Скачать программу
24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала
Дмитрий Логинов, АН Бон Тон
Фото: Источник фото

Эксперт: руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», Дмитрий Логинов.

Пандемия короновируса постепенно отступает. Вслед за снятием карантинных ограничений специалисты подсчитывают потери, которые принес вирус различным отраслям Российской экономики. Среди пострадавших значится и жилищное строительство. 

В последние месяцы в СМИ появляется довольно много статистических данных, говорящих о значительном падении количества заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Если судить по сухим данным этой статистики, рынок столкнулся почти с двукратным падением продаж в новостройках по сравнению с показателями прошлого года. На первый взгляд, такой обвал продаж неизбежно приведет к коллапсу целой отрасли и нас ожидает череда банкротств застройщиков и кратное увеличение количества обманутых дольщиков. Однако девелоперское сообщество удивительно спокойно реагирует на «жуткую» статистику первой половины 2020 года. В чем же причина такой невозмутимости строителей? 

Чтобы разобраться в текущей ситуации необходимо немного взглянуть на предысторию вопроса. Началось все три года назад в октябре 2017 года, когда государством было принято решение о переходе строительной отрасли на обязательное использование эскроу-счетов в расчетах по договорам участия в долевом строительстве. В декабре 2017 года Правительство утвердило дорожную карту реформы, согласно которой переход должен был осуществляться в три этапа. На первом этапе, до июля 2018 года, должна была быть подготовлена нормативная база перехода на эскроу-счета. На втором этапе, с июля 2018 года по июль 2019 года, переход на эскроу-счета был добровольным. Обязательным данный механизм становился только на третьем этапе с 01.07.2019. Ключевая особенность первоначальной редакции - отсутствие регрессивного действия закона. Это означало, что все проекты, продажи которых успевали стартовать до 01.07.2019 года без эскроу- счетов, должны были реализовываться по старой схеме прямого привлечения средств дольщиков. В той же дорожной карте Правительство установило ожидаемые показатели перехода на новую схему. К концу второго этапа, т.е. к 01.07.2019, с использованием эскроу-счетов должно было продаваться не менее 30% всего нового жилья. К 31.12.2020 этот показатель должен был достигнуть 95%.

Именно планируемые показатели и стали «камнем преткновения» уже через полтора года. Правительство, установив само себе планируемые объемы использования эскроу-счетов к конкретным датам, создало проблемы оценки эффективности реформы. На практике, девелоперы крайне осторожно отнеслись к новому механизму финансирования и во время второго (добровольного) этапа предпочитали работать по старой схеме прямого привлечения средств дольщиков. В итоге, уже к концу 2018 стало очевидно, что к 01.07.2019 году эскроу-счета не выйдут на показатели, предусмотренные дорожной картой. На горизонте замаячил провал реформы или как минимум ее серьезная задержка, с соответствующими последствиями для строительного блока Правительства.  

Спасая ситуацию, в конце 2018 был принят Закон N 478-ФЗ, который перевернул ход реформы, установив, что с 01.07.2019 на эскроу-счета должны перейти не только проекты, стартовавшие после указанной даты, но и проекты, возведенные менее чем на 30%. Правда в Законе, сохранялась небольшая лазейка. Обязательность перехода на эскроу-счета распространялась только на договора участия в долевом строительстве, заключаемые после 01.07.2019 года. Если же договор был заключен до указанной даты, то эскроу-счета можно было не применять независимо от того, когда поступила оплата по данному договору. Застройщики быстро поняли, что новый Закон можно легко обойти, если продавать квартиры не по ДДУ, а по договорам уступки. Для этого требовалось до 01.07.2019 заключить ДДУ с аффилированным ЮЛ на весь объем квартир в возводимом доме, а потом просто уступать права требования по указанному договору. Поскольку для применения обходной «схемы с уступками» было необходимо заключить большое количество ДДУ, то в первом полугодии 2019 года наблюдался серьезный рост регистрируемых договоров. 

По данным Росреестра в Москве число ДДУ, зарегистрированных за июнь 2019, почти в два раза превысил аналогичный показатель 2018 года. Общие данные за первые полгода так же показывали серьезный прирост. Если в первой половине 2018 года в Москве было зарегистрировано 33,8 тысяч ДДУ, то в первой половине 2019 года регистрация достигла 46 тысяч ДДУ. Водоразделом стал июль прошлого года. Во второй половине 2019 года число новых сделок стабильно не дотягивало до показателей 2018 года, что в конечном итоге привело к тому, что количество ДДУ в Москве за 2019 год превысило показатели 2018 всего на 2 %. В общероссийском масштабе 2019 год был даже хуже 2018 на 1,7% новых договоров. 

Вот теперь возвращаемся к вопросу текущей статистики 2020 года. При помесячном сравнении с прошлогодними данными цифры выглядят катастрофично. Почти двукратное падение за первое полугодие. Однако если взглянуть на данные 2020 года через «фильтр» аномальности 2019 года, то получается, что падение совсем незначительное. Добавьте к расчетам еще фактор месячного карантина самого Росреестра, и страшная статистика станет совсем нестрашной. 

Так же в этом случае можно легко сделать прогноз, что ближайшие месяцы статистика начнет стремительно улучшаться, ведь начиная с июля показатели 2020 года будут сравниваться со слабыми данными второй половины 2019 года. Не исключено, что количество ДДУ августа и сентября 2020 года может оказаться даже больше аналогичных месяцев прошлого года. Кроме того, свою положительную роль играют и действия Правительства по поддержке жилищного строительства. Однако, как цифры первой половины года не должны пугать, так и данные второй половины не должны обнадеживать. Помесячные оценки количества продаваемых по ДДУ квартир не дают реальной картины последствия пандемии. Оценить ущерб жилищному строительству от  короновируса  можно будет только по итогам года. 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
00
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
00
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ предоставил проектное финансирование для строительства 50 млн кв. м жилья

С начала года заключено сделок проектного финансирования на сумму порядка 1,5 трлн рублей, что на 860 млрд рублей больше, чем за аналогичный период прошлого года.
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
00
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
Или войти с помощью: