Плюс еще одна комната

В международной практике считается, что оптимальный размер жилища и количество комнат в нем могут исчисляться по формуле N+1, то есть по комнате на каждого члена семьи, живущего в квартире и еще одна комната. Чтобы было где собраться всем сообща. Для отечественных реалий такая форма жизни представима с трудом. Гораздо проще помыслить семью из мужа, жены, двух детей и бабушки, которые благополучно уживаются в трехкомнатной квартире. К примеру, в классической распашонке, где одна комната, «большая», является проходной. Это уже вполне из нашей жизни.

Для многих людей нормой потребления недвижимости является однокомнатная квартира. В жилье такого формата вполне благополучно умещается не только отдельно взятый собственник, но и семья из двух человек, причем допустимо увеличение ее на еще одного члена семьи — какое-то время с маленьким ребенком можно оставаться и в однушке. Но затем появляется необходимость в дополнительном пространстве. Нужна еще одна комната (лучше две, но далеко не всегда на это есть деньги).

В подобной ситуации и начинает решаться проблема: переезд с улучшением жилищных условий. Не очень важно — из однокомнатной в двухкомнатную или из двухкомнатной в трехкомнатную. Сколько-то лет назад такая операция осуществлялась за счет использования личных сбережений. Но это было возможно, когда цена метра в Москве была хотя бы менее 3000 долл. В современных ценовых условиях переезд с расширением площади на одну комнату, как правило, делается за счет ипотечных средств. Кстати говоря, порядка 70-80% людей, приходящих в банк за ипотечным кредитом — именно участники такого рода сделок.

Казалось бы, процесс носит массовый характер и давно должен был быть отработан до автоматизма. Однако, как это часто случается в жизни, даже в такой обыденной истории, как переезд в квартиру размером на одну комнату больше есть свои нюансы. Иногда неожиданные.

На практике все выглядит примерно так. В агентство недвижимости приходят люди и излагают риэлтерам свои пожелания. Потенциальным клиентам дают начальные консультации и отправляют их в банки за согласием на кредит. Именно в таком порядке: работать с человеком, которому пока никто не согласился дать денег, риэлтер не будет. Зато агент может принести пользу бесплатно, пояснив, как проще получить согласие банка на выдачу кредита.

Так что до того, как приступать к выбору будущей недвижимости, следует узнать в двух-трех потенциальных банках кредиторов: сколько при существующих доходах можно взять денег в долг. С одним нюансом: доходы надо подтвердить. Уже исходя из этого, а также из беглой оценки имеющегося жилья (делается путем сопоставительного анализа — с выбором аналогичных предложений, имеющихся в рекламе) и накоплений, можно примерно определиться: на какое жилье хватает денег.

Среди разных нюансов, влияющих на отношение банка к заемщику, выделяется такой, как наличие несовершеннолетних детей среди членов семьи, наделенных собственностью в продаваемой и соответственно приобретаемой квартирах. Ипотечные программы обычно не допускают, чтобы несовершеннолетнее лицо становилось сособственником жилого помещения, которое обременено ипотечным кредитом. Поэтому обычно происходит так: с органами опеки и попечительства согласовывается не наделение несовершеннолетнего долей в квартире, которая берется в ипотеку, а наделение долей в жилье бабушки с дедушкой, причем равноценной с долей, имевшейся в старой квартире. Причем без этого старую квартиру нельзя использовать и как предмет временного залога при проведении сделки по улучшению жилищных условий. Очень неудобная схема, но такова жизнь.

В повседневной практике часто случается так, что люди рассматривают в качестве желаемого места жительства новостройку. Понятное предпочтение: новый дом не имеет юридической истории, что обеспечивает безопасность прав собственности, в квартире будет хорошая планировка и большая кухня — словом все замечательно. Но, к сожалению, далеко не всегда реально. И вовсе не потому, что банк может не согласиться с объектом покупки — помимо этого есть множество других сложностей процесса. Чтобы не усложнять, приведем основной критерий возможности обмена вторичной квартиры на новостройку: если есть, где жить, можно рассматривать строящиеся или уже построенные дома, где грядет оформление прав собственности на квартиры, в качестве потенциального жилища. Если нет — то не стоит и рассматривать такой вариант.

Предположим, что в итоге семья нашла себе квартиру на одну комнату больше на вторичном рынке. Продавец согласился на ипотечного покупателя. А выбранный банк согласился дать под новую квартиру ипотечный кредит. При выборе недвижимости следует учитывать, что далеко не всякое жилье можно купить в кредит, даже если его готовы продать ипотечному заемщику. Почти не кредитуются московские пятиэтажки, заведомо не дают денег под те из них, которые построены до начала 1970-х, а это довольно большое количество домов. Что любопытно, для Подмосковья данные ограничения не действуют: там пока не объявлено о планах по массовому сносу хрущевок, поэтому банки относятся к квартирам в домах без лифта достаточно спокойно.

Кроме того, трудно получить кредит на покупку квартиры, имеющий некие даже гипотетические минусы, которые вдруг могут проявиться при реализации в случае дефолта заемщика. Сюда относится нахождение квартиры на крайних этажах или наличие несогласованной перепланировки, которая может потребовать отдельных затрат и времени и денег. Наконец, чтобы квартира была одобрена надо проверить ее юридическую чистоту — чтобы быть уверенным, что потом не возникнут некие третьи лица, выступающие истцами по виндикационному делу, как правила, весьма неприятному для покупателей недвижимости.

То есть при подборе квартиры надо заведомо отсекать множество вариантов. Но допустим, что наступает тот момент, когда предмет покупки согласован с банком и с продавцом, а на старую квартиру уже найден покупатель. На этой стадии переезжающее семейство сталкивается с вопросом выбора технологической схемы проведения сделки.

Варианты здесь немногочисленны, их всего два. Самый нехитрый — одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. Минус его в том, что такая сделка может несколько затянуться, даже если заранее найден потенциальный покупатель. Более сложный путь — использование старой квартиры в качестве предмета залога. Данный вариант не подразумевает необходимости быстрейшей продажи этого жилья. По сути это покупка новой квартиры в ипотеку с использованием средств от залога старой квартиры. Сделка сложная, но опытные ипотечные брокеры такого рода сделки проводят. Единственным нюансом является необходимость в течение какого-то времени обслуживать не один, а два кредита, иначе говоря, это вариант для достаточно состоятельных людей. Вариант весьма заманчивый: он позволяет купить новую квартиру, сохранив старую — но он требует денег.

Стоит сказать еще об одной категории людей, стремящихся переехать в большее жилье. Это те, кто в качестве альтернативы имеющейся квартире рассматривают объект загородной недвижимости. Таких переезжающих не очень много, но у них есть одна особенность. Часто в качестве места проживания выбироается таунхаус. Стоимость метра у такой недвижимости меньше, чем у обычной городской квартиры, но бюджет покупки, к сожалению больше. Иначе говоря, если удастся найти подходящий готовый таунхаус с оформленными правами собственности (то есть не новостройку), то брать ипотеку придется уже на 50-100 тыс. долл. больше, чем при переезде в большую на одну комнату квартиру. Иначе говоря, аннуитет в такой ситуации вырастает где-то на полторы тысячи долларов в месяц. Но если такая возможность у потенциального покупателя есть - то почему бы не поселиться в комфортное городское предместье?