Обзор рынка небольших офисных площадей. Март 2009

Предложение

В марте 2009 г. на рынке было представлено около 2 млн. кв. м вакантных офисных помещений, в которых была доступна мелкая нарезка (от 50-100 кв. м). 90% из указанного объема площадей приходилось на бизнес-центры класса В+, В- и административные здания. Оставшиеся 10% - это помещения в особняках, а также офисы на нижних этажах жилых домов.

По сравнению с докризисным периодом число предложений небольших блоков 100-200 кв. м стало выше. Даже в современных бизнес-центрах класса В+ собственники готовы идти на уступки и допускать мелкую нарезку площадей. Иначе практически невозможно сдать площади, освободившиеся после выезда «старых» арендаторов (или сокращения занимаемых ими площадей).

В исследуемом периоде тенденция с росту числа предложений в субаренду сохранилась. Из общего объема предложения офисных площадей на рынке 31% приходился на субаренду. Причиной здесь является опять же влияние кризиса и сокращения персонала во многих компаниях-арендаторах, которые по прежнему продолжаются.

Лишь небольшая часть предложений на рынке относилась к помещениям без отделки. Даже в новых бизнес-центрах, которые ранее сдавались в состоянии shell and core, теперь собственники готовы самостоятельно выполнять отделку (в некоторых случаях с небольшим увеличением базовой арендной ставки). Если собственник не готов выполнять отделку своими силами, арендаторам предоставляются арендные каникулы продолжительностью минимум 1-2 месяца.

Что касается территориального распределения предложений офисов в аренду, то снять офис в самом центре Москвы по прежнему сложно из-за ограниченности числа предложений. Тем не менее даже в этом сегменте сегодня появляется все больше доступных вариантов под аренду.

Спрос и коммерческие условия

Несмотря на кризис компании по прежнему предъявляют спрос на аренду новых офисных помещений. Чаще всего это поиск вариантов, позволяющих сократить издержки на аренду офиса.

Несмотря на существующую экономическую ситуацию отдельные офисы в центре Москвы по прежнему выставляются по ценам выше 1000 $/кв.м/год. Анализ поступающих запросов арендаторов показывает что сдать такие помещения будет достаточно сложно. Оптимальной ставкой аренды для объектов внутри Садового кольца является 600-700 $/ кв. м. Такая ставка аренды соответствует сегодняшним ожиданиям арендаторов, которые стремятся найти достаточно качественные офисные помещения с хорошим местоположением. К примеру, в таких бизнес-центрах класса В+ как «Мамонтов» и «Ян-Рон» площади с отделкой предлагаются по ставкам порядка 700 $/кв.м/год, что в целом соответствует рыночным реалиям.

Те компании, которым требуется существенная экономия на издержках, подыскивают офис со ставками аренды 200-300 $/кв.м/год в районе Третьего транспортного кольца и за его пределами. К сожалению, пока не все собственники подобных объектов готовы снижать ставки аренды до такого уровня.

Однако есть исключения: к примеру в бизнес-парке Solutions на Варшавском шоссе офисы с отделкой предлагаются по ставке 250 $/кв.м/год, что является весьма низкой ставкой для нового офисного комплекса класса В+ (по сравнимым ставкам предлагаются либо отремонтированные административные и производственные здания либо бизнес-парки на МКАДе и за его пределами).

Несмотря на то что снижение ставок аренды на московском рынке офисной недвижимости продолжается уже достаточно долго (примерно с сентября 2008 г.), на данном рынке арендаторы по прежнему играют доминирующую роль. В реальных сделках собственники готовы предоставлять скидки даже к заявленному уровню ставок , который и так является весьма низким по сравнению с докризисным периодом.

Соотношение предлагаемых и запрашиваемых ставок аренды по районам Москвы

Источник: «Деловой район» - исследования рынка недвижимости