Недвижимость проиграла депозитам и инфляции

Цены на жилье в Московском регионе топчутся на месте. И хотя по итогам первого полугодия имеет место незначительный прирост индексов цен, его вряд ли можно интерпретировать как систематическое подорожание жилья. Скорее, происходит утряска рынка, вымывание наиболее ликвидных и недорогих предложений и постепенный переток на вторичку дорогих новостроек, что и отражается в небольшом приросте среднего уровня цен.

«Старая» Москва

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первое полугодие 2025 индекс стоимости готового жилья в «старой» Москве прибавил чуть менее 2%, достигнув отметки 277,5 тысяч рублей за квадратный метр. Но основная часть этого прироста приходится как раз на первый квартал, а за июнь индекс подрос всего на 0,3%, в мае же цены вообще стояли на месте.

Таким образом, динамика цен на московское жилье проиграла как инфляции, так и депозитам. Несмотря на некоторое снижение, уровень инфляции в годовом выражении все равно остается немногим ниже 10%, а средняя доходность по банковским депозитам пока превышает 18% годовых. Это обстоятельство как раз отражает рассчитываемый на IRN.RU индекс доходности жилья: его значение около 0,5 означает, что депозиты остаются примерно вдвое выгоднее недвижимости. Напомним: суммарная доходность квартир рассчитывается из потенциального дохода от аренды, который составляет сейчас порядка 5-6% годовых в среднем + скромный прирост цен в среднем на уровне 2% за полгода, что суммарно соответствует примерно 9-10% за год против 18+% доходности депозитов.

При этом символический прирост цен в первом полугодии имел место во многом в недорогом сегменте, куда дотягивается спрос с живыми деньгами и не требуются большие заемные средства, что приводит к вымыванию ликвидного предложения. Это лучше всего демонстрирует динамика цен по округам: в лидерах в первую очередь сегмент старомосковских районов за МКАД (+3,3%), а также демократичные Восточный (+3,3%) и Северный округа (+2,6%). При этом, самый дорогой Центральный округ (+1%) в самом низу рейтинга, как и большая часть престижного запада столицы (+1,9-2,5%).

Помимо этого, сегмент дорогого жилья (20% самых дорогих квартир) существенно проигрывает сегменту недорогого жилья (20% самых дешевых квартир), а также в аутсайдерах монолитно-кирпичные дома (+2%). Это означает, что в наиболее трудном положении сейчас находится именно бизнес-класс, где представлено помимо прочего немало неадекватно переоцененных вчерашних новостроек. Напомним, что при расчете индексов на www.irn.ru исключается элитное жилье, как узкий и специфический сегмент, поэтому «дорогому жилью» во многом соответствует бизнес-класс.

Новая Москва и Подмосковье

Индексы стоимости жилья как Новой Москвы, так и Подмосковья прибавили за полгода всего по 0,6%. В итоге в Новой Москве средний уровень цен на квартиры дорос до 205,5 тысяч, а в Московской области – до 154 тысяч рублей за «квадрат».

Примечательно, что в Московской области почти весь прирост обеспечило примыкающее к старой Москве ближнее Подмосковье, показавшее подорожание на 1,7%, почти как и старая Москва. А вот среднее Подмосковье продемонстрировало почти нулевую динамику (+0,3%), тогда как дальнее вообще ушло в минус (-0,7%). Впрочем, следует отметить, что дальнее Подмосковье дорожало опережающими темпами в прежние годы.

При этом в Новой Москве динамика цен в Троицком округе (+0,6%) оказалась почти как в Новомосковском (+0,8%). Это отражает плюсы данной локации – перспективы Троицкой ветки метро работают на улучшение транспортной доступности новых столичных территорий.

Также интересно отметить, что в Подмосковье в плюс вышло новое жилье: как современная панель (+1,1%), так и монолит-кирпич (+1,3%), а вот советский жилой фонд, как панельный, так и кирпичный, ушел в минус (-0,2-0,3%). Это обстоятельство вполне понятно – если покупатели и готовы уходить за МКАД, то только ради более качественного жилья.

Помимо этого, можно отметить некоторый откат назад цен на однушки в Новой Москве (-1,1%), наиболее перегретых в прежние периоды инвестиционным спросом. В то же время ощутимый прирост в этой локации показали трехкомнатные и многокомнатные квартиры (+2,4%), т.е. жилье для семейного проживания.

Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:

«Основной надеждой почти всех участников рынка недвижимости вот уже более года является долгожданный переход ЦБ к снижению ключевой ставки, а также вера в переток денег с депозитов в недвижимость. И казалось бы, лед тронулся! Ставку наконец-то начали снижать, пусть пока и всего на 1 п.п. Но куда важнее не снижение ставки на 1 п.п., а ее дальнейшая траектория. Но здесь ЦБ пообещал медленное и печальное снижение, а потому может иметь место совсем иное развитие событий, нежели многие ожидают.

Но и это лишь верхушка айсберга. За последние годы рынок недвижимости накопил немало противоречий и перекосов, что конечно в большей мере касается рынка новостроек. Впрочем, любая новостройка рано или поздно становится вторичкой, а потому все эти перекосы, так или иначе, затронут и рынок готового жилья. А потому важно иметь здравый взгляд на нынешний сюрреализм рынка недвижимости».