Открываем дачный сезон. Удачных покупок!

Сегодняшний материал посвятим дачникам. Точнее, тем, кто хочет ими стать. Скажете, вроде бы не сезон? Зима на дворе? Вот именно. Как утверждают специалисты – время самое подходящее для покупки загородного дома. И хотя сделать себе такой новогодний подарок вы вряд ли успеете, начинать можно уже сейчас. Покупка загородной недвижимости – процесс небыстрый.

Комментарий

Валерий Барнинец, генеральный директор АН А-Риэлти Групп: – Загород – сейчас очень модная тема.

Все, кто не смог продать свою загородную недвижимость летом по выставленным ценам, сегодня готовы продать дешевле. И тем, кто хотел бы приобрести дачу или пока помышляет о покупке, я посоветовал бы делать это не откладывая до весны. Потому что сегодня и продавец сговорчив, и большой выбор участков на любой вкус и кошелек. Нужно только ездить, смотреть, выбирать, находить то, что хочется, торговаться и – покупать. Скидки доходят до 50%. Если летом приличный участок выставлялся, допустим, за 1 млн рублей, то сейчас такой же можно купить и за 700, и за 500 тысяч.

«Дача» – слово многозначное

Само понятие «дача» в прежнем формате (6 соток в садовом товариществе) изменилось. Дачей можно назвать и сотки в садовом товариществе, садовом кооперативе, «домик в деревне» с ПМЖ или участок в старом населенном пункте, на котором можно построиться. Но чаще это все же дачные дома, достаточно обжитые, хотя и не предназначенные для постоянного проживания.

Загородный дом для постоянного проживания и временного – как говорится, две большие разницы. И проявляется она прежде всего в размерах дома. Жилье для постоянного проживания, в отличие от сезонного – это, как правило, настоящие хоромы от 200 кв. метров. У покупателя дома для временного отдыха запросы значительно скромнее. Это касается и коммуникаций. Чтобы уложиться в бюджет, будущие дачники готовы отказаться от газа и водопровода в доме.

Самые популярные объекты – стоимостью до 3 млн рублей. Именно за такие деньги сейчас можно купить участки с домовладениями в садовых товариществах и кооперативах, а также в населенных пунктах – деревнях и поселках. Это в основном щитовые или уже далеко не новые дома. В них, как правило, нет газа и воды в кранах, но для посещения на уик-энд они вполне пригодны. Отапливаются: печами, электрическими конвекторами, буржуйками. Такие домовладения на рынке есть и пользуются устойчивым спросом.

Популярные направления: Запад, Северо-Запад (Волоколамское, Дмитровское шоссе и Новая Рига). Самые недорогие направления: Восток и Юго-Восток.

Если 2–3 года назад покупатель брал то, что ему предлагалось, не обращая особого внимания на мелочи вроде идущих рядом с домом линий электропередачи, то сейчас к покупке загородной недвижимости стал относиться более придирчиво. Но и это до поры до времени. Весной те же объекты снова будут стоить дороже.

Снег знакомству не помеха

Снег – выбору не помеха, хотя земельный участок рассмотреть под снегом безусловно труднее: есть ли кочки и пеньки, не заболочен ли… Об этом можно расспросить соседей. Лучше отдать предпочтение участку, стоящему на возвышенности.

Что касается дома, особенно который предполагается использовать круглый год, то сезонный фактор и выпавший снег не должны повлиять на принятие решения. Напротив, именно сейчас вы сможете увидеть, что на самом деле представляет собой домовладение. Можно ли зимой к нему подъехать, насколько дом теплый, качественно ли работают коммуникации, подведенные к участку.

Воздух!

Что касается чистоты воздуха, то информацию об этом можно получить из так называемой экологической карты Подмосковья. Там указано большинство экологически неудачных для загородного проживания мест (бывшие и сегодня существующие свалки, скотомогильники, кладбища и пр.). Можно также заказать экомониторинг местности. Специалисты проведут исследование выбранного участка по таким параметрам, как чистота воздуха, загрязненность земли и подземных вод и т. п. Одним из самых экологически чистых направлений Подмосковья, благодаря отсутствию производств и розе ветров, считается западное.

Критерии вашего выбора

1. Цена

Стоимость любого дачного участка (с домом или без) в основном зависит от удаленности от города, престижности направления и наличия коммуникаций в поселке. К бюджетным относятся участки без коммуникаций в дальнем Подмосковье (на непрестижных направлениях). Минимальная стоимость такой земли?– в пределах 15–20 тыс. рублей за сотку. Если брать километров за 200 от столицы, то вполне реально купить дом в деревне тысяч за 100–150…

Если, к примеру, вы располагаете суммой в миллион рублей, то, скорей всего, за эти деньги сможете купить участок, находящийся за 60–70 километров от МКАД и дальше. С суммой, приближающейся к 3?миллионам, можно рассчитывать на приобретение участка на расстоянии примерно 40 километров от Москвы. Цена недвижимости, находящейся ближе к Москве, будет зависеть от того, где именно она находится, по какому направлению, есть ли коммуникации, каково окружение.

Самые дешевые предложения – земельные участки без подряда.

2. А будет свет?

Если покупать только участок, без дома, стоит поинтересоваться, что с коммуникациями? Самое главное – возможность подведения электричества. Очень часто продавец уверяет, что все в порядке, у соседей же есть электричество, или оно проходит по границе участка. Обычно это означает, что света нет. Не поленитесь, узнайте у специалистов организации, которая занималась электрификацией в этом районе, каковы условия подведения, подключения электричества и сколько оно будет стоить. А также: какие мощности вам могут выделить. Пока не выясните всех этих подробностей, покупать участок не следует. На дизельном генераторе долго не протянешь.

То же касается и газоснабжения. Впрочем, есть газ или нет – сейчас уже не столь актуально, как пять лет назад. Чтобы протопить небольшой – примерно до 100 квадратов дом – потратитесь что на электроэнергию, что на газ одинаково. Современные электрокотлы настолько энергоэффективны, что не почувствуете разницу. И если вы собираетесь покупать или строить дом, в котором не будете жить постоянно, не стоит особо беспокоиться, есть газ или нет. Электричества вполне достаточно, чтобы такой дом отапливать. При современных технологиях легко найти подходящее оборудование и организацию, которая смонтирует и подключит систему отопления. Газ же предпочтителен, когда приобретается или строится большой дом для постоянного в нем проживания.

3. Так рыть ли колодец?

Без воды не обойтись. На любом участке можно сделать либо колодец, либо пробурить скважину. Что выбрать? Это опять же зависит от стоимости и цели, с которой покупается дом или участок. Не собираетесь здесь провести всю оставшуюся жизнь – ройте колодец, скважину бурить нецелесообразно: дорого, и само обслуживание обойдется недешево. Скважина предпочтительнее для большого дома, когда вода подводится прямо в строение. Причем постоянное водообеспечение возможно только тогда, когда дом все время отапливается. Если же собираетесь приезжать на дачу в выходные, чтобы попариться в баньке, колодца будет вполне достаточно.

Когда покупается земля в организованном дачном кооперативе, садовом товариществе, то «летняя» вода вам обеспечена – наверняка уже имеется скважина, водозаборная станция и разводка воды по участкам. Если же участок (или дом) находится в поселке или деревне, то, скорей всего, здесь есть централизованное водоснабжение, либо люди кооперируются и делают скважину.

Зри в корень. Если к участку или домовладению подведены коммуникации, обязательно попросите продавца показать договоры с поставщиками электричества, воды, газа. Наличие коммуникаций должно быть подтверждено платежными документами. Если кабель в дом заведен, а договора на электричество нет, то, скорей всего, это либо времянка, либо самодеятельное подключение, которое в дальнейшем может грозить большими штрафами и невозможностью официального подключения. В любой момент провод могут отрезать, и вы останетесь без света.

4. Не лает, не кусает

Как будет охраняться территория, на которой вы облюбовали себе дачу? Если территория огорожена, поинтересуйтесь, есть ли сторож, установлен ли шлагбаум. Если нет – позаботьтесь об установке охранной сигнализации, металлических дверей и решеток на окнах.

5. Дорога к дому

Наверняка бывать на даче будете не только в погожие сухие дни, но и в снег, и в дождь. Поэтому обратите внимание, есть ли подъездные пути непосредственно к дому или участку, каково состояние дороги. Лучше, если она покрыта гравием или асфальтом. Важна транспортная доступность поселка в целом, и можно ли добраться до места назначения на электричке или автобусе.

6. Остекленение

Остекление дачного дома во многом отличается от остекления квартиры. В частности подбирая пластиковые окна для дачи нужно учитывать, что габариты светопрозрачных конструкций, как правило, больше. Выше требования к качеству теплоизоляции и отдельное внимание стоит уделить взломостойкости.

Комментарий

Разобраться с документами на объекты недвижимости поможет Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость»:

- В первую очередь, должны быть документы на участок и дом. И они должны быть в полном порядке. А ведь часто бывает, что оформлены они с нарушениями, утеряны или их вообще нет. Особенно если речь идет о покупке дома в деревне.

Вот документы, которые необходимы для отчуждения (продажи) объекта. Это:

– правоустанавливающий документ на земельный участок;

– кадастровый паспорт земельного участка (3 экземпляра);

– правоустанавливающий документ на строения (жилой, садовый, дачный дом);

– справка об оценке строений (технический паспорт на строения);

– выписки из ЕГРП на земельный участок и на дом (при нотариальном удостоверении);

– справка об отсутствии задолженности по уплате налогов (при нотариальном удостоверении и в случае, когда правоустанавливающими документами являются договор дарения или свидетельство о праве на наследство);

– справка об отсутствии задолженности по взносам за текущий год (для садоводств при условии нотариального удостоверения);

– справка о регистрации Ф 9 (для жилых домов); – отказ совладельца от права преимущественной покупки при продаже доли;

– согласие супругов (если таковые имеются) на совершение сделки;

– разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки (при продаже объекта несовершеннолетним гражданином);

– документы, удостоверяющие личность.

Итак, на все объекты отчуждаемого имущества должны быть свидетельства о государственной регистрации права. Хорошо, если приобретаемый объект уже находится в собственности и у собственника есть на то документальное подтверждение – документ, на основании которого есть право собственности. Это может быть договор купли-продажи, также может быть дарственная, завещание. В документе на право собственности на землю должно быть описание собственности, должна указываться категория земель (для чего они предназначены, ИЖС, сельхозугодья).

Необходимо, чтобы участок состоял на кадастровом учете. В подтверждение этому должны быть кадастровые планы или кадастровые выписки. Это своего рода карта участка, в которую занесены все сведения о нем: его номер, название того места, где находится, примерные размеры, информация о том, кому принадлежит, и также обозначены границы участка.

Особое внимание обратите на границы участка: проведено ли межевание, согласовано ли это с соседями и с администрацией того поселка или района, где вы его приобретаете. Не редки случаи, когда захватываются как соседние наделы, так и соседние постройки. В перспективе это грозит многолетними судебными разбирательствами.

Технический паспорт

Вы рассчитывали, что участок будет 40X40 метров, а он оказался 80X20. То есть общая площадь его та же, а вот форма другая – он вытянут в длину, и при строительстве дома могут возникнуть проблемы.

Чтобы подстраховаться, не помешает самим обратиться в территориальный орган Федерального агентства по кадастру объектов недвижимости за получением выписки из кадастрового плана, где будут отображены: категория земель, разрешенное использование земельного участка, его площадь, координатные точки границ участка.

На жилой дом желательно получить «свежий» технический паспорт для подтверждения всех данных, которые указаны в свидетельстве на дом. Также необходима справка об отсутствии зарегистрированных людей в жилом доме.

Перед тем как начать сделку по покупке участка с домом, узнайте, зарегистрирован ли он. Если на дом не оформлено право собственности, имейте в виду, что все хлопоты с введением строения в эксплуатацию, его регистрацией в дальнейшем лягут на вас.

Справку об отсутствии задолженностей по налогам выдает налоговая инспекция того места, где находится дом.

При покупке участка будьте внимательны: смотрите, что написано в документах.

Какого будет рода-племени?

Собственники земельных участков имеют право использовать свои земельные участки согласно виду разрешенного использования и целевому назначению. А также – распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если назначение земли позволяет возводить на участке дом, дачное строение, садовый дом, то строить можно.

Есть важные характеристики участка: категория земли и целевое назначение. Категорий земли, в которых могут оказаться дачи, две: «земли поселений» и «земли сельхозназначения». По целевому назначению участки более разнообразны.

Каждый участок имеет определенное назначение, которое указывается в кадастровом плане и свидетельстве о госрегистрации права собственности на землю.

Участки делятся на следующие виды разрешенного использования.

1. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

2. Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки предназначены в первую очередь для выращивания овощей, фруктов. Строить на нем не обязательно.

3. Дачный земельный участок. Это земельный участок с видом разрешенного использования под дачное строительство. На данном земельном участке допускается строительство дачных домов.

4. Садовый участок. Само название говорит о том, что на таком участке нужно посадить плодовые деревья и кустарники, ягодные или овощные культуры. Такой участок предназначен также и для отдыха.

5. Огородный участок. Здесь обязательно выращивание ягодных, овощных, бахчевых или иных сельхозкультур, а возведение капитальных жилых строений запрещается.

На заметку

Купили голый участок, на котором собираетесь построить дом? Чтобы начать работу, необходимо получить градостроительный план в Управлении Архитектуры и градостроительства по Московской области, и далее на основании этого получить постановление, разрешающее строительство. И уж потом – начинать стройку.