Оценка земли подразумевает целый комплекс мероприятий, ведь земельный участок, подлежащий экспертной оценке, может иметь уникальные характеристики, при рассмотрении которых потребуется глубокий анализ. Экспертом тщательно исследуются размеры участка, место его расположения, обременение прав собственности, уровень спроса на рынке. Если на аналогичные земельные участки в данный момент спрос высок, это найдёт свое отражение при определении стоимости участка.
Земельный участок может иметь улучшения или не иметь их. Инфраструктура и коммуникации объекта порой оказываются тесно связанными с другими сооружениями, и это также нужно принимать во внимание.
Земельными улучшениями принято называть любые качественные изменения, направленные на повышение уровня комфорта при использовании участка. Стоимость проведенных работ и эффективность применения денежных средств напрямую влияют на оценку земли. Размещенные на участке материальные объекты повышают стоимость земли, если их перемещение оказывается физически невозможным, а при попытке сделать это объект станет непригодным к дальнейшей эксплуатации.
Кроме того, эксперт изучает результаты хозяйственной деятельности владельца участка. Если он проводил ландшафтные работы, менял рельеф участка, проводил мероприятия по улучшению почв, высаживал многолетние насаждения, обустраивал искусственные водоемы и пр., это вносится в экспертное заключение.
Поскольку рыночная цена земельного участка определяется, исходя из самого рационального варианта его применения, собственнику даются рекомендации относительно назначения земли. Ее привлекательность для возможного инвестора зависит также от наличия на участке обособленных водных объектов, леса, парковой зоны, садовых деревьев, сельскохозяйственных угодий, разведанных залежей природных ресурсов.
В подобных ситуациях оценщикам приходится проводить большой объем работы для выяснения всех параметров и характеристик земельного участка, а потому им приходится применять несколько методов оценки. Помимо наиболее распространённого сравнительного подхода, оценщики используют доходный и затратный метод. Для корректного расчета стоимости земли им также может понадобиться метод капитализации доходов и дисконтирования потоков денежных средств, кроме того, используются подходы замещения или воссоздания.
В зависимости от нужд собственника земельного участка, для него могут быть также проведены расчеты ликвидационной, инвестиционной, специальной стоимости. В некоторых случаях эксперты определяют стоимость замещения, воссоздания, использования и пр.
