отделку самостоятельно, это мероприятие ему обойдется на 10-15% дороже, в элитном же сегменте разница увеличится до 20-30%. Мария Литинецкая подтвердила это примером проекта «Кварталы 21/19», его реализацией занимается ГК «ВекторСтройФинанс». По словам Андрея Колочинского, управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс», стоимость отделки «под ключ» обойдется покупателю в 15 тыс. рублей за 1 кв. м. Самостоятельное же выполнение отделочных работ потребует больших капиталовложений, единовременные затраты увеличатся, минимум, на 20% (могут достигать и 30%).

Как девелоперы оценили новацию Минстроя?

В целом, девелоперы отметили, что на московском рынке растет спрос на квартиры с отделкой. При этом Андрей Колочинский (ГК «ВекторСтройФинанс») отметил, что нет прямой зависимости между ростом спроса и наличием отделки в предлагаемой квартире. Он подчеркнул, что при выборе жилья покупатели учитывают множество факторов, и отделка – лишь один из них, не всегда решающий.

Мария Литинецкая («Метриум Групп») заметила, что регулирование рынка директивными методами не может позитивно отразиться на его развитии. В условиях, сложившихся на данный момент, среднестатистический покупатель заинтересован в максимальной экономии. Поэтому в его глазах обязательная отделка, которая станет причиной увеличения стоимости квадратного метра, не выглядит столь привлекательной. В сегменте же элит- и бизнес-класса спрос на отделку «под ключ» минимален, так как покупатели стремятся заказывать эти услуги отдельно по индивидуальным дизайн-проектам.

Кроме того, при выполнении инициативы Минстроя неизбежно использование различных технологий. Так, Дмитрий Цветов, глава управления аналитики и оценки девелоперской группы А101, обратил внимание на то, что при выборе метода отделки необходимо учитывать технологию строительства здания. Например, квартиры в панельных домах предпочитают покупать с готовой отделкой, а в монолитных чаще приобретают «коробки» как раз по причине того, что появляется возможность самостоятельно организовать пространство и сделать ремонт по собственному усмотрению.

Лариса Швецова («Ривер Парк») также подтверждает, что на рынке достаточно много предложений в новостройках, когда квартиры сдаются со свободной планировкой. В этом случае межкомнатные перегородки возводятся с помощью кирпичной кладки в 1-2 ряда в местах, указанных самим покупателем.

В пресс-службе «Лидер Инвест» обратили внимание на еще один аспект проблемы: покупатели, вынужденные приобретать квартиры со стандартной отделкой в новостройках, будут вынуждены тратить дополнительные средства на то, чтобы внести в интерьер изменения согласно собственным предпочтениям. Особенно проблематично создать универсальные варианты отделки в квартирах бизнес-класса, как правило, покупатели дорогих квартир предъявляют более жесткие требования.

Дмитрий Земсков («Главстрой Девелопмент») заметил также, что в связи с внесением обязательного требования отделки квартир возрастут риски для девелоперов. С одной стороны, затраты на выполнение строительства и отделки для застройщика увеличатся, с другой, он столкнется с тем, что часть покупателей откажутся от сотрудничества, так как им не понравятся вариант отделки или дизайн предложенных объектов.

Андрей Колочинский уточнил, что примерно третья часть покупателей готовы согласиться на отделку «под ключ» от застройщика, большинство же стремятся адаптировать новое жилье под свои запросы и желают выполнить отделочные работы самостоятельно.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, обращает внимание на другой аспект проблемы: примерно 30% покупателей квартир в новостройках оформляют ипотеку с нулевым первоначальным взносом, это говорит о невозможности для них собрать сумму в 15-20% от стоимости объекта. Из-за повышения цены на квадратный метр на 10-15% они могут отказаться от покупки, спрос на квартиры в новостройках в эконом- и комфорт-классе может значительно снизиться.

По мнению Ларисы Швецовой, на сегодняшний день строительный рынок не готов к выполнению обязательного требования по отделке квартир в новостройках. С одной стороны, часть покупателей не смогут платить больше за предлагаемое жилье, с другой, всегда есть достаточно большой процент покупателей, для которых обязательная отделка непривычна, они планируют самостоятельно обустраивать квартиру по своему вкусу. Поэтому и для девелоперов, и для покупателей идеальным было бы сохранение возможности выбора. Обязательная чистовая отделка лишит клиента возможности сэкономить, ведь в большинстве случаев перед переездом они все равно нанимают бригады отделочников и заказывают финишную отделку с выбранными ими материалами. В любом случае, даже если застройщик взял на себя «грязную работу», момент въезда семьи в квартиру оттягивается.

Мария Литинецкая напомнила, что на Западе все же общепринятой считается практика, когда застройщик сдает в эксплуатацию жилье после выполнения чистовой отделки. В перспективе и российскому строительному рынку необходимо готовиться к повышению стандартов качества и выполнению этого требования.

Марина Любельская, заместитель генерального директора концерна «КРОСТ», соглашается с тем, что вектор на сдачу квартир с отделкой в новостройках уже задан. Она прогнозирует, что в ближайшем будущем многие девелоперы будут продавать квартиры с чистовой отделкой.

Диана Нилиповская (ГК «Пионер») подтвердила, что инициатива Минстроя принята позитивно, так как это позволит формировать комфортную городскую среду. Евгения Акимова, согласилась, что в перспективе продажа «бетонных коробок» станет неактуальной, а цивилизованный подход к подготовке предложений от застройщиков сориентирует их на использование европейского опыта и выполнение отделки white box.