Неподъемный кредит

Препятствием для развития ипотеки остаются низкие зарплаты и дороговизна жилья.

Госдума приняла поправки в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно им, в случае серьезных финансовых проблем у заемщика его квартира может перейти на баланс банка, при этом с человека спишут всю сумму долга, включая пени и штрафы.

Эксперты считают, что такого рода меры приведут к позитивным изменениями на рынке ипотеки. Пока же, как показывает практика, этот вид кредитования не привел к повышению доступности жилья. Например, в Смоленской области из трех с лишним десятков банковских учреждений ипотекой занимаются лишь пять, и речь фактически идет только о банках с государственным участием. Корреспондент "РГ" разбирался в причинах этого явления.

Сложности процесса

Процесс получения долгосрочного жилищного кредита чрезвычайно сложен, он отнимает у людей массу сил и времени. Нередки случаи, когда сбор документов приходится начинать по несколько раз. Например, пока человек выполняет необходимые формальности, может закончиться срок действия справки о заработной плате. Требования, которые предъявляют банки к заемщикам, порой кажутся даже не перестраховкой, а простым нежеланием давать кредит - и это притом, что 20-летняя ипотека в большинстве случаев предполагает двойную переплату за квартиру.

Казалось бы, государство заинтересовано в развитии сектора - улучшение жилищных условий граждан благоприятно отражается на социальной обстановке и способствует росту экономики. С 2006 года в России действует приоритетный национальный проект "Доступное жилье", направленный как раз на развитие ипотеки, и для его реализации созданы соответствующие госструктуры. Почему же в Смоленской области этот процесс находится на зачаточном уровне?

- Ипотечные кредиты предполагают длительный срок возврата - более десяти лет, - объясняет руководитель одного из региональных банков Светлана Сухорученкова. - Финансовая организация, желающая заниматься ипотечным кредитованием и при этом сохранять долгосрочный уровень ликвидности, должна иметь ресурсы с соответствующим сроком привлечения. Но клиентов, размещающих в банках средства на срок свыше трех лет, практически нет. Как в таких условиях выдавать ипотечные кредиты? Не скажу, что вариантов вообще нет и мы совершенно не выдаем такие кредиты. Но в любом случае эти соображения, с точки зрения банкира, не прибавляют ипотеке привлекательности. Есть и еще одна проблема: залогом при ипотеке, как правило, является приобретаемое в кредит жилье. Семья заемщика за это время может увеличиться, в ней могут появиться дети, и если его финансовое положение меняется к худшему, если человек попадает в трудную жизненную ситуацию, банк фактически не имеет возможности вернуть кредит, это потеря.

Кредит по схеме

Для повышения обеспечения доступности ипотечных кредитов для населения в России было создано Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Именно оно и призвано решать проблемы, которые назвала банкир.

Федеральная система ипотечного жилищного кредитования включает в себя АИЖК, его региональных операторов, банки - первичных кредиторов, страховые и оценочные компании. В качестве операторов в регионах выступают юридические лица, созданные по решению и при поддержке областных властей. Они выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, а также выкупают стандартные закладные у первичных кредиторов, формируют пулы закладных для передачи федеральному агентству, ведут сервисное обслуживание рефинансированных кредитов. Оценочные компании называют рыночную стоимость предмета ипотеки, а страховщики осуществляют его обязательное страхование, а при необходимости и страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности. Наконец, АИЖК выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов и первичных кредиторов с целью последующей секьюритизации - выпуска ипотечных ценных бумаг.

- До недавних пор в Смоленской области действовал оператор АИЖК и мы достаточно успешно сотрудничали, - говорит управляющая еще одного регионального банка Любовь Игнатова. - Мы были их агентами, выдавали ипотечные кредиты и потом продавали их АИЖК. Это хорошая, работоспособная схема. За два года мы таким образом предоставили десять кредитов. У наших партнеров была своя страховая фирма и "зеленый коридор" в регистрационной палате, так что все вопросы решались очень оперативно. Однако эта компания разорилась, и четыре кредита, выданных по программе "Военная ипотека", остались у нас. Мне кажется, будь в области представитель АИЖК, ипотекой занимались бы все банки.

Перейти на полставки

В 2004-2011 годах АИЖК рефинансировало почти 231 тысячу ипотечных кредитов на общую сумму свыше 211 миллиардов рублей. В "десятку" регионов - лидеров по количеству кредитов, рефинансированных АИЖК, на 1 сентября 2011 года не входила ни одна область Центральной России (первое место занимал Алтайский край - 18649 кредитов на 14 миллиардов рублей).

Статистика со всей очевидностью свидетельствует о том, что в секторе ипотечного кредитования в России - в том числе с помощью АИЖК - были и более успешные периоды, причем ситуация продолжает ухудшаться. Стремясь максимально нарастить объемы выдачи, региональные операторы уделяли недостаточно внимания проверке кредитного качества заемщиков и сопровождению уже предоставленных кредитов. Специалисты говорят, что им приходилось сталкиваться даже с фальсификацией справки о зарплате, а количество закладных нормального качества в пулах отдельных региональных операторов составляло всего 30-50 процентов! Результатом стало увеличение процента невозвратов по кредитам (кое-где - до девяти процентов при нормальном уровне в один пункт). В такой ситуации АИЖК было вынуждено приостановить работу с тремя десятками партнеров. По сути, это означает замедление темпов реализации нацпроекта "Доступное жилье".

Впрочем, главная проблема, препятствующая развитию ипотеки в России, лежит в иной плоскости - дело, скорее, в самих заемщиках. У людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, как правило, настолько низки официальные доходы, что нет смысла даже рассуждать о получении кредита. Чтобы убедиться в этом, достаточно воспользоваться общедоступным "калькулятором" на сайте одного из государственных банков.

Итак, учитель, зарплата которого в Смоленской области в следующем году должна достигнуть среднего по экономике уровня - 14,7 тысячи рублей, присмотрел для себя обычную двухкомнатную квартиру в областном центре стоимостью два миллиона рублей. Будучи бюджетником, он имеет возможность воспользоваться областной целевой программой "Ипотечное жилищное кредитование", получить из региональной казны субсидию в размере 300 тысяч рублей и использовать эти средства в качестве первоначального взноса. Даже при сроке кредита 20 лет и ставке около 12 процентов годовых размер ежемесячного взноса составит почти 19 тысяч рублей.

Кстати

Власти обещают сделать ипотеку более доступной - хотя бы для отдельных категорий граждан. В ноябре на встрече с врачами республиканской клинической больницы в Уфе президент Дмитрий Медведев заявил, что для бюджетников процентная ставка по ипотеке должна быть ниже рыночной и составлять примерно пять-семь процентов, а первоначальный взнос - не более десятой части от стоимости приобретаемого жилья. Узнав, что средняя зарплата врачей в этом лечебном учреждении составляет 26 тысяч рублей, он отметил: размер ежемесячного платежа в таких условиях не может превышать шести-семи тысяч рублей. Добиться этого, по мнению главы государства, реально, предоставляя кредитным учреждениям государственные гарантии.