Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2010 года

Похоже, что ноябрь 2010 года еще больше приблизил рынок недвижимости Москвы и Подмосковья к очередной стагнации. Все признаки налицо: отложенный спрос со стороны реальных покупателей, накопивших деньги еще до кризиса, выдыхается. Прирост стоимости квадратного метра за осень 2010 года оказался даже скромнее аналогичного прироста в посткризисном 2009 году, а к концу ноября индекс цен и вообще ушел в минус. При этом продолжают расти и объем предложения на вторичке, и сроки экспозиции квартир.

Так, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru в ноябре еще оставался в плюсе и прибавил около 1%. Впрочем, сразу же отметим, что это прирост среднего значения за ноябрь к среднему за октябрь, то есть по сути динамика цен с середины октября по середину ноября. Но куда показательнее сейчас индекс стоимости жилья в недельном шаге. Уже с середины ноября его рост окончательно выдохся, а в последнюю неделю ноября индекс цен даже показал минус. В сумме за осень 2010 года цены на квартиры в Москве прибавили около 2,5%. Для сравнения: за осень 2009 рост составил около 4%. Таким образом, надежды продавцов на то, что нынешняя осень быстро вернет цены к докризисным максимумам, не оправдались.

Примечательно и то обстоятельство, что за нынешнюю осень заметно вырос объем предложения квартир на вторичном рынке. По статистике аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это увеличение составляет около 30% по сравнению с летом. С одной стороны, увеличение количества предложений осенью является характерным, так как с началом делового сезона большее число продавцов выходят на рынок, чтобы продать квартиру. Но с другой стороны, увеличение предложения произошло не только в начале осени, а систематически продолжается весь сезон, и его величина оказывается не такой уж малой. Это означает, что квартиры не распродаются так быстро, как хотелось бы продавцам, и рынок продолжает затовариваться. Аналогично существенный рост количества предложений имел место осенью 2004 года во время стагнации, осенью 2006 года перед началом стагнации 2007 года и в кризисную осень 2008 года.

В разрезе по типам жилья имеет место та же картина, как и месяцем ранее. Наибольший прирост наблюдается по более качественному, современному и дорогому жилью, а также квартирам большой комнатности, которые всегда дорожают по инерции с задержкой. При этом более динамичные и ликвидные сегменты исчерпали потенциал для дальнейшего прироста. Как уже не раз отмечалось, подобная динамика цен по сегментам соответствует переходу рынка к состоянию стагнации, когда возникает перевес темпов роста цен на более дорогие сегменты жилья над недорогими сегментами.

Причины перехода рынка недвижимости к стагнации вполне понятны, и о них подробно рассказывал еще обзор рынка недвижимости за октябрь. В первую очередь следует понимать, что посткризисное оживление было обусловлено во многом отложенным спросом – людьми, заработавшими и накопившими деньги еще до кризиса. После коррекции цен вниз и стабилизации ситуации они вышли на рынок и смогли купить квартиры, на которые до кризиса им не хватало. Но число таких людей с докризисными деньгами ограничено и рано или поздно должно было иссякнуть, что мы сейчас и наблюдаем. При этом стоимость жилья по-прежнему «кусается», и число тех, кто может быстро заработать нужную сумму в новых условиях, очевидно, невелико.

Более того, рынок недвижимости цикличен, как и все другие рынки. Даже в лучшие времена, когда цены росли как на дрожжах, год-полтора ажиотажного спроса и роста цен требовал от полугода до года «передышки». Так, стагнации приходили на рынок недвижимости в 2004 и 2007 годах, что хорошо видно на графике «Цены на недвижимость с 2000 года». Нынешнее посткризисное оживление рынка длится с августа – сентября 2009 года, то есть примерно 15 месяцев. Это обстоятельство также наводит специалистов www.irn.ru на мысль об уместности очередной «передышки» рынка, которая во многом уже назрела, но полностью проявит себя, видимо, уже в начале следующего года.