Обратная тяга

Для участников рынка коммерческой недвижимости наступил период, когда необходимо на время остановиться и подумать: какое место я занимаю в этом бизнесе? Рынок исчерпал возможности безудержного роста. Произошло это независимо от экономической ситуации в мире. Она лишь стала той «лакмусовой бумажкой», которая покажет реальную расстановку сил на рынке городской доходной недвижимости.

В течение нескольких лет, вплоть до середины прошлого года, вместе с ростом экономики страны активно развивался рынок коммерческой недвижимости. Так, для Петербурга 2006 г. стал рекордным по вводу современных торговых площадей – около 1,3 млн. кв.м (рекордным настолько, что по объему на душу населения мы догнали ведущие европейские столицы), а за 2008 г. предложение офисных площадей класса А увеличилось почти в 2,5 раза. Это самый высокий показатель за всю историю развития городского рынка бизнес-центров.

Доходный миксер

Консультанты в жестком темпе разрабатывали бизнес-планы и сочиняли концепции, архитекторы рисовали, а застройщики заявляли все более амбициозные проекты. Брокеры сообщали о новых долгосрочных договорах аренды огромных площадей и целых зданий. Наконец, «высшим пилотажем» для девелоперов стала продажа офисного или торгового центра, как действующего бизнеса.

Со временем инвесторам и девелоперам стало «тесно» в узких форматах отдельных бизнес-центров, торговых комплексов, гостиниц или складских терминалов. Каждый второй объект на рынке начал заявляться как многофункциональный комплекс. Смешивалось все: офисы с ритейлом, торговля с отелями, гостиницы с офисами и т.д. Появились проекты развития крупных городских территорий, включающие жилые комплексы вкупе с офисными и торговыми центрами, фитнес-клубами и аквапарками, гостиницами, детскими садами и частными школами. В этот процесс активно включилась городская администрация с конкурсами по Новой Голландии, Апраксину двору, Юнтолово, Северной долине и др.

Вплоть до середины прошлого года СМИ пестрили информационными сообщениями об очередных громких проектах частных инвесторов, а эксперты предвещали ближайшее насыщение рынка коммерческой недвижимости во всех сегментах и делали вполне логичное тому заключение – «кризис перепроизводства». Разница в прогнозах заключалась только в сроках перенасыщения того или иного сегмента в зависимости от соотношения «спрос-предложение»: торговля – раньше, склады – чуть позже.

По местам!

Но в ситуацию вмешался внешний фактор – глобальный экономический кризис, наступивший раньше, чем кризис внутренний. Он внес существенные коррективы в дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости. «Существенный рост арендных ставок на офисные помещения классов А и В были отмечены лишь в первом полугодии прошлого года. В среднем они подорожали на 12%. Для сравнения, за аналогичный период 2007 г. рост составил всего 4%. Однако в четвертом квартале 2008-го ставки в долларовом эквиваленте снизились на 15-20% по отношению к кварталу предыдущему, опустившись до уровня 2006 г.», – утверждает Валерий Трушин, заместитель генерального директора Colliers International Санкт-Петербург. По его словам, именно в бизнес-центрах класса А, на которые пришелся наибольший прирост предложения ...