Панельное жилье получило развитие в 1950-60-е годы, когда по всей стране возводились целые микрорайоны пятиэтажек. Они не отличались удобными планировками и оптимальными площадями квартир. Сейчас индустриальное домостроение шагнуло далеко вперед, но до сих пор существует стереотип, что панели – это серые, скучные «коробки», квартиры в которых можно предпочесть лишь из соображений экономии, а монолитное жилье - это современные дома высокого качества, представленные только в сегментах бизнес и элит.
Сравнительный анализ
У каждого вида есть преимущества и недостатки. Сравним монолитный и панельный дом по нескольким параметрам.
Шумоизоляция и теплоизоляция. Тут нужно пару слов сказать о технологии строительства. «Несущие конструкции панельных домов изготавливаются в заводских условиях и приходят на стройку в готовом виде (с уже вставленными оконными блоками и готовыми каналами для коммуникаций), где собираются как конструктор, - рассказывает представитель ГК ПИК. - Технология строительства монолитного дома другая, несущие конструкции дома заливаются на стройке. После того как несущая конструкция готова – в монолитный каркас дома вставляются оконные конструкции, штробятся каналы для проведения коммуникаций».
Монолитные дома бывают двух видов: монолитно-каркасные и монолитно-кирпичные. «Основной принцип технологии СМКД (сборно-монолитного каркасного домостроения) заключается в том, что монтаж несущего каркаса осуществляется с применением железобетонных элементов, предварительно изготовленных в заводских условиях. При этом узел соединения «колонна-ригель-плита» является монолитным. Каркас дома собирается без применения сварки», - поясняет Сергей Палий, специалист по связям с общественностью группы компаний «Домостроитель».
«В монолитно-кирпичных домах внешние стены выполнены из кирпича и утеплителя», - добавляет Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость-Москва».
О влиянии технологии строительства на тепло- и звукоизоляцию говорит Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Монолит — строительная технология, при которой жидкая бетонная масса подается в опалубку, и стены получаются сплошными, без единого шва. Это обеспечивает хорошую шумоизоляцию и низкую теплопроводность».
Считается, что как раз из-за швов, которые не всегда качественно заделываются, панельные дома уступают монолитным и кирпичным по тепло- и звукоизоляционным свойствам. «Редко удается обеспечить полную герметичность межпанельных стыков (швов)», - поясняет Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP. Марина Тимашова («Сити-XXI век») добавляет, что жителям часто приходится самим обшивать стены шумоизоляционными и теплоизоляционными материалами. Интересное замечание делает Владимир Савчук, заместитель директора ГВСУ «Центр»: «Цельность монолита влияет на звукоизоляционные свойства: с одной стороны, практически не проходят внешние звуки, с другой стороны, внутри дома громкие звуки хорошо передаются по стенам. То есть от соседской дрели монолит не защитит».
Небольшой недостаток монолитной технологии отмечает Ольга Денисова («ЛСР. Недвижимость-Москва»): «Кирпичные дома «дышат», дом-монолит - нет, это герметичное «недышащее» помещение, необходимо дополнительное обустройство вентиляции».
Планировка и отделка. «У квартир в панельных домах - типовые планировки, поэтому их можно продавать с готовой отделкой, а это уже формат «заезжай и живи». Покупатель квартиры в монолитном доме, как правило, получает бетонные стены без черновой отделки, без стяжки, без сантехники, без внутренних стен, без разводки коммуникаций. А поэтому лучше сразу подумать на тему выбора материалов для внутренней отделки новой квартиры, например панели для стен в интерьере являются отличным выбором оформления. Имея вроде бы свободную планировку, он должен согласовать проект своего ремонта в соответствующем надзорном органе – и не всегда быстро и всегда не бесплатно», - рассказывает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.
«Панельные дома, как правило, сдаются если не с отделкой, то со стяжкой и межкомнатными стенами, а соответственно и затраты на ремонт будут ниже, чем в монолитных домах», - добавляет Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект».
Архитектура. Панельные дома обычно выглядят скромно, отмечает Марина Тимашова («Сити-XXI век»). «Монолитные возводятся по индивидуальным проектам, что дает широкие возможности архитектурных решений, разнообразия планировок, внедрения технологических новинок — вентилируемого фасада, центрального кондиционирования и пр.», - продолжает эксперт.
Сроки строительства. Для панели эксперты называют диапазон от 6 до 10 месяцев. Как поясняют в ГК ПИК, скорость строительства монолитного дома зависит от климатических условий, бетон хуже набирает прочность при температуре ниже нуля градусов или при слишком высокой температуре. При данных температурах качество бетонных конструкций может быть ниже. Соответственно, срок строительства монолита больше – от 1,5 до 2 лет.
Сроки эксплуатации: панели – от 50 до 150 лет, монолита - от 150 до 200 лет.
