Ни кредитов, ни квартир

Московский рынок новостроек сбавляет обороты. Если в прежние годы столичные застройщики упорно наращивали масштабы ввода жилья, начав с 3,7 млн м2 в 2001 г. и дойдя до 4,8 млн м2 в 2007 г., то в этом году у них есть все шансы скатиться на показатели семилетней давности. Полугодие уже позади, а госкомиссии сдано чуть более 1 млн м2 новостроек. Год назад к этому моменту цифра была вдвое выше. По оценке гендиректора информационно-аналитического агентства Rway Александра Крапина, по итогам года объемы составят порядка 80% от прошлогодних.

Судя по статистике Росстата, сейчас компании достраивают остатки. К концу прошлого года на всех московских девелоперов вместе взятых приходилось всего 880 000 незавершенных квадратных метров, хотя обычно они встречали Новый год с 2-3 млн м2 «незавершенки». Значит, через пару лет столица не дотянет и до нынешних скромных показателей по новым домам. При этом руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин настаивает: по итогам года в Москве все равно будет введено 5 млн м2 жилья, из них половина — социального. В общую цифру поверить почти невозможно, но в одном чиновник прав: доля жилья, которое строит город, год от года будет только расти.

DURA LEX
Окончание бума можно было предвидеть еще в апреле 2005 г., сразу после введения закона о долевом участии в строительстве. По мнению гендиректора корпорации «Главстрой» Артура Маркаряна, документ стал первой причиной спада строительства в Москве: «Сейчас сдаются дома, которые как раз закладывались 2-2,5 года назад». Закон ввел новые правила игры, которые усложнили застройщикам жизнь: привлекать деньги физлиц и кредиты банков они могли лишь после получения разрешения на строительство. Обычно все происходило наоборот: стройка и продажа квартир шли параллельно со сбором всех необходимых бумажек. Поэтому работать в полном соответствии с новыми требованиями девелоперы оказались не в состоянии. На проектах, начатых до принятия закона, они продержались еще около года, а затем сократили закладку новых домов. По данным «Пересвет-Инвеста», в первом полугодии 2006 г. количество новостроек в Москве уменьшилось по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. более чем наполовину. Уже позже девелоперы придумали вексельные схемы, которые позволяли обойти закон, а многие просто приспособились к новым правилам. Новостроек стало больше, но на уровень 2005 г., когда предложений было свыше 1000, застройщики так и не вышли.

Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов считает тенденцию закономерной: «Еще пару лет назад игроки рынка говорили, что Москва не резиновая, количество свободных площадок не бесконечно. Сейчас мы это наблюдаем». Поначалу девелоперы, привыкшие выжимать из своих проектов стопроцентную доходность, пеняли на дефицит именно высокоприбыльных проектов. Кроме микрорайонов с пятиэтажками и промзон, в Москве ничего не осталось, а связываться со сносом домов и переселением предприятий девелоперам, естественно, не хотелось: долго и дорого. Но прошла пара лет, и доходность строительных проектов, несмотря на рост цен на жилье, упала до 20-25%. Теперь застройщики и рады бы взяться за промзоны, однако город почти перестал выставлять участки на торги.

В 2006 г. городской тендерный комитет провел 14 инвестиционных торгов на право строительства жилья и реконструкции микрорайонов, в прошлом году — четыре, а в этом — пока одни (на комплексную реконструкцию квартала в Марьиной Роще). Еще один аукцион запланирован на вторую половину августа, но там девелоперам предложат побороться всего за 2,5 га земли на юго-западе. Застройщикам приходится держаться на старых запасах. По мнению Артура Маркаряна, на пару-тройку лет их еще хватит. «Москва планирует взять в свои руки практически весь объем, а инвесторов допустят по остаточному принципу», — уверена аналитик ...