На «вторичке» старой Москвы студии на 35% дешевле «однушек», но их выбирают лишь 7% покупателей

В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали самые бюджетные и востребованные категории жилья на вторичном рынке старой Москвы с точки зрения происходящих с ними изменений и конкуренции друг с другом. Так, предложение 1-комнатных квартир здесь сокращается (за год – на 8%), а число студий, переходящих с первичного рынка, наоборот, растет (за год – на 12,6%). На стороне последних – весомое ценовое преимущество, средняя стоимость их предложения на 35% ниже, чем у стандартных 1-комнатных квартир. Однако из-за ограниченного выбора студий и меньшей прибыльности от сдачи их в аренду (ставки найма могут быть до 20% ниже, чем у полноценных «однушек») в Москве лоты такого формата выбирают лишь 7% покупателей 1-комнатных объектов, остальные 93% приобретают обычные квартиры. 

Кроме того, специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют увеличение в текущем году активности покупателей комнат – на 6-7%. Они подчеркивают, что такая ситуация сложится, если продавцы данных объектов не будут массово завышать цены, что может привести к уравниванию стоимости комнат со студиями и самыми бюджетными «однушками».

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на данный момент спрос на вторичном рынке жилья столицы сосредоточен в сегменте наиболее бюджетных – 1-комнатных – объектов, во многом из-за ослабления платежеспособности населения в период пандемии. В том числе это касается консервативных инвесторов, чья активность ожидаемо будет весьма высокой: в этом году каждая десятая сделка на «вторичке» пройдет с целью сохранения сбережений, а также для сдачи купленного жилья в аренду. Эксперты компании предполагают, что 80% условно инвестиционных сделок будет заключено именно в категории 1-комнатных объектов.

При этом, по подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в сравнении с июнем 2019-го предложение 1-комнатных квартир на вторичном рынке старой Москвы сократилось на 8%, до 9 345 лотов. Тем временем в экспозиции нарастает количество студий (в отличие от первичного сегмента, на «вторичке» в основном представлены уже готовые объекты), которые конкурируют с «однушками» в борьбе за покупателей с ограниченным бюджетом, – за год оно выросло на 12,6%, до 1 020 лотов.

О плюсах и минусах покупки объектов из указанных категорий рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «С точки зрения оборачиваемости на рынке студии не отличаются от 1-комнатных квартир масс-маркета – они быстро перепродаются и возвращаются в экспозицию. При этом у студий есть существенное ценовое преимущество – наша статистика показывает, что средняя стоимость предложения таких объектов на “вторичке” Москвы составляет сейчас 4,8 млн рублей, что на 35% меньше стоимости стандартных 1-комнатных квартир, равной 7,4 млн рублей. И для некоторых покупателей, желающих поселиться в столице, студии являются единственной возможностью здесь закрепиться – когда, скажем, им не хватает средств на приобретение обычной “однушки“, а взять ипотеку они не могут или опасаются, тем более в условиях экономической нестабильности.

Однако у выбора в пользу студий также есть весомые минусы. Во-первых, препятствием является все еще ограниченный объем предложения таких лотов в старых границах столицы. Поэтому покупателям не всегда удается найти объект, подходящий им по стоимости или расположению. Что же касается инвесторов, зарабатывающих на сдаче купленной жилплощади в аренду, то студия обычно приносит им меньший доход, чем 1-комнатная квартира. По нашим подсчетам, в среднем при равных параметрах (одна и та же локация, схожие качественные характеристики объектов и состояние домов) ставки найма студий могут быть до 20% ниже, чем у 1-комнатных квартир, из-за большего метража последних».

Аналитики компании отмечают, что на вторичном рынке жилья старой Москвы 7% покупателей, планирующих приобрести 1-комнатную жилплощадь, выбирают студию, остальные 93% такого спроса приходится на стандартные «однушки». Для сравнения – в Подмосковье, где выбор студий шире (1 911 лотов на «вторичке»), а их средняя стоимость ниже (2,4 млн рублей), конкуренция таких лотов с 1-комнатными квартирами гораздо сильнее – 20% против 80% соответственно.

Тем временем специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость также поделились наблюдениями по поводу еще одного бюджетного сегмента жилья – комнат. В сравнении с июнем прошлого года количество комнат, экспонируемых на вторичном рынке столицы, уменьшилось на 40,9%, до 2078 объектов, их средняя стоимость составляет сейчас 3,4 млн рублей. По мнению специалистов компании, интерес потребителей к комнатам может усилиться из-за последствий пандемии.

Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Мы ожидаем, что на “вторичке” старой Москвы спрос на комнаты в этом году вырастет на 6-7%, за счет покупателей, которые из-за возникших сложностей с финансами не смогут позволить себе отдельную жилплощадь. Однако есть важное условие – необходимо, чтобы на рынке было достаточное количество комнат с грамотно выставленной стоимостью предложения. Дело в том, что многие продавцы таких лотов сильно завышают цены, особенно если их собственность находится в центральных районах столицы. И если стоимость большей части комнат будет выше рыночной (из-за желания продавцов воспользоваться активизацией спроса) и приблизится к ценам на студии и самые бюджетные “однушки”, то потенциальные покупатели по возможности отложат сделку, чтобы накопить средства на отдельное жилье».