Подмосковье все больше и больше разрастается новыми микрорайонами, по своим масштабам не уступающими районам исторической застройки, а даже превосходящими их. Конечно, подобные объекты немыслимы без собственной инфраструктуры, в том числе - социальной. Сегодня мы выясним, насколько хорошо обеспечены новые крупные ЖК социальными объектами: школами, детсадами, поликлиниками. Главное условие – они должны быть не частными, а муниципальными.
Нормативы
Как известно, возведение социальной инфраструктуры – не только конкурентное преимущество, но и обязанность застройщиков крупных районов. Появление того или иного объекта регламентируется законодательно при планировании проекта жилой застройки. «Объем будущих объектов социальной инфраструктуры регламентируется нормативными документами федерального и регионального уровня (СНиП 2.07.01-89, ТСН ПЗП-99 МО) и зависит от количества жителей будущих микрорайонов и уровня обеспеченности социальной инфраструктурой за счет существующей застройки и окружения», - рассказывает «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI.
Если жилой проект не соответствует определенным градостроительным нормативам, он просто не проходит стадию согласования, поясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». «В отношении социальных объектов эти нормативы рассчитываются исходя из количества жителей. Например, в детских садах на 1000 жителей должно приходиться 65 мест, а в школах – 135», - уточняет эксперт. Для поликлиник норма – не менее 22 посещений в смену на тысячу человек, добавляет Михаил Артамонов, руководитель отдела аналитики и маркетинга АН «Арсенал». Это новая редакция нормативов, регламентирующих градостроительную деятельность в Московской области и устанавливающих обязательные требования при размещении объектов капитального строительства. Областной кабинет министров утвердил проект соответствующего постановления 3 июня 2014 года, дополняет Даромир Обуханич, вице-президент группы компаний ПИК.
Как отмечает Сергей Подзоров, руководитель инвестиционного анализа и оптимизации проектов компании «КомСтрин», в Московской области с апреля 2013 года уже не выдают ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) на большие участки застройки (жилой район, микрорайон) без обязательств по «социалке».
При этом если рядом со строящимися домами есть действующая школа или детский сад, то при наличии в них достаточного количества вакантных мест застройщика не будут обязывать эту инфраструктуру строить, но могут обязать «расширить» существующие за счет пристройки, уточняет Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». На практике такое условие «при наличии в них достаточного количества вакантных мест» является определяющим – известно, что в Подмосковье зачастую мест в детских садах не хватает, поликлиники переполнены, поэтому можно сказать, что любой крупный застройщик так или иначе берется за строительство соцобъектов.
Сроки
Для многих новоселов важны сроки возведения и сдачи объектов в эксплуатацию. Например, для семьи с ребенком-дошкольником или тем более с ребенком школьного возраста соцобъекты актуальны «уже сейчас», то есть при заселении, или как можно скорее. «Сроки ввода могут зависеть от условий договора застройщика с местными властями, от содержания его обязательств в договоре, от условий договора об ответственности застройщика за нарушение таких обязательств, а также от добросовестности застройщика при исполнении таких обязательств», - рассказывает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век».
Даромир Обуханич (ПИК) отмечает, что в Московской области проводится четкая политика, направленная на обеспечение параллельного строительства жилья и социальной инфраструктуры, к тому же застройщики сами заинтересованы не допускать разрывов, так как это один из основных параметров для покупателей при выборе жилья. «Как правило, срок от ввода домов в эксплуатацию до их заселения растягивается на 6-9 месяцев. Это связано с определенной процедурой выдачи ключей, ремонтом, оформлением жильцами собственности на квартиры и т.д. Учитывая данные показатели, застройщик разрабатывает проект организации строительства и график строительства таким образом, чтобы школы и детские сады были введены и подготовлены к приему детей к моменту заселения домов», - заключает эксперт.
Возвести инфраструктуру в максимально короткий между началом строительства социальных объектов и введением жилого комплекса в эксплуатацию срок застройщику выгодно еще и потому, что он фактически формирует объем квадратных метров ...
Комментарии
(0)#