Осторожно - дети!

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей

Суть государственной политики в отношении детей – участников сделок с недвижимостью выражена в Постановлении Конституционного суда России от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу проверки конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации»: если условия сделки нарушают жилищные права ребенка, находящегося под опекой родителей, это входит в прямое противоречие с Конституцией РФ.

То есть, если ребенок в результате сделки оказался «на улице» или получил жилье, не отвечающее санитарным или иным нормам, — такая сделка должна быть признана недействительной.

Стоит заметить, что оборотная сторона такого юридического принципа в том, что операции по купле-продаже недвижимости, в которых собственниками являются несовершеннолетние, обладают повышенным риском.

Ребёнком считается любой гражданин, не достигший полных восемнадцати лет (статья 54 Семейного кодекса РФ). Статьи 26 и 28 Гражданского Кодекса РФ определяют недееспособность детей до 14 лет (их интересы представляют опекуны или родители) и частичную дееспособность граждан от 14 до 18 лет.

Как соблюсти их права и минимизировать риски расскажет руководитель Управления Росреестра по Рязанской области Андрей Усейкин.

1) Сделка по отчуждению жилого помещения несовершеннолетнего ребенка должна производиться именно и только одновременно с приобретением соответствующего помещения для него.

2) Качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия, что должно быть подтверждено актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведенным выездным инспектором.

3) Заявления законных представителей должны быть поданы лично и не могут быть доверены иному лицу на основании доверенности.

Продать квартиру, где малолетние дети являются собственниками квартиры или доли, можно только при получении разрешения органов опеки. Без такого документа (постановление на продажу) действие с квартирой не подлежит регистрации, а значит, является незаконным.

Получение разрешения органов опеки на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже в том случае, если на данный момент несовершеннолетний не проживает в данной квартире, а зарегистрирован на другой площади (пусть даже в другом регионе или государстве).

Если ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, однако зарегистрирован в данном жилом помещении, постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья, также допускается его отчуждение только с согласия органа опеки и попечительства.

С 2016 года года все сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, подлежат обязательному нотариальному заверению.

Как переоформить право собственности на квартиру на ребенка?

Ребенок может приобрести право собственности на недвижимость на том же основании, что и взрослый. Но переоформление права собственности на ребенка имеет некоторые особенности.

Так, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор от их имени заключают законные представители: родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Несовершеннолетний гражданин может действовать и самостоятельно, если приобрел дееспособность в полном объеме до достижения 18 лет в результате вступления в брак или эмансипации.

Согласие законного представителя ребенка может быть оформлено в виде отдельного документа либо отражено в тексте договора.

Допускается также последующее письменное одобрение сделки законными представителями несовершеннолетнего.

Опекун или попечитель несовершеннолетнего, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи ему имущества в дар или в безвозмездное пользование. Также указанные лица не могут представлять подопечного при заключении сделок между ним и супругом опекуна (попечителя) и их близкими родственниками.

В каких случаях нужно получить разрешение опеки, если ребенок является владельцем недвижимости?

Разъясняет начальник отдела регистрации недвижимости Управления Росреестра по Мурманской области Елена Престинская:

Разрешение органа опеки и попечительства необходимо получить в случае совершения сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:

• по обмену или дарению;
• по сдаче внаем (аренду);
• по сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
• любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.