Особенности малых форм

Средний формат коттеджных поселков Подмосковья — сотня-полторы домовладений. Это не очень много строений, а в проектах такого рода обычно предусматривается достаточно хороший набор объектов социальной инфраструктуры. Бывает, в него входит даже детское дошкольное учреждение. Однако не всех потенциальных покупателей загородной недвижимости устраивает соотношение «больше домов — шире инфраструктура». Есть люди, которые хотят иметь минимальное количество соседей — пусть даже ради этого придется ограничиться гостевой парковкой и магазинами в соседних населенных пунктах (содержать в небольшом поселке собственные магазин или кафе невыгодно ни владельцам, ни посетителям). Главное — поменьше домов. И главное — качественное экологическое окружение, лес, озеро, речка. Дома в поселках такого рода обычно относятся к числу наиболее дорогих предложений, однако они пользуются достаточно высоким спросом. Эти проекты, что называется, обречены на успех.

Один из самых интересных поселков, где еще остаются в продаже участки, - «Доброе», находящийся в окрестностях Ярославского шоссе, примерно между городами Ивантеевка и Пушкино. Расстояние от МКАД до поворота на подъездную дорогу поселка составляет около 30 километров. Фактически «Доброе» представляет собой две поляны в окружении леса, на которых строится в общей сложности менее полусотни домов. Габариты домовладений достаточно невелики — участки от 10 до 15 соток и жилые строения площадью 210-280 кв. м. Социальная инфраструктура небогата: есть пара спортивных объектов и административное здание у въезда в поселок. Парикмахерская, супермаркет, ресторан, поликлиника — это все в ближайшем городе.

Однако, как показывает практика, данное предложение оказалось на рынке весьма популярным. Дело в том, что для поселка клубного формата цены здесь достаточно умеренные и при этом какого-либо существенного скачка стоимости домовладений нет — их стоимость варьируется от 14,5 до 16 с небольшим миллионов рублей. В недавнее время в поселке оставались в продаже несколько участков, впрочем, не исключено, что впоследствии появятся вторичные предложения от людей, купивших здесь недвижимость с инвестиционными целями. Правда, цена от спекулятивных продавцов будет уже ощутимо выше первоначальной.

Далеко не всех случаях соотношение цены и характера предложения бывает столь выгодным: как уже было сказано, поселки с небольшим количеством домовладений в большинстве случаев предлагают дорогую или очень дорогую загородную недвижимость. Лидером в данном отношении можно считать поселок «Огарево». На самом деле их два и оба клубные, только в одном более 25, а в другом всего 9 домовладений. В том, что совсем небольшой, стоимость их составляет от 120 до 210 миллионов рублей. Впрочем, для загородного рынка Подмосковья это не предел — есть примеры, когда дома в ближнем Подмосковье достаточно успешно продавались и по цене свыше 10 млн. долл.

«Огарево» находится в 12 километрах от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе. По сути это не поселок, а некий набор продающихся в одном месте домов дворцово-усадебного типа площадью примерно от 600 до более чем 1000 кв. м. Строятся они на участках от 18 до 38,5 соток. Потенциальным покупателям предлагается в числе прочего возможность получения дома с уже выполненной дорогой отделкой и проведенным комплексом ландшафтных работ на участке. Собственная инфраструктура у поселка отсутствует. Впрочем, насколько она нужна людям, покупающим участки с лесными деревьями, судить трудно - все необходимое есть вдоль и в окрестностях Рублевского шоссе.

Схожее по позиционированию, но более скромное по бюджету предложение - «Усадьба Бергов», о ней мы говорили в связи с открытием выставки «Коттедж-Форум». Поселок, находящийся в окрестностях Киевского шоссе (23 км) отличается тем, что в нем есть участки, площадь которых достигает почти 0,6 га. Дома — примерно того же размера, что и в предыдущем случае. Самое заметное отличие — ценовое, самое дорогое землевладение в «Усадьбе Бергов» обойдется в 2,2 млн евро.

Не во всех случаях поселки клубного формата бывают вовсе лишены объектов инфраструктуры (иногда в нее входит минимаркет, как, например, в поселке «Лион» на Рублево-Успенском шоссе). В единичных случаях она присутствует, причем набор ее оказывается весьма представительным. Основой маркетинговой политики такого рода проектов обычно служит некая клубная составляющая - «для своих людей найдется все». Очень хороший пример подобного рода — поселок «Клуб Раздолье» (характерно, что в названии - именно «клуб», а не что-то иное). Он находится к северу от Москвы, между водохранилищами канала, хотя собственной большой воды рядом нет: есть река Клязьма, а до водохранилищ надо ехать. Формат домовладений здесь вполне привычен для дорогих клубных поселков. На участках от 29 до 45 соток располагаются дома площадью 340-610 кв. м. Стоимость подобной недвижимости начинается от 35 млн руб.

Необычным же в данном поселке является именно социальная инфраструктура. Основная ее часть запланирована в административном здании, которое по сути представляет собой нечто вроде английского клуба, способного предоставить полный спектр сервисов на выбор постоянных участников. Перечислять их можно долго, достаточно упомянуть, что среди прочего здесь предусмотрены сигарная комната (для ценителей хороших сортов сигарного табака) и клубная библиотека (видимо, для тех достойных уважения покупателей загородной недвижимости, которые не только умеют читать, но и находят на это время).

Основная часть поселков клубного формата расположена относительно недалеко от города, если обобщенно — в пределах кольцевой трассы А-107. Примерно до этих краев к настоящему времени доросла пригородная инфраструктура, необходимая человеку, привыкшему к городской жизни. Однако проекты небольших дорогих коттеджных поселков появляются уже и за пределами малого кольца. Один из таких поселков - «Графская усадьба». Он находится за первым областным кольцом неподалеку от поселка «Шишкин лес». Стоит отметить, что это очень хороший, но вряд ли лучший выбор места для поселка. Поблизости имеется некое уникальное для Подмосковья место, которое (по неизвестным науке причинам) по сей день обходит судьба иных красивых мест Подмосковья — там все так же располагается озеро и прилегающий к нему лесной массив, позволяющий спроектировать поселок, вовсе отъединенный от окружающего мира.

Около «Графской усадьбы» озеро тоже есть, только совсем небольшое. Дополнительным подарком от природы для будущих обитателей поселка является небольшой участок леса, находящийся прямо посреди территории. Здесь будут прогулочная зона и детская площадка — очень удобно для молодых мам с маленькими детьми. Приложением к поселку является лес, который проходит по его границе (смешанный с некоторым преобладанием хвойных деревьев). На территории поселка — 31 домовладение (16-21 сотка, дома по 270-565 кв. м), которые продаются по цене до 58 миллионов рублей.

Надо полагать, что если на рынок выйдет земля в Заболотье (это то самое место «рядом», о котором сказано выше), то там цена домовладения может оказаться ощутимо более высокой — и при этом вполне конкурентной. Что любопытно, в отличие от поселков крупного и мегаформатов (с магазинами, фитнес-центрами и даже сдаваемыми офисными помещениями) земли под клубные поселки до сих пор не стали неким девелоперским дефицитом — пусть и стоят они достаточно дорого, а уже одна стоимость присоединения к коммуникациям для небольшого количества домов увеличивает стоимость домовладения. Однако покупателю загородной недвижимости в поселках малого формата это как было, так и остается посильным.