Исходя из сравнительного анализа, отметим наиболее существенные плюсы и минусы каждого вида домов.
Главный минус панели - ограниченные возможности для перепланировки – парадоксально можно обозначить, как и ее главный плюс: квартиры сдаются готовые, не требуют ремонта и соответственно затрат на него, что более приемлемо для жилья экономкласса. К недостаткам можно отнести более низкое качество звуко- и теплоизоляции.
Главный минус монолита для потребителя – это более высокие цены; плюсы – высокое качество звуко- и теплоизоляции, свободные планировки, выразительная архитектура.
Нивелирующиеся минусы и популярные серии
Эксперты отмечают, что с развитием новых технологий современная панель «доросла» до уровня монолита по многим параметрам. «Это уже не те серые коробки, которые массово возводились в 70-80-х годах. Появилась панель с панорамными балконами (серия «КОПЭ-Парус»), применяется цветной бетон. Но в целом, конечно, разнообразие фасадных решений значительно уступает монолиту. Кроме того, типовые проекты – есть типовые проекты, большого ассортимента планировок здесь не предвидится», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
«Панель – это типовое жилье, в зависимости от выбранной серии вы получите определенную планировку. Но возможны перепланировки, в современных домах достаточно большой шаг между несущими конструкциями, так что с этим проблем не возникает», - не соглашается с коллегой Владимир Савчук (ГВСУ «Центр»). «По ряду характеристик, теплоизоляции, энергоэффективности, качеству и долговечности конструкций, современная панель не уступает монолиту, а по качеству исполнения превосходит», - считает эксперт.
Ольга Денисова «ЛСР. Недвижимость-Москва» рассказывает о «бесшовной» технологии отделки фасадов, которую при возведении панельных домов применяют предприятия «Группы ЛСР». Она позволяет избежать межпанельных швов. «Бесшовный» фасад позволяет сократить потери тепла через наружные стены до 30% в зависимости от толщины утеплителя. Дополнительная внешняя теплоизоляция гарантирует улучшение микроклимата в помещениях. Для финальной отделки фасадов таких домов может использоваться разнообразная по цвету штукатурка или вентилируемые фасады, придающие домам неповторимый образ», - отмечает эксперт. Очевидно, что однообразные, серые дома уходят в прошлое. «Современное панельное жилье имеет более презентабельный вид, гармоничные пропорции, удобные планировки и высокие конструктивные характеристики», - добавляет Марина Тимашова («Сити-XXI век»).
Из популярных современных серий Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», выделяет серию «Евро’Па» без межпанельных швов или крупнопанельные дома серии П-111 М с различными планировками квартир.
Также и по словам Владимира Савчука (ГВСУ «Центр»), у застройщиков популярна серия 111М, производимая ГВСУ «Центр» на собственных предприятиях. «Проекты жилых домов строительной системы 111М разработаны для I и II категорий жилья высотностью до 25 этажей. Система 111М признана самой экономичной и энергосберегающей среди прочих в сегменте жилья экономкласса. Проекты предусматривают возможность строительства квартир в двух уровнях. Высота этажа – 2,80 м, – рассказывает эксперт. - Архитектурные решения фасадов предусматривают, помимо традиционного окрашивания, различные варианты: облицовка керамической плиткой, полимерное покрытие панелей, применение вентилируемых фасадов, выполнение стен ограждения из штучного материала. Для маломобильных групп предусмотрены пандусы на входах, подъемники, а также обеспечен безбарьерный доступ к лифтам. В блок-секциях имеются технические подполья и технические этажи».
К наиболее распространенным индустриальным сериям домов в ГК ПИК относят «КОПЭ-М-Парус», отличающуюся индивидуальными фасадными решениями за счет комбинации полукруглых и прямых лоджий на разных этажах, разнообразием цветовых решений, современными технологиями облицовки плиткой наружных стеновых панелей. Также популярны серии «КОПЭ-Башня» (1-подъездная версия «КОПЭ-М-Парус») и П-3МК «Флагман», где применяются планировочные решения, позволяющие создавать различные типы квартир и эффективно связывать помещения между собой.
Кроме того, самыми популярными эксперты назвали серии И-155, Д-25Н1, П-44 и ее модификации (П-44Т, П-44М и другие).
Соотношение монолитных и панельных домов в столице, по разным оценкам экспертов, от 78% до 85% монолитных (включая и монолит-кирпич) и 15-22% панельных. Монолит преобладает и в Подмосковье, которое традиционно застраивается жильем экономкласса, для массового покупателя. По Московской области эксперты приводят следующие цифры: 75-89% монолит и 11-25% панель. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН», приводит данные аналитического центра компании: две трети панельных новостроек расположена не дальше 30 км от МКАД на юге и юго-востоке Московской области. Наибольшее предложение - в Балашихе (29 корпусов), Домодедове (22 корпуса), Видном (17 корпусов), Железнодорожном (10 корпусов). В этих городах сконцентрирована половина всего панельного строительства Московской области. Внутри этих городов также преобладает панельная застройка: например, в Видном около 70% всех строящихся объектов – панельные.
Цены
Почти все эксперты отметили, что для застройщиков дешевле возводить панельное жилье, себестоимость его строительства ниже на 20-40% аналогичных монолитных объектов. Однако Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики «Группы компаний «Пионер», считает, что себестоимость для монолита и панели практически сопоставима.
Впрочем, применение разных модных «фишек» в монолитном домостроении способно утяжелить себестоимость. Об одной из них рассказывает Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент». При реализации своего проекта «Жилой Квартал 9-18» в подмосковных Мытищах «Региондевелопмент» использует предложение от компании Halfen, которая, по сути, совместила технологию навесных фасадов и кирпичной облицовки, заменив обычный кирпич на гораздо более прочный клинкер. «Технология идеальна во всем, кроме цены – ее себестоимость такова, что до недавнего времени она применялась только в элитном сегменте. Из примеров можно привести: ЖК «Литератор», ЖК «Шоколад», ЖК «Садовые Кварталы». Стоит отметить, что подобные аналоговые дорогостоящие системы начинают внедряться и в других сегментах рынка. Недешевая отделка применяется в таких проектах, как «Город Набережных», «Микрогород в лесу» и др.
Считается, что из-за более высокой себестоимости монолитное жилье имеет и более высокую цену реализации. Марина Тимашова («Сити-XXI век») говорит о разнице в 5-8% (в пользу монолита). На начальных же стадиях строительства современное монолитное жилье можно приобрести по вполне разумным ценам. Например, ЖК «Краски Жизни» находится на ранней стадии готовности (начало монтажа каркаса наземной части). Цены начинаются от 74 000 рублей за кв. м, однокомнатную квартиру площадью 42 кв. м можно приобрести за 3,3 млн руб., добавляет эксперт.
В среднем панель дешевле монолита на 10-15%, считает Дмитрий Гусев (ГК «Глубина»). Однако на стоимость жилья влияет целый ряд факторов, помимо технологии строительства. Например, разница может быть обусловлена бОльшими площадями в монолитных домах. Наталья Кудрявцева (ЗАО «Кама-Проект») иллюстрирует это утверждение, опираясь на опыт строительства в Лыткарино: «Разницы в цене метра между панельными и монолитными домами почти нет. В среднем на сегодня цена за метр - 60 тыс. руб. Разница появляется в общей стоимости квартиры – например, двушка в монолите на 10-15 квадратных метров больше, чем в типовых панельных сериях. А соответственно, будет на 0,6 - 0,9 млн руб. дороже».
«Сравнить конкретные цены можно на примере двух проектов, расположенных в Москве, - говорит Денис Бобков, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. - Например, в ЖК «Вершинино» (панель, серия П-44Т, квартиры с отделкой, в стоимость включено 1 машино-место, дом строится) 1-комнатная квартира площадью 40 кв. м стоит 8,2 млн рублей, 2-комнатная площадью 54 кв. м – 10, 4 млн. В ЖК «Загорье» (монолит, без отделки, дом сдан в эксплуатацию) стоимость 1-комнатной квартиры площадью 48 кв. м составляет 7 млн рублей, 2-комнатной – 9,4 млн рублей. Таким образом, если отсечь стоимость отделки и машино-места, а также принять во внимание, что у первого проекта больше площади, но второй уже сдан, цена будет примерно одинаковой».
Резюме www.metrinfo.ru
Можно сказать, что современные панельные дома сравнялись с монолитными как по качеству, так и по ценам. А при покупке будущего жилья нужно учитывать множество факторов - и прежде всего, как рекомендует Марина Тимашова («Сити-XXI век»), следует выбирать надежного застройщика, который добросовестно работает, соблюдает технологические процессы и использует качественные материалы.
Мнение эксперта
Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»
В сегменте жилищного строительства всегда найдется место и панельному, и монолитному домостроению. Индустриальное домостроение позволяет строить быстро и много, а значит, лучше всего подходит для массовой и комплексной застройки крупных земельных участков. Кроме того, стоит отметить, что долговечность современных домов, построенных по полносборной крупнопанельной технологии, идентична монолитной. Полносборная технология минимизирует человеческий фактор при строительстве, повышая надежность возводимого здания. Это касается не только жилищного строительства, современное полносборное индустриальное строительство представлено типовыми объектами как социальной инфраструктуры: детские сады, школы, больницы, - так и административно-офисными зданиями. Поэтому крупнопанельное домостроение более привлекательно при комплексном освоении территорий и массовой застройке, а также в районах с большой долей ветхого жилья. При точечной застройке преимущество остается за монолитными технологиями. В то же время комбинированные решения, сочетающие панельное и монолитное домостроение, – не редкость для строительного рынка.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте