В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, как за год изменилась стоимость предложения 1 кв. м вторичного жилья, расположенного в 10–15 минутах ходьбы от 17 станций метро, которые были введены в эксплуатацию в Москве в 2018 году, и выяснили, где она увеличилась наиболее значительно. В ТОП-5 таких станций попали «ЦСКА» (+50%), «Мичуринский проспект» (+13,2%), «Рассказовка» (+13%), «Озерная» (+11,6%) и «Селигерская» (+11,3%). При этом специалисты компании подчеркивают, что бюджеты реальных сделок в этих локациях (кроме первой) выросли в среднем не более чем на 8% — такое расхождение между указанными значениями объясняется неоправданно завышенными ожиданиями продавцов, связанными с открытием новой транспортной платформы.
ТОП-5 станций метро, введенных в эксплуатацию в 2018-м, рядом с которыми наиболее существенно возросла стоимость предложения вторичного жилья (в пешей доступности):
Станция метро | Округ и район | Стоимость 1 кв. м, тыс. руб., декабрь-17 | Стоимость 1 кв. м, тыс. руб., декабрь-18 | Разница |
ЦСКА | САО, Хорошевский | 170,9 | 256,4 | +50% |
Мичуринский проспект | ЗАО, Раменки | 205 | 232 | +13,2% |
Рассказовка | НАО, поселение Внуковское | 127,7 | 144,3 | +13% |
Озерная | ЗАО, Очаково-Матвеевское/ Тропарево-Никулино | 167,6 | 187 | +11,6% |
Селигерская | САО, Бескудниковский | 129,7 | 144,4 | +11,3% |
Результаты исследования комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов: «При анализе столичных локаций, где появились новые станции метро, в контексте роста стоимости вторичного жилья мы обратили внимание на то, что среди них чаще всего встречаются районы САО. Это позволяет сделать вывод о том, что транспортная доступность в районах этого округа, расположенных рядом с МКАД, ранее была на невысоком уровне: очевидно, что здесь очень сильно ощущалась нехватка метро. К примеру, в Бескудниковском районе до открытия в прошлом году „Верхних Лихобор“, „Селигерской“ и „Окружной“ вообще не было „подземки“, только платформа МЦК „Окружная“, появившаяся в 2016 году, однако ее было недостаточно для полноценного обслуживания как этой, так и соседних локаций. Более того, начала работы новых платформ метро ожидали не только жители районов, где это произошло, но и люди, проживающие в населенных пунктах, находящихся за МКАД по тому же направлению. В результате заметное улучшение транспортной доступности в тех локациях, где открылись станции метро, закономерным образом привело к росту цен предложения на экспонируемое здесь жилье».
При этом наибольшее увеличение стоимости 1 кв. м вторичного жилья было зафиксировано около станции метро «ЦСКА». В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость это объясняют в первую очередь тем фактом, что до определенного времени жилищный фонд здесь не был сформирован, а после начала строительства потребовалось какое-то время, чтобы новые объекты перешли во вторичный сегмент. В результате объем экспозиции вторичного жилья здесь невелик, и при его пополнении качественными лотами с «первички» средние ценовые показатели вырастают существенно. В других же локациях, попавших в ТОП-5, преобладают объекты более старого жилищного фонда, поэтому рост стоимости предложения «вторички» здесь не настолько значителен. В Раменках, где была открыта станция «Мичуринский проспект» (вторая строчка ТОП-листа), до этого уже работало метро, однако та часть района, которая находится ближе к МКАД и соседствует с Очаково-Матвеевским, отличалась меньшей доступностью. Повышение цен около «Рассказовки» (занявшей третье место в списке) также было вызвано улучшением транспортной ситуации как в поселении Внуковское, так и в других локациях Новой Москвы.
Необходимо подчеркнуть, что выше речь шла именно о стоимости предложения вторичного жилья, которую заявляют продавцы. Однако открытие в районе станции метро не означает, что владельцы расположенных рядом квартир смогут реализовать их по любой желаемой ими цене. Поясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Значительно выросшая за год средняя стоимость предложения вторичного жилья, расположенного рядом со станцией „ЦСКА“, напрямую соотносится с ценой его реализации — что вполне объяснимо, ведь это объекты нового жилищного фонда с отличными потребительскими характеристиками. Что же касается других платформ, попавших в рейтинг, то стоимость предложения находящихся недалеко от них объектов не вполне коррелирует с бюджетами сделок. Многое зависит от точного расположения жилплощади — если она находится непосредственно рядом со станцией метро, то ее реальная цена может увеличиться и до 15–20%. Однако в том случае, когда до квартиры приходится какое-то время добираться пешком, ее продажная цена повышается не настолько сильно. Проанализировав изменения в стоимости реализации „вторички“ около станций метро из ТОПа, мы увидели, что по факту сделок усредненная цена 1 кв. м таких объектов за год поднялась на 8% (исключение — „ЦСКА“). При этом из-за завышенных ожиданий части собственников средняя стоимость предложения здесь выросла больше. Однако без согласия на дисконт (особенно если качественные характеристики жилплощади не слишком высоки) им вряд ли удастся выйти на сделку».
Комментарии
(0)#