Нужна ли экспертиза недвижимости?

Приобретая любой объект недвижимости, всегда есть шанс купить кота в мешке, то есть квартиру, дом или комнату, владение которыми неминуемо приведет к спору о праве собственности.

Для покупателей недвижимости чрезвычайно актуальна проблема возможной потери права собственности на приобретенные объекты. В ряде случаев суд может признать сделку недействительной и удовлетворить иск об истребовании имущества из вашего, как может выясниться, незаконного владения. Чтобы этого избежать, юридические и риэлторские компании предлагают услугу «проверка юридической чистоты объекта недвижимости». В чем состоит эта услуга и насколько она поможет клиентам защитить свои права в будущем, рассказали участники круглого стола, организованного редакцией журнала «Бюллетень Недвижимости».

По закону
Термин «юридическая чистота объекта» появился в профессиональной риэлторской среде уже давно, однако до сих пор в зависимости от ситуации трактуется по-разному. Если собрать воедино все смысловые оттенки данного понятия, мы получим следующее определение: юридически чистой называют недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям. Соответственно, определить степень такой чистоты можно только при тщательном анализе документов собственника на само жилье и доскональном изучении истории объекта от первого и до последнего владельца. Столь кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в какой-либо из предыдущих сделок нарушались права одной из сторон, последняя сделка может быть признана недействительной.

В настоящий момент Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд причин и обстоятельств, в результате которых сделка купли-продажи, дарения и любой другой передачи недвижимого имущества может быть признана недействительной.
На первом месте в этом ряду стоит недееспособность либо ограниченная судом дееспособность гражданина, который ее совершил. К слову, это – одна из наиболее любимых мошенниками схем «продажи» квартир. Точно так же не имеют юридической силы сделки, заключенные несовершеннолетними.

Незаконны и операции, проведенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, сделки, совершенные под влиянием заблуждения. Гражданский кодекс предусматривает еще около десятка причин, по которым недвижимость может быть истребована у нового владельца. И каждую из них можно трактовать очень широко.

«Согласно данным статистики, в последнее время в России возросло количество сделок с недвижимостью, имеющих порок в субъекте. Это значит, что продавцы в данных сделках были недееспособными. В целом порок субъекта и порок воли (сделка совершена не по доброй воле продавца, под влиянием обмана, насилия, угрозы и т. д. – Ред.) – самые тяжелые причины, с которыми мы имеем дело при разбирательстве в судах», – констатирует Николай Атеняев, руководитель Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости при Санкт-Петербургской палате недвижимости.

Что, где, когда?
Чтобы избежать попадания в подобные скользкие ситуации, любой приобретаемый объект недвижимости лучше проверить, досконально изучив его историю ...