В 2020 году в массовом сегменте столичных новостроек был отмечен рост доли сданных в срок проектов, даже несмотря на месячный простой стройки в начале коронавирусной пандемии. Как отмечают эксперты «Метриум», доля проектов со своевременным вводом выросла на 5 процентных пунктов по сравнению с 2019 годом и достигла отметки в 62,1% (57% в 2019 году). Последний раз столь высокий уровень своевременного ввода проектов в данном сегменте фиксировался в 2017 году, когда в заявленные сроки было сдано 63% новостроек эконом- и комфорт-класса.
По состоянию на начало 2020 года — еще до начала коронавирусной пандемии —столичные девелоперы заявляли к полному или частичному вводу в течение 2020 года 66 проектов[1] массового сегмента. Соблюсти сроки и ввести вовремя экспонируемые на рынке корпуса в прошлом году удалось девелоперам 37 проектов. Еще 4 проекта попали в категорию «опоздавших»: корпуса, запланированные к завершению, не успели получить разрешения на ввод в эксплуатацию в 2020 году, но смогли наверстать упущенное в первые недели текущего года. Таким образом, по итогам 2020 года из 66 проектов в 41 застройщики своевременно получили документы о вводе корпусов в эксплуатацию.
Заметно улучшился ввод в проектах с апартаментами массового сегмента. Традиционно эта группа находится в аутсайдерах — сроки ввода апартаментных комплексов сдвигаются чаще всего. Во многом по причине того, что значительная доля проектов возводится в обход 214-ФЗ, что снимает с девелоперов ответственность за соблюдение сроков. Но 2020 год стал исключением — в сегменте апартаментов эконом- и комфорт-класса сдались в срок 68,8% заявленных новостроек (11 из 16 проектов). Для сравнения, в 2019 году этот показатель составлял всего 30% — тогда РВЭ вовремя получили только 3 из 10 проектов. Успех 2020 года частично связан именно с этим: не успевшие сдаться в 2019 году новостройки были с опозданием введены в 2020 году и существенно улучшили статистику.
Менее значительный прирост был зафиксирован в жилых комплексах массового сегмента «старой» Москвы. Из заявленных к вводу в 2020 году 35 проектов вовремя были оформлены разрешения на ввод в эксплуатацию жилых корпусов в 26 новостройках (из них 2 проекта с опозданием получили РВЭ в начале 2021 года), что составляет 74,3% от общего количества заявленных проектов. Годом ранее этот показатель находился на уровне 69,7%.
При этом в Новой Москве была отмечена отрицательная динамика. Если в 2019 году доля введенных вовремя проектов составляла 50% (9 из 18), то в прошлом году корпуса сдались вовремя только в 42,1% новомосковских жилых комплексах (8 из 19), что на 7,9 п.п. ниже, чем за год до этого. В количественном выражении также было зафиксировано снижение: своевременно оформлялись разрешения на ввод корпусов в 8 новостройках (против 9 в 2019 году).
Жилые комплексы массового сегмента «старой» Москвы
Подавляющее большинство лотов в сданных в прошлом году корпусах жилых комплексов массового сегмента «старой» Москвы на сегодняшний день уже распроданы. В частности, в 11 проектах в рассматриваемых корпусах продажи были завершены полностью. Из остальных 15 жилых комплексов самые доступные на текущий момент лоты представлены в жилых комплексах «Level Амурская» (от 7,05 млн рублей), «Ясеневая 14» (от 7,4 млн рублей) и «Лефортово парк» (от 7,86 млн рублей). Таким образом, только в этих трех новостройках можно приобрести готовое жилье по цене менее 8 млн рублей. В остальных полностью или частично сданных в 2020 году проектах ценник стартует от более высоких отметок.
Проект | Корпус | Девелопер | Min площадь (кв. м) | Max площадь (кв. м) | Min стоимость (млн руб.) | Max стоимость (млн руб.) |
Level Амурская | корп. А, Б, В, Г, Д | Level Group | 19,6 | 80,4 | 7,05 | 21,94 |
Ясеневая 14 | блок 2, корп. 3 | ГК ПИК | 19,6 | 93,4 | 7,40 | 20,20 |
Лефортово парк | корп. 4-7, 11-15 | ГК ПИК | 20,6 | 111,6 | 7,86 | 27,80 |
Дом на Барвихинской | единствен-ный | Тройка РЭД | 32,8 | 91,4 | 8,59 | 20,23 |
Кварталы 21/19 | корп. 10-14 | ВекторСтройФинанс | 29,0 | 90,8 | 8,61 | 24,22 |
Люблинский парк | Блок 1 | ГК ПИК | 35,6 | 59,9 | 9,09 | 11,38 |
Discovery | корп. 1, 4, 5 | MR Group | 31,6 | 91,3 | 9,76 | 24,27 |
Лесопарковый | корп. 6, 7 | INGRAD | 31,9 | 56,7 | 9,80 | 15,61 |
Полярная 25 | корп. 1.3, 5 | ГК ПИК | 42,6 | 97,7 | 10,51 | 18,88 |
Сиреневый парк | корп. 1.1, 1.2, 1.3 | AFI Development | 39,1 | 81,9 | 10,06 | 18,93 |
Измайловский 11 | вл. 5А | ГК ПИК | 38,9 | 121,2 | 11,52 | 28,89 |
Академика Павлова | корп. 28, 30, 32, 34 | ГК ПИК | 42,5 | 104,3 | 12,55 | 25,73 |
Парк Легенд | корп. 4 | Группа ТЭН | 56,0 | 89,2 | 13,67 | 19,83 |
Михайловский парк | корп. 3 | ГК ПИК | 96,5 | 97,4 | 18,57 | 19,27 |
Нормандия | корп. 3, 4 | Группа Эталон | 89,9 | 112,8 | 20,84 | 25,55 |
MySpace на Фрезерной | единствен-ный | MySpace Development | Продажи завершены | |||
Римского-Корсакова 11 | корп. 7, 8 | ГК ПИК | Продажи завершены | |||
Дмитровский парк | корп. 3.1 | ГК ПИК | Продажи завершены | |||
Мещерский Лес | корп. 6.1 | ГК ПИК | Продажи завершены | |||
Грани | единствен-ный | ГК Основа | Продажи завершены | |||
Гринада | 2 очередь, корп. 3 | Группа ПСН | Продажи завершены | |||
Преображение | корп. 2 | INGRAD | Продажи завершены | |||
Счастье в Кузьминках | единствен-ный | Группа Эталон | Продажи завершены | |||
Город на реке Тушино - 2018 | корп. 3, 4 | ИФД КапиталЪ | Продажи завершены | |||
Любовь и голуби | 1 очередь | СМУ-6 Инвестиции | Продажи завершены | |||
Счастье в Садовниках | единствен-ный | Группа Эталон | Продажи завершены |
Источник: «Метриум»
«Соблюдение сроков ввода в эксплуатацию — это одна из важнейших составляющих коммерческого успеха проекта, — комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). — Подтверждением этого является высокая динамика продаж во второй очереди ЖК «Любовь и голуби». Тот факт, что первая очередь введена в эксплуатацию и заселена, является наиболее эффективной рекламой проекта. Несмотря на все трудности, связанные с коронавирусной пандемией, мы намерены и впредь поддерживать высокие темпы строительства и соблюдать заявленные сроки ввода».
Жилые комплексы Новой Москвы
В Новой Москве изначально планировалось сдавать в эксплуатацию корпуса в 19 новостройках. Однако значительное количество девелоперов не смогли справиться с взятыми на себя обязательствами — в 11 проектах сроки ввода были перенесены на текущий год. Более того, даже среди успевших получить РВЭ в 2020 году новостроек есть ряд проектов, где вовремя сдались только часть корпусов, по остальным сроки также были передвинуты.
Учитывая высокие темпы реализации жилья в Новой Москве, приобрести квартиру в сданном доме здесь довольно проблематично — основной объем распродается еще до ввода в эксплуатацию. Из тех корпусов, которые получали РВЭ в 2020 году, купить сегодня жилье можно только в пяти новостройках. Цены стартуют от 5,82 млн рублей — столь низкий порог входа зафиксирован в жилом комплексе «Остафьево». Следом идет группа сразу из трех новостроек, в сданных корпусах которых минимальный ценник находится примерно на одном и том же уровне. Это ЖК «Южное Бунино» и «Скандинавия» (оба — от 7,52 млн рублей), а также жилой комплекс «Бунинские луга» с минимальным показателем 7,55 млн рублей.
«Большие и сильные компании на рынке новостроек действительно вытесняют средние и маленькие, — говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). — Особенно этому процессу способствовал переход рынка на проектное финансирование и продажи по эскроу-счетам. Нет ничего удивительного в том, что банки заинтересованы в финансировании высоколиквидных проектов с минимальными рисками, поэтому они неохотно сотрудничают с неопытными застройщиками. Получить отказ могут в том числе и «старожилы» рынка, которые не смогли разработать эффективную финансовую модель. Я не вижу в этом негатива, поскольку такая перестраховка обеспечивает выход на рынок только надежных проектов».
Проект | Корпус | Девелопер | Min площадь (кв. м) | Max площадь (кв. м) | Min стоимость (млн руб.) | Max стоимость (млн руб.) |
Остафьево | корп. 1-6 | ГК Самолет | 28,8 | 63,0 | 5,82 | 9,97 |
Южное Бунино | корп. 1, 2, 3, 4, 6, 7 | ГК МИЦ | 39,6 | 77,4 | 7,52 | 12,30 |
Скандинавия | корп. 4.1, 4.2, 14.1, 14.2, 15.1, 15.2, 18.1, 18.2 | А101 Девелопмент | 29,9 | 104,4 | 7,52 | 15,95 |
Бунинские луга | корп. 1.1.1, 1.1.2, 2.3.1, 2.3.2, 2.4.1, 2.4.2 | ГК ПИК | 35,7 | 109,6 | 7,55 | 16,60 |
Испанские кварталы | корп. 1.1, 1.2, 1.3, 2.1, 2.2, 2.3, 3.1, 3.2, 3.3, 4.1, 4.2, 4.3, 9.1, 9.2, 9.3 | А101 Девелопмент | 48,8 | 48,8 | 8,89 | 8,89 |
Саларьево Парк | корп. 14.1, 14.2, 18.1, 18.2, 19, 21, 22, 23 | ГК ПИК | Продажи завершены | |||
Новая Звезда | корп. 6, 7, 8 | Концерн КРОСТ | Продажи завершены | |||
Москвичка | корп. 1 | ГК Гранель | Продажи завершены |
Источник: «Метриум»
Комплексы апартаментов массового сегмента
Среди апартаментных комплексов массового сегмента почти в половине сдавшихся в 2020 проектов первичные продажи уже завершены: полностью выбыл весь объем предложения в 5 из 11 новостроек рассматриваемой категории. Из оставшихся шести самые доступные предложения представлены в трех проектах одного застройщика — компании «Алтай». Это малогабаритные студии в реконструированных административных зданиях советской постройки. В частности, в комплексе «Станция» цены стартуют от 3,27 млн рублей, в проекте «Ботаник» — от 3,89 млн рублей, замыкает тройку «Аэровилла» с показателем 4,75 млн рублей.
Проект | Корпус | Девелопер | Min площадь (кв. м) | Maxплощадь (кв. м) | Min стоимость (млн руб.) | Max стоимость (млн руб.) |
Станция | единственный | Алтай | 18,4 | 24,5 | 3,27 | 4,23 |
Ботаник | единственный | Алтай | 17,7 | 20,0 | 3,89 | 4,40 |
Аэровилла | единственный | Алтай | 24,5 | 24,5 | 4,75 | 4,85 |
Nord[3] | единственный | Доходный Дом | 42,8 | 68,0 | 6,59 | 10,06 |
Level Амурская | А, Б, Г | Level Group | 27,7 | 63,5 | 6,73 | 12,24 |
Нормандия | корп. 4 | Группа Эталон | 43,3 | 96,6 | 8,33 | 17,65 |
Влюблино | 3 | ГК ПИК | Продажи завершены | |||
Отражение | единственный | УКРОССМЕТАЛЛ | Продажи завершены | |||
Апартаменты Алтай | единственный | Алтай | Продажи завершены | |||
Любовь и голуби | 1 очередь | СМУ-6 Инвестиции | Продажи завершены | |||
Город | корп. 7 | Град Инвест | Продажи завершены |
Источник: «Метриум»
«2020 год стал серьезным испытанием на прочность для бизнеса по всему миру, российская строительная отрасль — не исключение, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — И можно с уверенностью утверждать, что столичные девелоперы массового жилья достойно перенесли все трудности этого непростого года. Им удалось не просто сохранить динамику ввода в эксплуатацию своих проектов, но и улучшить показатели. И это несмотря на то, что весной прошлого года мы стали свидетелями беспрецедентного события — полной заморозки стройки в Московском регионе на целый месяц».
[1] Расчет производился по корпусам проектов, в которых велись первичные продажи по состоянию на начало 2020 года. Новостройки, полностью распроданные до 31 декабря 2019 года и вышедшие на рынок в 2020 году, не учитывались.
[2] Здесь и далее показатели приведены для корпусов, заявленных к сдаче в 2020 году, а также оформивших РВЭ в начале 2021 года.
[3] 05.02.2021 Получен ЗОС. Готовятся документы для оформления разрешения на ввод в эксплуатацию
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте