В феврале 2021 года на вторичном рынке Москвы экспонируется 8,2 тысяч 1-комнатных квартир. При этом на рынке представлено только 789 полноценных квартир, площадью от 30 до квадратных метров, которые располагаются в 5 минутах ходьбы от метро. Самая дешевая такая квартира продается за 6,85 млн рублей. Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков рассказал о том, насколько такие объекты интересны с точки зрения вложения средств и то, как выбрать действительно интересный объект для вложений средств.
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:
– Все квартиры у метро привлекательны. Это связано с тем, что подобные объекты быстрее продаются, быстрее сдаются в аренду и арендные ставки на них несколько выше. Если говорить об инвестиционной составляющей, то сравнивая дорогую 1-комнатную квартиру у метро и дешевую 1-комнатную квартиру не у метро, то второй вариант будет привлекательнее.
Повысить арендную ставку в квартире можно несколькими способами. Первый – это сделать в квартире ремонт. Но хороший ремонт в 1-комнатной квартире обойдется в 400-500 тысяч рублей. Таким образом, эти вложения отобьются через 7-8 лет. При этом через этот же период ремонт нужно будет переделывать. Второй вариант: заселить квартиру не одну семью, а делать койко-места. В этом случае доход с квартиры повышается, но квартира убивается «в ноль». Плюс весьма вероятны конфликты с соседями и претензии со стороны участкового. Еще один вариант – посуточная аренда. Но такой бизнес уже является достаточно активным и его нельзя назвать «пассивным».
Вопрос стоимости является очень существенным для инвестиционной привлекательности объекта. Так, если квартира по определенному району стоит 7,5 млн рублей, а у нас есть возможность приобрести ее за 6 млн рублей, то эти 1,5 млн рублей будут существенно влиять на инвестиционную привлекательность объекта.
Также мы исходим из того, что сдача в аренду жилья приносит 5-6% годовых. Кроме того, размер «интереса» будет повышаться из-за роста ставок, а также из-за того, что на 5-10% будет дорожать сама квартира.
Самый главный фактор выбора интересного объекта для инвестиций – цена покупки. Ремонт практически не важен, так как его можно сделать. В некоторых случаях работает правило: чем хуже ремонт, тем лучше. Так как стоимость проведения отделки для «однушки» в Москве составляет 300-350 тыс. рублей, а цена из-за отсутствия ремонта может быть снижена на 600-700 тысяч рублей. Также важно проверить документы, но это по умолчанию должно быть проверено.
Главный секрет успешных инвестиций – найти квартиру, которую продают дешевле средней цены по рынку. Просто открыть агрегатор и найти там такое предложение очень сложно.
Комментарии
(0)#