Недвижимость Москвы: итоги года

В 2012 году на сайте AVITO.ru в разделе «Недвижимость» было размещено свыше 1,835 млн объявлений о продаже жилой недвижимости, из них более 206 тыс. – в Москве и 356 тыс. – в Москов-ской области. Специалисты AVITO Недвижимость провели исследование структуры предложения на рынке вторичного и нового жилья, а также изучили динамику цен на квартиры столицы и области.

Структура предложения по виду объекта

В структуре предложения по сегментам рынка явно преобладает вторичное жилье, доля которого среди поданных объявлений составила 93% в Москве и 86% – в области. На новостройки прихо-дится всего 7 и 14% предложений соответственно. «В Москве такая ситуация объясняется дефицитом свободных площадок под застройку и крайне редким появлением новых проектов, – поясняет директор по развитию AVITO.ru Кристоффер Норман. – В последние годы большое количество инвестиционных контрактов было прекращено по инициативе Администрации города в связи с несоблюдением застройщиками действующих строительных норм и ряда ограничений по строительству. Поэтому доля квартир-новостроек в общем объеме предложения минимальна».

В области же доля новостроек в 2 раза превышает аналогичный показатель по Москве. Это объясняется тем, что в последние годы Московская область прочно удерживает лидирующие позиции по вводу жилья, вследствие чего показатель первичного сегмента на рынке здесь постепенно увеличивается. Предложения по вторичному рынку практически равно поделены между Дальним, Средним и Ближним Подмосковьем (37, 32 и 30% от всех объявлений соответственно). Доля квартир, расположенных в границах Новой Москвы, минимальна – 1% в общей структуре. Однако это отнюдь не означает, что на территории Новой Москвы имеет место острая нехватка жилого фонда. Просто собственники квартир здесь не спешат выводить на рынок свои объекты, которые теперь приобрели статус столичной недвижимости, рассчитывая реализовать их через 1-2 года по гораздо более высоким ценам.

В сегменте вторичного московского жилья превалируют двух- и трехкомнатные квартиры – в совокупности на них приходится почти 2/3 от общего количества предложений. В Подмосковье боль-шинство вторичных квартир – одно- или двухкомнатные. На них приходится более 3/4 ассортимента (37 и 40% соответственно). Каждая пятая квартира, выставленная на продажу в Подмосковье – «трешка». А вот доля многокомнатных квартир в Московской области – 2% – заметно ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге (по 7%). Дело в том, что только в последние годы, с появлением в Подмосковье новых классов жилья «комфорт+» и «бизнес», на рынок здесь стали появляться квартиры с 4 и более комнатами.

Структура предложения по типу застройки и средняя площадь квартир

Согласно данным аналитического центра AVITO Недвижимость, средняя площадь квартиры, предлагаемой на вторичном рынке Москвы в январе 2013 г., составила 62,3 кв.м. Средний размер квартиры в новостройках – 73,7 кв. м. В области аналогичный показатель составил 50,4 кв. м для вто-ричного жилья и 57,9 кв. м – для новостроек.

На вторичном рынке, такая разница обусловлена, прежде всего, структурой самого предложения, а не реальными различиями в планировках квартир. Средняя площадь однокомнатной квартиры, выставленной на продажу на вторичном рынке Москвы и Подмосковья, составляет 36-37 метров, площадь «двушки» – 53 и 51 м соответственно, трехкомнатной квартиры – 77 и 71 м.

В сегменте новостроек разница площади обусловлена тем, что в столице преобладает бизнес-класс, а в области – более дешевое жилье.

Если говорить о распределении предложения по типу застройки, то в Москве оно существенно смещено в сторону панельного жилья – 65% от всех предложений. Это является следствием массового строительства панели в хрущевский период и последующие советские годы – так называе-мую «эпоху конструктивизма». Доля кирпичных домов, преимущественно относящихся к верхним ценовым сегментам, составляет 26% от общего количества объявлений. А вот монолитное строительство стало популярным только в последние 10-15 лет, и вследствие этого доля монолитных домов на вторичном рынке столицы в настоящее время сравнительно мала – 9%. Правда, этот показатель постепенно растет. В Подмосковье доли панельного и кирпичного жилья почти сравнялись – 48 и 42% соответственно.

Динамика цен

В январе 2013 г. средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья в Москве составила 187,6 тыс. руб. По сравнению с предыдущим годом стоимость метра увеличилась на 6%, что соответствует темпам инфляции (6,6% по данным Росстата). Максимальный ценовой прирост – 7-8% по результатам 2012 года – продемонстрировали двух- и трехкомнатные квартиры, наиболее часто приобретаемые для собственного, семейного проживания. А «однушки», зачастую покупаемые с целью вложения средств в условиях нестабильной экономики, прибавили в цене менее заметно – всего 4%. Стоимость многокомнатных квартир также выросла приблизительно на 4%. На рынке новостроек средняя цена квадратного метра в январе 2013 составила 150,1 тыс. рублей. Это на 14% больше, чем в прошлом году – в условиях дефицита строительных площадок и ограниченного объема предложения первичного жилья новостройки в Москве дорожают более интенсивными темпами по сравнению с вторичным жильем. При этом разница стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках составила по итогам года около 25% в пользу вторичного жилья.

На рынке Подмосковья стоимость среднего квадратного метра в январе по сравнению с прошлогодним показателем также увеличилась. Правда, меньше, чем в столице, – всего на 2,2%. Стоимость среднего «квадрата» в области на январь 2013 года – 77,3 тыс. руб. Такие показатели обу-словлены тем, что в последние годы все больше потенциальных покупателей квартир в Подмосковье рассматривают не вторичный сегмент, а новостройки. Большая часть вторичного жилья в области относится к старому жилому фонду и нуждается в ремонте, а строящиеся жилые комплексы характеризуются современными удобными планировками и приемлемым уровнем качества строительства. Эти факторы соответствующим образом находят свое отражение в структуре спроса, а, следовательно, и в динамике ценовых показателей.

Впрочем, динамика эта не одинакова для разных типов квартир. Так, «однушки» и «двушки» про-демонстрировали более высокий по сравнению со среднерыночными темпами прирост - на 3-4%. Цена метра площади в трехкомнатных квартирах по итогам 2012 года не изменилась, а в много-комнатных квартирах даже снизилась – на целых 6%. Такие изменения объясняются тем, что значительную часть покупателей квартир в Московской области формируют молодые семьи (в том числе москвичи), а также граждане, прибывающие из других регионов России и из стран постсоветского пространства. Для большинства из них это первая покупка собственного жилья, в силу чего в Московской области преимущественно приобретаются одно- и двухкомнатные квартиры. Что касается новостроек Подмосковья, то средняя цена метра на рынке в январе 2013 года составила здесь 72,5 тыс. руб., что больше прошлогоднего показателя на 7%.

При этом стоит отметить, что в вопросе формирования цены на рынке Подмосковья немаловажную роль играет территориальное расположение объекта. Так, на январь 2013 года максимальная цена квадратного метра на рынке вторичного жилья зафиксирована в Новой Москве – 107,3 тыс. руб., а минимальная – 56,7 тыс. руб. – в Дальнем Подмосковье. Логично, что наиболее интенсивный рост цен в 2012 году наблюдался в Новой Москве – 12% относительно 2011 года. При этом более динамичное удорожание здесь наблюдалось не после присоединения к столице, а в первой половине 2012 года – с момента, когда были окончательно утверждены планы присоединения. Ближнее и Среднее Подмосковье прибавили в цене 7 и 10% соответственно: в Ближнем Подмосковье ценовые показатели уже вплотную приблизились к столичному уровню и перестали быть доступными ряду покупателей, а интенсивно развивающаяся транспортная и социально-бытовая инфраструктура Среднего Подмосковья с каждым годом делает покупку жилья здесь все более привлекательной. Наиболее же инертен рынок Дальнего Подмосковья. По итогам 2012 года вторичное жилье здесь прибавило в цене всего 3%. Однако на территории далее 50 км от МКАД сконцентрировано почти 40% предложений подмосковного вторичного жилья, поэтому этот кластер продолжает оказывать заметное влияние на общие рыночные тенденции.