Налоги при продаже квартиры: сколько заплатят нерезиденты и хозяева съемного жилья. 5-летний срок владения – кому положены льготы и почему глупо писать в договоре заниженные суммы

В вопросе налогообложения при продаже недвижимости существует правило, хорошо известное сегодня не только профессионалам, но и вообще всем заинтересованным лицам. Если квартира находилась в собственности более трех лет, то от налогов освобождается вся вырученная от продажи сумма. Если же меньше трех лет – то 1 млн руб. Никоим образом не споря с этим тезисом (а он в целом, конечно, справедлив), мы решили разобраться с нюансами. Действительность, как это часто бывает, оказалась немного сложнее.

Ошибка нерезидента

Первой категорией, могущей очень серьезно пострадать от плохого знания законов, оказываются нерезиденты. Широкой публике понятие «резидент» известно в несколько ином контексте (шпионские романы), поэтому разъясним его значение применительно к нашей теме. Резидент – это лицо, постоянно проживающее в России.

«Согласно ст. 207 Налогового кодекса (НК) РФ, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев», - разъяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости. Из правила, как всегда, есть некоторые исключения: например, не теряют резидентства те, кто выехал для обучения и лечения; госслужащие (включая военных), находящиеся в командировках; лица, работающие на морских месторождениях нефти и газа.

Однако есть жизненные ситуации (и совсем не единичные), когда человек может перестать быть резидентом. Скажем, пенсионер, сдавший свою квартиру в аренду и укативший куда-нибудь в Турцию или Таиланд. Если его суммарное время пребывания за пределами России превысит 183 дня в течение года – он больше не резидент.

Дальше все становится совсем печальным. Во-первых, нерезиденты платят подоходный налог не в 13%, а в 30%. А во-вторых, им не положены вообще никакие льготы. «В соответствии с п. 17.1 статьи 217 НК РФ, к доходам, не подлежащим налогообложению (освобождаемым от налогообложения), относятся доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации», - говорит Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». Далее эксперт уточняет, что это относится ко всем видам налоговых вычетов. Так что нерезидентам не доступны:

- ни право на полный налоговый вычет в случае владения недвижимостью более трех лет;

- ни право на высвобождение в 1 млн при владении менее трех;

- ни право уменьшить налогооблагаемый доход на сумму фактически понесенных расходов.

Последний тезис нуждается в чуть более подробном разъяснении. Обычный человек (резидент), продающий квартиру, может вычесть из суммы доходов то, что он потратил на ее приобретение. Купил квартиру за 5 млн, продал за 8 млн – доходы составили 3 млн руб. Нерезиденту такой путь закрыт.

…Одним словом, участь резидента незавидна: он всегда и везде платит 30% от полученной суммы. Правило неумолимо, как колесница Джаганнатхи.

Станьте ИП! А надо ли?

Еще одна группа, к которой налоговые законы не очень дружелюбны, – рантье. На наш взгляд, эта категория даже гораздо многочисленнее, чем дауншифтеры. Как-то принято считать, что профессиональными предпринимателями являются те, кто зарегистрировался в подобном качестве в налоговых органах, т.е. открыл собственную фирму или стал индивидуальным предпринимателем (ИП). Люди ...