Нестрашная страшная статистика

Эксперт: руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», Дмитрий Логинов.

Пандемия короновируса постепенно отступает. Вслед за снятием карантинных ограничений специалисты подсчитывают потери, которые принес вирус различным отраслям Российской экономики. Среди пострадавших значится и жилищное строительство. 

В последние месяцы в СМИ появляется довольно много статистических данных, говорящих о значительном падении количества заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Если судить по сухим данным этой статистики, рынок столкнулся почти с двукратным падением продаж в новостройках по сравнению с показателями прошлого года. На первый взгляд, такой обвал продаж неизбежно приведет к коллапсу целой отрасли и нас ожидает череда банкротств застройщиков и кратное увеличение количества обманутых дольщиков. Однако девелоперское сообщество удивительно спокойно реагирует на «жуткую» статистику первой половины 2020 года. В чем же причина такой невозмутимости строителей? 

Чтобы разобраться в текущей ситуации необходимо немного взглянуть на предысторию вопроса. Началось все три года назад в октябре 2017 года, когда государством было принято решение о переходе строительной отрасли на обязательное использование эскроу-счетов в расчетах по договорам участия в долевом строительстве. В декабре 2017 года Правительство утвердило дорожную карту реформы, согласно которой переход должен был осуществляться в три этапа. На первом этапе, до июля 2018 года, должна была быть подготовлена нормативная база перехода на эскроу-счета. На втором этапе, с июля 2018 года по июль 2019 года, переход на эскроу-счета был добровольным. Обязательным данный механизм становился только на третьем этапе с 01.07.2019. Ключевая особенность первоначальной редакции - отсутствие регрессивного действия закона. Это означало, что все проекты, продажи которых успевали стартовать до 01.07.2019 года без эскроу- счетов, должны были реализовываться по старой схеме прямого привлечения средств дольщиков. В той же дорожной карте Правительство установило ожидаемые показатели перехода на новую схему. К концу второго этапа, т.е. к 01.07.2019, с использованием эскроу-счетов должно было продаваться не менее 30% всего нового жилья. К 31.12.2020 этот показатель должен был достигнуть 95%.

Именно планируемые показатели и стали «камнем преткновения» уже через полтора года. Правительство, установив само себе планируемые объемы использования эскроу-счетов к конкретным датам, создало проблемы оценки эффективности реформы. На практике, девелоперы крайне осторожно отнеслись к новому механизму финансирования и во время второго (добровольного) этапа предпочитали работать по старой схеме прямого привлечения средств дольщиков. В итоге, уже к концу 2018 стало очевидно, что к 01.07.2019 году эскроу-счета не выйдут на показатели, предусмотренные дорожной картой. На горизонте замаячил провал реформы или как минимум ее серьезная задержка, с соответствующими последствиями для строительного блока Правительства.  

Спасая ситуацию, в конце 2018 был принят Закон N 478-ФЗ, который перевернул ход реформы, установив, что с 01.07.2019 на эскроу-счета должны перейти не только проекты, стартовавшие после указанной даты, но и проекты, возведенные менее чем на 30%. Правда в Законе, сохранялась небольшая лазейка. Обязательность перехода на эскроу-счета распространялась только на договора участия в долевом строительстве, заключаемые после 01.07.2019 года. Если же договор был заключен до указанной даты, то эскроу-счета можно было не применять независимо от того, когда поступила оплата по данному договору. Застройщики быстро поняли, что новый Закон можно легко обойти, если продавать квартиры не по ДДУ, а по договорам уступки. Для этого требовалось до 01.07.2019 заключить ДДУ с аффилированным ЮЛ на весь объем квартир в возводимом доме, а потом просто уступать права требования по указанному договору. Поскольку для применения обходной «схемы с уступками» было необходимо заключить большое количество ДДУ, то в первом полугодии 2019 года наблюдался серьезный рост регистрируемых договоров. 

По данным Росреестра в Москве число ДДУ, зарегистрированных за июнь 2019, почти в два раза превысил аналогичный показатель 2018 года. Общие данные за первые полгода так же показывали серьезный прирост. Если в первой половине 2018 года в Москве было зарегистрировано 33,8 тысяч ДДУ, то в первой половине 2019 года регистрация достигла 46 тысяч ДДУ. Водоразделом стал июль прошлого года. Во второй половине 2019 года число новых сделок стабильно не дотягивало до показателей 2018 года, что в конечном итоге привело к тому, что количество ДДУ в Москве за 2019 год превысило показатели 2018 всего на 2 %. В общероссийском масштабе 2019 год был даже хуже 2018 на 1,7% новых договоров. 

Вот теперь возвращаемся к вопросу текущей статистики 2020 года. При помесячном сравнении с прошлогодними данными цифры выглядят катастрофично. Почти двукратное падение за первое полугодие. Однако если взглянуть на данные 2020 года через «фильтр» аномальности 2019 года, то получается, что падение совсем незначительное. Добавьте к расчетам еще фактор месячного карантина самого Росреестра, и страшная статистика станет совсем нестрашной. 

Так же в этом случае можно легко сделать прогноз, что ближайшие месяцы статистика начнет стремительно улучшаться, ведь начиная с июля показатели 2020 года будут сравниваться со слабыми данными второй половины 2019 года. Не исключено, что количество ДДУ августа и сентября 2020 года может оказаться даже больше аналогичных месяцев прошлого года. Кроме того, свою положительную роль играют и действия Правительства по поддержке жилищного строительства. Однако, как цифры первой половины года не должны пугать, так и данные второй половины не должны обнадеживать. Помесячные оценки количества продаваемых по ДДУ квартир не дают реальной картины последствия пандемии. Оценить ущерб жилищному строительству от  короновируса  можно будет только по итогам года.