На вторичке старой Москвы предложение комнат за год увеличилось на 22%

Комнаты занимают 4,5% в общем объеме экспозиции на вторичном рынке старой Москвы, за год их число выросло на 22%, средняя стоимость лота составляет 4,67 млн руб. – в годовом выражении она увеличилась на 3,3%; в ТиНАО на комнаты приходится всего 1,1% вторичной экспозиции, медианная цена – 3,45 млн руб., за год показатель уменьшился на 3,5%, подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость. Аналитики компании также выявили распределение предложения и медианную стоимость комнат в разных локациях Москвы: больше всего объектов представлено в ЮАО – 765 шт., самые дешевые лоты в ТиНАО и ЗелАО: 3,2–3,5 млн руб.; среди московских районов по количеству комнат лидирует Перово (127 шт.), за ним Басманный (116 шт.) и Текстильщики (108 шт.).

По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 4,60 тыс. комнат, что занимает 4,5% в общем объеме вторичной экспозиции. По отношению к данным годичной давности их количество увеличилось на 22%. В Новой Москве у покупателей есть выбор из 100 комнат (это всего 1,1% в общем предложении вторички ТиНАО), с февраля 2025 г. число вариантов выросло на 30,4%.

«Несмотря на то, что комнаты являются одними из самых доступных по стоимости объектов (в это понятие включаются также доли в квартире, выделенные в натуре), назвать их популярными и ликвидными вряд ли можно. Именно по причине малой востребованности они накапливаются в экспозиции», – отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

Специалисты–практики компании подтверждают отсутствие роста покупательского интереса к комнатам.

«Действительно, комнаты представляют нишевый формат, на такие предложения не бывает заметного увеличения или уменьшения спроса. Это всегда специфический товар, ведь далеко не каждый согласится делить места общего пользования с другими людьми, – говорит Мария Варьяс, руководитель офиса ''Тургеневский'' ИНКОМ-Недвижимость. – Основная особенность и даже опасность приобретения комнаты – нарушение права преимущественной покупки. По закону (статья 250 ГК РФ) собственники соседних жилых помещений в квартире имеют приоритет приобретения. То есть, человек, начиная продажу, должен сначала предложить объект им, а только потом, в случае их письменного отказа, заверенного у нотариуса, выставлять комнату на свободный рынок.

Если эта норма нарушена, и объект предлагается третьему лицу без надлежащего уведомления, то сосед может обратиться в суд с иском, оспорить сделку и перекупить право собственности.

Зачастую сособственники злоупотребляют этим своим правом: игнорируют уведомления о намерении продать комнату, уклоняются от официального оформления отказа от покупки либо заявляют о своем желании купить и не покупают. Из хорошего: в последние годы сложилась судебная практика, в соответствии с которой суд встает на сторону покупателя, если будет доказано, что собственник соседней комнаты злоупотребил своим правом преимущественной покупки. Покупатель может обезопасить себя от рисков, обратившись в крупное агентство недвижимости со штатом квалифицированных юристов и риелторов».

По словам Марии Варьяс, на цену комнаты влияют как общие факторы – статус локации, близость к метро и МЦК/МЦД, тип дома, состояние объекта, этаж и т.д., так и частные – количество комнат в квартире и число соседей, а также их социальный портрет. Если, например, соседи злоупотребляют алкоголем или ведут антиобщественный образ жизни, продать комнату в такой квартире сложно даже за малую сумму.

Согласно статистике АЦ ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость комнаты в старой Москве составляет 4,67 млн руб. (за год она выросла на 3,3%), в ТиНАО 3,45 млн руб. (за год снижение на 3,5%). Аналитики компании выявили распределение предложения и медианную стоимость комнат в округах Москвы, а также динамику этих показателей в годовом выражении.

Дмитрий Таганов: «Самое значительное предложение комнат на вторичном рынке Москвы – в Южном и Восточном округах: 765 и 723 шт. соответственно. Третье место у ЦАО – 652 лота. Наименьшее число объектов в экспозиции Новой Москвы и Зеленограда: 24 комнаты в ТАО, 53 шт. – в ЗелАО и 79 шт. – в Новомосковском округе. В остальных округах на продажу выставлено от 273 до 615 комнат.

Прирост предложения за год зафиксирован во всех округах столицы – от +14,3% в ТАО до +36,2 в НАО.

Усредненная стоимость комнат сопоставима в большинстве локаций Москвы (4,3–4,9 млн руб.), за исключением самого дорогого ЦАО (6,9 млн руб.) и самых дешевых ЗелАО и ТиНАО (3,2–3,5 млн руб.).

С февраля прошлого года медианные ценовые показатели уменьшились только в Новой Москве: в ТАО (–11,1%) и НАО (–0,1%). В Юго-Западном и Западном округах изменений нет; в остальных отмечено подорожание от 1,5% до 6,5% – с одной стороны, оно объясняется общим несущественным повышением средних цен на недвижимость, с другой, вымыванием из экспозиции наиболее экономичных вариантов».

Динамика объема предложения и стоимости комнат с начала 2024 г.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Специалисты АЦ ИНКОМ-Недвижимость также составили список из десяти районов столицы с самым большим количеством комнат – совокупно здесь сосредоточено 22% предложения этого формата в Москве. В первой тройке Перово (127 шт.), Басманный (116 шт.) и Текстильщики (108 шт.). Во вторую тройку вошли Пресненский (103 шт.), Тверской (99 шт.) и Щукино (93 шт.). На седьмом месте Измайлово (92 шт.); замыкают перечень Южнопортовый (91 шт.), Даниловский (89 шт.) и Люблино (87 шт.).

Районы Москвы с наибольшим предложением комнат

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость