Пермская недвижимость: что нас ждет?

В течение 10 лет мы наблюдали рост на рынке недвижимости в Перми, при этом рост был более стремительный, чем в других регионах России. И профессионалы рынка, и просто жители Пермского края привыкли к тому, что недвижимость у нас дорогая, воспринимали эту тенденцию как данность и никто, в общем-то, не верил, что однажды рынок недвижимости сделает поворот в обратную сторону и  будет демонстрировать стойкое падение. 

А снижение стартовало в июне 2008 года и пока, и по прогнозам аналитиков, и по результатам опросов граждан, все ждут только продолжения падения. Хотя небольшие коррекции случаются: например, положительная динамика средней цены на вторичном рынке (рост 0,02% до 2,56%) в декабре 2009 года была отмечена во всех районах областного центра. Однако другие сегменты рынка полны пессимизма и в целом складывается общая картина падения и она, конечно, впечатляет.

Возьмем для примера новостройки. Уже с начала этого года стоимость квадратного метра нового жилья в Перми снизилась на 26%. Этот показатель имеет очень четкое экономическое объяснение. На конец года, как правило, приходится самый большой объем сдачи нового жилья в эксплуатацию.  Хотя прогнозировалось, что в Перми будет введено жилья в несколько раз меньше, по предварительным данным Пермьстата, снижение составило лишь порядка 35%. Строительная отрасль так отреагировала на кризис – девелоперские компании сократили свои инвестиционные проекты в связи с недоступностью кредитных ресурсов, и в течение 2009 года лишь заканчивали начатое строительство. Однако ввод нового жилья не порадовал покупателей. Неудовлетворенный спрос на новые квартиры, который имеет место быть среди жителей Пермского края, к сожалению, пока остается неплатежеспособным. Снижение цен на новое жилье логично сопровождается и другими признаками кризисной ситуации, менее  неприятными для покупателей, – это снижение общих доходов населения. И даже на подешевевшую квартиру среднестатистической пермской семье надо копить деньги 20 с лишним лет. Таким образом, застройщики сдают жилье, снижают цены, а новоселье для пермяков все равно пока откладывается. В такой ситуации можно надеяться на помощь государства: возможно развитие ипотечного кредитования, проведение федеральных программ и т.д. В прошлом  году, например,  значительное количество нового жилья в Перми было приобретено государством. Но на фоне полного отсутствия спроса – это все равно лишь соломинка для утопающего и есть мнение, что без поддержки государства в следующем году стройкомплекс не выживет.

Но если о нуждах простых граждан еще как-то заботятся президент и правительство,  жилищные программы еще как-то поддерживаются государством, то на рынке коммерческой недвижимости ждать помощи неоткуда. Этот сегмент рынка пострадал от кризиса не меньше. Например, за год с января 2009 по январь 2010 гг. средняя цена предложения офисов в Перми снизилась на 54%. И ситуация выглядит примерно так же, как на рынке жилой недвижимости: несмотря на значительное снижение цен, уровень свободных площадей в целом по городу уже превышает 10% и  постоянно увеличивается число объектов, испытывающих серьезные проблемы с наполняемостью. Все сделки на рынке коммерческой недвижимости идут по договорной цене – арендодатели активно идут на уступки арендаторам, снижая заявленные цены в среднем на 5-7%. Эта тенденция имеет название «рынок покупателя». Продажа недвижимости в Перми, так же как  и аренда, в настоящее время не являются безусловно выгодным делом. Время получения сверхприбылей на рынке недвижимости давно прошло. Рынок повернулся лицом к покупателю: теперь покупатель диктует условия, а продавец лишь выживает в этой сложной экономической ситуации. Остается лишь надеяться, что в ближайшем будущем доходы покупателя позволят ему стать уверенным игроком на этом рынке: предприниматель найдет средства для того, чтобы арендовать новый офис в Перми, а глава семьи сможет взять ипотечный кредит и внести первый внос за новую квартиру.