Одинокая жизнь в старости тяжела, неприятна и таит в себе много опасностей. Проблемы пожилых людей неизбежно связаны с процессом старения и выходом на пенсию. Помимо ухудшения здоровья и самочувствия человека подстерегают такие беды как:
- нехватка средств для жизни в связи с недостаточностью пенсионного обеспечения;
- необходимость качественной медицинской помощи и проблемы ее получения;
- проблемы семейного благополучия и одиночества;
- сложности адаптации к новым условиям жизни.
Справиться с этими проблемами в одиночку сложно, а помощь часто получить неоткуда. Платежи за коммунальные услуги и цены на продукты растут с огромной скоростью. Социальные службы далеко не всегда помогают удовлетворить потребности пожилых людей. Современный мир быстро меняется, и приспособиться к нему зачастую трудно.
Нередко единственное, что есть у пожилого человека – это его квартира. Но даже ее наличие для старика может таить в себе опасность стать жертвой мошенников. И чем лучше жилье, которым владеет человек, тем больше этот риск. Случаи, когда пожилых людей втягивают в странные аферы, а иногда и лишают жизни, чтобы завладеть их жилплощадью, встречаются не так уж редко.
Так что же делать, чтобы обеспечить себе спокойную старость? И как в этом может помочь собственная квартира?
Как найти средства для существования
Свою квартиру можно сдать или обменять на меньшую жилплощадь, получив небольшую доплату. Однако эти варианты не всегда удобны. В старости менять место жительства и привычную обстановку на нечто новое тяжело. Кроме того, полученная сумма может оказаться недостаточной, а риск нарваться на мошенников и остаться без жилья существует всегда.
Еще один способ улучшения собственного существования – завещание квартиры тому, кто согласится ухаживать за ее владельцем. Если же лицо, в пользу которого составлено завещание, не будет выполнять своих обязанностей, то владелец квартиры всегда имеет право отменить свое решение.
Обычно люди не хотят брать на себя бремя пожизненного содержания пожилых людей, если у них нет гарантии получения вознаграждения. И поэтому нередко пенсионеры обращаются к нотариусам с просьбой удостоверить договоры дарения своего жилища близким родственникам или иным лицам, которые обеспечат им необходимую заботу.
Однако не всегда, даже подарив квартиру, люди получают необходимую заботу и уход. Поэтому в подобной ситуации более безопасно все же заключить договор пожизненного содержания с иждивением — он предоставляет хорошие гарантии для обеих сторон сделки.
Рента и ее виды
Одним из важных новшеств российского законодательства является рента. Рента – это вид регулярного дохода, который не требует от ее получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности.
Договор ренты заключается между плательщиком ренты и ее получателем. В соответствии с 583 статьей ГК РФ, рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на получаемое в собственность имущество.
Договор ренты должен быть обязательно зарегистрирован нотариально. Под выплату ренты могут быть переданы не только квартира или дом, а любое имущество, в том числе и деньги. Согласно 584 статье ГК РФ договоры ренты, по которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.
Существует три разных варианта ренты:
- постоянная – в зависимости от договора может выплачиваться людям как в виде предусмотренных им услуг, так и в денежном эквиваленте. Получать такую ренту могут как физические, так и юридические лица;
- пожизненная – этот вид ренты наиболее распространен в настоящее время. Выплачивается только гражданам. К получателю средства поступают в конце месяца, минимальный размер выплачиваемых средств предусмотрен законодательством (в соответствии с МРОТ), однако выплаты могут значительно превышать эту сумму;
- пожизненное содержание с иждивением – в этом случае помимо выплаты и оплаты коммунальных услуг новый хозяин несет обременение. Под ним подразумевается: уход за пожилым человеком, уборка жилища, доставка продуктов, медицинские осмотры. То есть в этом случае получатель ренты находится на полном иждивении у плательщика.
Особенности ренты
При заключении договора ренты имущество юридически может передаваться за плату или бесплатно. В первом случае при заключении договора плательщик ренты единовременно выплачивает некую определенную сторонами сумму, а потом осуществляет рентные платежи. Во втором случае при заключении договора плательщик ренты никакую денежную сумму не передает, но впоследствии выплачивает рентные платежи получателю ренты.
Гражданин, проживающий в квартире или доме на основании договора пожизненного содержания с иждивением, согласно статьям 33 и 34 ЖК РФ, пользуется жилым помещением наравне с его собственником. Дееспособный гражданин при этом несет солидарную ответственность с собственником данного помещения, если иное не указано в договоре.
Отчуждение недвижимости, переданной в собственность на условиях пожизненного содержания, возможно только при согласии получателя ренты. При отчуждении имущества третьему лицу или переходе права собственности новому владельцу на правах наследования, вместе с правом собственности передается и обязанность выплачивать рентные платежи.
Однако на первоначального плательщика ренты, передавшего по собственной воле и с разрешения ее получателя право собственности на недвижимость, накладывается субсидиарная ответственность за выплату ренты. Это означает, что если новый владелец по каким-то причинам не сможет выплачивать ренту, то первоначальный плательщик ренты будет обязан вместо него осуществлять рентные платежи (ст. 586 ГК РФ). Условия договора об освобождении первоначального плательщика от какой-либо ответственности в этом случае признаются ничтожными.
Если договором не установлены сроки пожизненной ренты, то выплаты должны производиться по окончании каждого календарного месяца. Законом также предусмотрена ответственность за просрочку выплаты ренты. Она представляет собой уплату процентов с суммы денежного эквивалента, в которую оценена рента.
При существенном нарушении договора ренты плательщиком ее получатель имеет право требовать от плательщика выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков. Если же под выплату пожизненной ренты жилье отчуждено бесплатно, то, согласно статье 599 ГК РФ, получатель ренты имеет право при существенном нарушении договора потребовать возврата недвижимого имущества с зачетом стоимости данного жилья в счет выкупной цены.
Согласно статье 600 ГК РФ, случайное повреждение или случайная гибель имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, плательщика ренты не освобождают от обязательства выплачивать ее на условиях, которые предусмотрены договором пожизненной ренты.
Преимущества ренты
Рента позволяет приобрести квартиру за часть ее стоимости. Для этого следует заключить договор пожизненной ренты взамен договора купли-продажи недвижимости. По сути это означает приобретение жилья «вместе» с его владельцем. Такие сделки регулируются ГК РФ (глава 33, статьи 583–605).
После выполнения необходимых процедур – нотариального оформления договора и его регистрации в Федеральной регистрационной службе – право собственности на данную квартиру переходят к плательщику ренты. Однако продать, обменять жилье или вселиться в него он не может, пока жив рентополучатель. В течение жизни бывшего владельца квартиры новый хозяин обязан отдавать ему суммы, предусмотренные соглашением, оплачивать коммунальные услуги и выполнять иные обязательства по договору.
Как правило, к таким обязательствам относятся доставка продуктов пенсионеру, уборка в квартире, обеспечение его медицинским уходом и транспортом. Все эти обязанности должны быть перечислены в договоре ренты. Таким образом, плательщик ренты часто отвечает не только за материальное обеспечение ее получателя, но и принимает личное участие в его жизни.
Риски возможны и в этой ситуации. Но все же такой вариант использования квартиры достаточно удобен как для одиноких пенсионеров, так и для тех, кто приобретает квартиру с помощью ренты. В первую очередь потому, что для многих это является единственной возможностью купить квартиру за не слишком большую сумму. Пожилой человек получает дополнительные средства к существованию и помощь.
Рента с городом
Для большинства одиноких пенсионеров договор ренты – одна из немногих возможностей не оказаться в старости за чертой бедности. Использование своей квартиры как актива позволяет приобретать нужные лекарства и продукты, бытовую технику, мебель и даже ездить на отдых. Пенсия такой возможности в большинстве случаев не дает, а работать в пожилом возрасте могут немногие.
В ряде городов РФ существуют государственные унитарные предприятия (ГУП), которые берут на себя обязательства по договорам ренты. В Москве такую деятельность осуществляет «Моссоцгарантия». В этом случае квартиру впоследствии получает не частные лица, а город.
В ГУПах выплаты по ренте невысоки, а пенсионер в некоторых случаях может быть выселен в специальное социальное жилье. Таким образом, его квартира освобождается еще до его смерти. И хотя данные условия назвать выгодными сложно, старики нередко предпочитают заключать договоры с государством, а не с частными лицами. Такой вариант они считают более надежным.
В ГУПах существуют правила заключения договоров ренты. Так, договор пожизненного содержания с иждивением могут заключать:
- с 55 лет пенсионеры I группы инвалидности;
- с 60 лет пенсионеры II группы инвалидности;
- с 65 лет пенсионеры без группы инвалидности.
При этом пожилой человек должен являться собственником жилья, а жилое помещение не должно быть продано, сдано в аренду, заложено или находиться под арестом. На занимаемой площади не должны быть прописаны другие граждане. Если квартира не приватизирована, в ГУП окажут помощь в приватизации.
Заключение договора
Необходимо отличать договор ренты пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты квартиры. Последний не предусматривает содержания в натуральном виде. Пенсионер в данном случае получает только ежемесячные денежные выплаты и не имеет права требовать чего-либо еще.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть указана стоимость всего объема содержания. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть меньше двух МРОТ, установленных законом.
В договоре пожизненного содержания с иждивением стороны, его заключающие, имеют право предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических денежных платежей.
Заключая договор ренты или пожизненного содержания, следует быть внимательным и не торопиться. Это очень серьезный шаг, поэтому желательно проконсультироваться у юриста. Будьте осторожны, выбирая плательщика ренты.
Особое внимание следует обращать на следующие моменты:
- с кем и где вы собираетесь заключать договор;
- насколько надежны выбранный человек или фирма для заключения договора;
- каковы финансовые возможности выбранного лица.
Договор должен быть заключен в присутствии обоих участников. Необходимо иметь их паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, справку БТИ.
Перед подписанием договора необходимо убедиться, что это именно тот вид договора ренты, который вы собираетесь заключить. Также следует изучить договор на предмет сторон, его заключающих.
Только в том случае, когда все тщательно проверено, можно рассчитывать на добросовестное исполнение договора ренты или содержания с иждивением.
Обратная ипотека
В настоящее время для пенсионеров появился еще один способ получить финансовые средства благодаря наличию недвижимого имущества – обратная ипотека. Данный способ уже десятки лет существует в других странах и пользуется большой популярностью.
В отличие от пожизненной ренты при обратной ипотеке право собственности на жилое имущество сохраняется за заемщиком и складывается иное соотношение интересов сторон.
Как описывалось выше, в пожизненной ренте жилье переоформляется на нового собственника. Поэтому чем быстрее прекратятся его обязанности по отношению к рентополучателю, тем больший сверхдоход он получит. Таким образом, интересы нового собственника и пенсионера противоположные.
В обратной ипотеке собственность, права пользования и проживания остаются у заемщика. При этом оформляется залог недвижимости. В результате этого кредитор имеет право претендовать только на выданную им сумму займа и проценты, начисленные на нее. Все остальное он обязан отдать наследникам заемщика. Поэтому чем дольше проживет заемщик, тем больший доход получит кредитор. Следовательно, их интересы совпадают.
Другим важным отличием пожизненной ренты и обратной ипотеки является то, что заемщик (или его наследники) может по своему желанию в любой момент погасить свою задолженность перед кредитором. При этом залог с недвижимости снимается, и бывший заемщик имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению.
Обратная ипотека выдается под залог имеющейся недвижимости и погашается в полном объеме единовременно за счет реализации жилья в конце срока кредитования. Величина кредита рассчитывается в каждом конкретном случае и зависит от возраста пенсионера, оценочной стоимости его жилья и формы выплаты (единовременная или ежемесячная).
При обратной ипотеке в отличие от других кредитов у заемщика нет ежемесячных платежей. В данном случае проценты начисляются и прибавляются к долгу – капитализируются. Кредит погашается следующим образом: после смерти заемщика квартира продается, выплаченная пенсионеру сумма вместе с процентами остается кредитору. Оставшаяся после продажи часть средств переводится наследникам пенсионера (если таковые имеются).
В случае прекращения выплат по исчерпании суммы кредита пенсионер своего жилья не лишится. Право собственности, владения и пользования недвижимостью сохраняется за ним пожизненно. Если заем брала супружеская пара пенсионного возраста, то данное право сохраняется за обоими супругами. Чтобы минимизировать риск, из процентной ставки кредитор регулярно формирует резервы.
За основу российской обратной ипотеки была взята американская модель, которая корректировалась в соответствии с нашими реалиями. Отличия есть в таблицах дожития, сроках выхода на пенсию, величине процентной ставки, потребностях и целевом использовании финансовых средств.
Как правило, за обратной ипотекой обращаются пенсионеры, которые хотят ежемесячно получать средства «на текущие нужды». Воспользоваться этим способом люди готовы, если прибавка к пенсии составляет не менее 30-40% от ее размера. Еще одной причиной является необходимость в дорогостоящем лечении или операции.
Размер выплат сильно зависит от возраста пожилого человека и реальной стоимости его квартиры или дома. Для 70-летнего гражданина, владеющего среднестатистической двухкомнатной квартирой (стоимость 1,8 млн. руб.), прибавка обычно составляет примерно 1,5 пенсии в течение 10 лет. Однако каждый случай индивидуален, и лимит выдачи рассчитывается для каждого заемщика. Для жителей Москвы и Санкт-Петербурга суммы заметно больше.
Заключение
Наличие собственной квартиры позволяет обеспечить себе в старости достойное существование. Какой вариант выбрать – каждый решает самостоятельно. Но проявив необходимую осторожность и здравомыслие, можно получить необходимую помощь, заботу и внимание.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте