Новостройки Москвы и Подмосковья. Инфраструктура обязательная и коммерческая. Как она сказывается на цене квадратного метра и популярности у покупателя

Сегодня практически все уважающие себя застройщики вместе с жильем возводят и объекты инфраструктуры – детские сады, школы, магазины. Число таких объектов и их «специализации» зависят и от действующих градостроительных норм, и от доброй воли самого застройщика, ориентирующегося на запросы покупателя.
О том, какие объекты инфраструктуры чаще включаются в жилые проекты, как их наличие влияет на цену квадратного метра и на успешность продаж, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты.
Объекты, которые возводятся в ЖК, делятся на социальные – детские сады, школы, объекты соцкультбыта, паркинги - и коммерческие: торговые центры, рестораны, кафе, салоны красоты, бассейны, спа и многое другое. И если первые объекты возводятся по нормам, то вторые – для того, чтобы сделать ЖК более привлекательным для покупателей.
Любой жилой проект реализуется на основании утвержденной градостроительной документации, говорит Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика TEKTA GROUP. При ее разработке рассчитывается обеспеченность ЖК объектами инженерной и социальной инфраструктуры, учитывается загруженность существующих школ, детсадов, поликлиник, улично-дорожной сети.
«По современным градостроительным нормам на 1000 жителей должно приходиться 35-40 мест в детских дошкольных учреждениях и 135-140 мест – в общеобразовательных школах, лицеях или гимназиях, и проект без инфраструктуры не сможет пройти этап согласований», - объясняет Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Как подчеркивает Антон Скорик, генеральный директор компании «Мортон-Инвест», все проекты комплексной застройки включают в себя объекты инфраструктуры. Обычно застройщики возводят школы и детские сады, которые они обязаны строить за свой счет согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ, а также магазины и сервисно-бытовые службы. Но чтобы повысить конкурентоспособность проекта, крупные компании стараются выйти за рамки обязательств и строят торгово-развлекательные центры, физкультурно-оздоровительные комплексы и т.д.
«Социалка»: полезное обременение
По подсчетам Алексея Колгушкина, коммерческого директора, партнера ГК «Глубина», как правило, затраты на инфраструктуру масштабного проекта составляют не менее 20-30% от общих расходов. Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», приводит следующую цифру: себестоимость одного места для одного учащегося в школах и детских садах можно оценить в среднем в 1 млн рублей.
Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН, оценила стоимость строительства школы на 750-850 учащихся в сумму не менее 500-700 млн руб., а детского сада на 350 детей - не менее 350-400 млн руб.
А по данным Антона Скорика («Мортон-Инвест»), стоимость возведения детского сада в микрорайоне комплексной застройки варьируется от 200 до 250 млн руб., а школы – от 700 млн руб. до 1 млрд руб. Речь идет об отдельно стоящих зданиях детских садов на 140-300 мест и школ на 650-1100 учащихся. «После окончания строительства объекты социальной инфраструктуры, полностью укомплектованные всем необходимым (кроватками, учебными партами, досками и игрушками и т.д.), передаются на баланс муниципалитету», - уточняет эксперт.
Артем Горлюб, заместитель гендиректора «ГВСУ-Риэлти», утверждает, что сегодня появились застройщики, которые стремятся оставить школы и детские сады у себя и использовать их как самостоятельный бизнес либо сдавать в аренду.
И, например, в компании «БЕСТ-Новострой» родилась идея создать партнерскую сеть управляющих компаний, которые и будут заниматься управлением подобными непрофильными активами. «Вполне вероятно, что частично эта идея будет воплощена на примере жилого квартала «9-18» в Мытищах», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Что нужно покупателям?
Обширный перечень объектов инфраструктуры увеличивает себестоимость строительства, и эти объекты не всегда востребованы покупателями. Все во многом зависит от уровня самого ЖК. Например, в домах экономкласса, тем более «единичных», встроенных в ...