Скачать программу
29.05.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
29.05.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
29.05.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
29.05.2020
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

В международной практике считается, что оптимальный размер жилища и количество комнат в нем могут исчисляться по формуле N+1, то есть по комнате на каждого члена семьи, живущего в квартире и еще одна комната. Чтобы было где собраться всем сообща. Для отечественных реалий такая форма жизни представима с трудом. Гораздо проще помыслить семью из мужа, жены, двух детей и бабушки, которые благополучно уживаются в трехкомнатной квартире. К примеру, в классической распашонке, где одна комната, «большая», является проходной. Это уже вполне из нашей жизни.

Для многих людей нормой потребления недвижимости является однокомнатная квартира. В жилье такого формата вполне благополучно умещается не только отдельно взятый собственник, но и семья из двух человек, причем допустимо увеличение ее на еще одного члена семьи — какое-то время с маленьким ребенком можно оставаться и в однушке. Но затем появляется необходимость в дополнительном пространстве. Нужна еще одна комната (лучше две, но далеко не всегда на это есть деньги).

В подобной ситуации и начинает решаться проблема: переезд с улучшением жилищных условий. Не очень важно — из однокомнатной в двухкомнатную или из двухкомнатной в трехкомнатную. Сколько-то лет назад такая операция осуществлялась за счет использования личных сбережений. Но это было возможно, когда цена метра в Москве была хотя бы менее 3000 долл. В современных ценовых условиях переезд с расширением площади на одну комнату, как правило, делается за счет ипотечных средств. Кстати говоря, порядка 70-80% людей, приходящих в банк за ипотечным кредитом — именно участники такого рода сделок.

Казалось бы, процесс носит массовый характер и давно должен был быть отработан до автоматизма. Однако, как это часто случается в жизни, даже в такой обыденной истории, как переезд в квартиру размером на одну комнату больше есть свои нюансы. Иногда неожиданные.

На практике все выглядит примерно так. В агентство недвижимости приходят люди и излагают риэлтерам свои пожелания. Потенциальным клиентам дают начальные консультации и отправляют их в банки за согласием на кредит. Именно в таком порядке: работать с человеком, которому пока никто не согласился дать денег, риэлтер не будет. Зато агент может принести пользу бесплатно, пояснив, как проще получить согласие банка на выдачу кредита.

Так что до того, как приступать к выбору будущей недвижимости, следует узнать в двух-трех потенциальных банках кредиторов: сколько при существующих доходах можно взять денег в долг. С одним нюансом: доходы надо подтвердить. Уже исходя из этого, а также из беглой оценки имеющегося жилья (делается путем сопоставительного анализа — с выбором аналогичных предложений, имеющихся в рекламе) и накоплений, можно примерно определиться: на какое жилье хватает денег.

Среди разных нюансов, влияющих на отношение банка к заемщику, выделяется такой, как наличие несовершеннолетних детей среди членов семьи, наделенных собственностью в продаваемой и соответственно приобретаемой квартирах. Ипотечные программы обычно не допускают, чтобы несовершеннолетнее лицо становилось сособственником жилого помещения, которое обременено ипотечным кредитом. Поэтому обычно происходит так: с органами опеки и попечительства согласовывается не наделение несовершеннолетнего долей в квартире, которая берется в ипотеку, а наделение долей в жилье бабушки с дедушкой, причем равноценной с долей, имевшейся в старой квартире. Причем без этого старую квартиру нельзя использовать и как предмет временного залога при проведении сделки по улучшению жилищных условий. Очень неудобная схема, но такова жизнь.

В повседневной практике часто случается так, что люди рассматривают в качестве желаемого места жительства новостройку. Понятное предпочтение: новый дом не имеет юридической истории, что обеспечивает безопасность прав собственности, в квартире будет хорошая планировка и большая кухня — словом все замечательно. Но, к сожалению, далеко не всегда реально. И вовсе не потому, что банк может не согласиться с объектом покупки — помимо этого есть множество других сложностей процесса. Чтобы не усложнять, приведем основной критерий возможности обмена вторичной квартиры на новостройку: если есть, где жить, можно рассматривать строящиеся или уже построенные дома, где грядет оформление прав собственности на квартиры, в качестве потенциального жилища. Если нет — то не стоит и рассматривать такой вариант.

Предположим, что в итоге семья нашла себе квартиру на одну комнату больше на вторичном рынке. Продавец согласился на ипотечного покупателя. А выбранный банк согласился дать под новую квартиру ипотечный кредит. При выборе недвижимости следует учитывать, что далеко не всякое жилье можно купить в кредит, даже если его готовы продать ипотечному заемщику. Почти не кредитуются московские пятиэтажки, заведомо не дают денег под те из них, которые построены до начала 1970-х, а это довольно большое количество домов. Что любопытно, для Подмосковья данные ограничения не действуют: там пока не объявлено о планах по массовому сносу хрущевок, поэтому банки относятся к квартирам в домах без лифта достаточно спокойно.

Кроме того, трудно получить кредит на покупку квартиры, имеющий некие даже гипотетические минусы, которые вдруг могут проявиться при реализации в случае дефолта заемщика. Сюда относится нахождение квартиры на крайних этажах или наличие несогласованной перепланировки, которая может потребовать отдельных затрат и времени и денег. Наконец, чтобы квартира была одобрена надо проверить ее юридическую чистоту — чтобы быть уверенным, что потом не возникнут некие третьи лица, выступающие истцами по виндикационному делу, как правила, весьма неприятному для покупателей недвижимости.

То есть при подборе квартиры надо заведомо отсекать множество вариантов. Но допустим, что наступает тот момент, когда предмет покупки согласован с банком и с продавцом, а на старую квартиру уже найден покупатель. На этой стадии переезжающее семейство сталкивается с вопросом выбора технологической схемы проведения сделки.

Варианты здесь немногочисленны, их всего два. Самый нехитрый — одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. Минус его в том, что такая сделка может несколько затянуться, даже если заранее найден потенциальный покупатель. Более сложный путь — использование старой квартиры в качестве предмета залога. Данный вариант не подразумевает необходимости быстрейшей продажи этого жилья. По сути это покупка новой квартиры в ипотеку с использованием средств от залога старой квартиры. Сделка сложная, но опытные ипотечные брокеры такого рода сделки проводят. Единственным нюансом является необходимость в течение какого-то времени обслуживать не один, а два кредита, иначе говоря, это вариант для достаточно состоятельных людей. Вариант весьма заманчивый: он позволяет купить новую квартиру, сохранив старую — но он требует денег.

Стоит сказать еще об одной категории людей, стремящихся переехать в большее жилье. Это те, кто в качестве альтернативы имеющейся квартире рассматривают объект загородной недвижимости. Таких переезжающих не очень много, но у них есть одна особенность. Часто в качестве места проживания выбироается таунхаус. Стоимость метра у такой недвижимости меньше, чем у обычной городской квартиры, но бюджет покупки, к сожалению больше. Иначе говоря, если удастся найти подходящий готовый таунхаус с оформленными правами собственности (то есть не новостройку), то брать ипотеку придется уже на 50-100 тыс. долл. больше, чем при переезде в большую на одну комнату квартиру. Иначе говоря, аннуитет в такой ситуации вырастает где-то на полторы тысячи долларов в месяц. Но если такая возможность у потенциального покупателя есть - то почему бы не поселиться в комфортное городское предместье?

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Голландские архитекторы расскажут про экологическую миссию в Лектории Брусники

Лекторий Брусники продолжается. Сегодня голландские архитекторы, партнёры архитектурного бюро “Orange Architects” (Нидерланды) Ерун Схиппер и Патрик Майерс (Jeroen Schipper & Patrick Meijers) прочитают лекцию «Мир, который мы ценим. Комплексный подход к экологической миссии». Архитекторы расскажут, как внедрять принципы экологичной миссии в мастер-планирование кварталов. Лекция пройдет на английском языке с синхронным переводом на русский.
00

«Первый квартал» вошёл в ТОП российской градостроительной премии

Подведены итоги самой масштабной в России премии в области жилищного строительства — Ежегодного градостроительного конкурса жилых комплексов-новостроек ТОП ЖК. Компания Брусника вошла в тройку лидеров по стране в номинации лучший жилой комплекс и получила лидерские позиции в 11 номинациях по городам присутствия.
00

Льготную ипотеку по госпрограмме запустили в «Первом квартале» в Видном

Компания Брусника запустила новую программу льготной ипотеки «Госпрограмма 2020» в «Первом квартале» в городе Видное Московской области. Покупатели квартир могут выбрать сниженную ставку по кредиту от 5,9%. Оставшиеся проценты до ключевой ставки (+3%) субсидирует государство. Первоначальный взнос составит не менее 20%. Сниженная процентная ставка будет действовать весь период и позволит регулярно экономить на ежемесячных платежах.
00
WE KNOW logo

Аналитики WE KNOW: в мае 2020 минимальные ставки по ипотеке в Москве составили 4,5%

Аналитики компании WE KNOW провели исследование специальных ипотечных программ, которые банки совместно с застройщиками предлагают своим клиентам в мае 2020. В результате выяснилось, что после введения программы субсидируемой ипотеки, в некоторых столичных проектах можно купить квартиру в ипотеку по ставке от 4,5%, а в некоторых случаях – вообще не платить проценты по ипотеке.
00

Сбербанк расскажет о финансовой грамотности в условиях пандемии

Сбербанк проводит финальный цикл вебинаров с участием экспертов банка по теме финансовой и цифровой грамотности в рамках антикризисного проекта Национального центра финансовой грамотности (НЦФГ) «Пандемия и кризис: защищаем финансы». Цикл лекций рассчитан на различные категории слушателей, в том числе на пожилых людей.
00
Департамент города Москвы по конкурентной политике

Свыше 200 объектов недвижимости для бизнеса выставлены на открытые торги по аренде

Более двухсот объектов недвижимости можно арендовать напрямую у города. Среди них: коммерческие помещения и нежилые здания. Все они доступны для аренды на долгосрочный период и в большинстве своем имеют свободное назначение. Площадь лотов – от 5 до тысячи квадратных метров, цена от 5 200 рублей до 12,8 млн рублей.
00

На юго-востоке Москвы началась реконструкция медклиники

Реконструкция действующего медучреждения с сооружением пристройки началось на 2-й Кабельной улице в районе Лефортово. Об этом сегодня сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
00

Дорогу от Варшавского до Калужского шоссе откроют в 2022 году

Прямая трасса от Варшавского до Калужского шоссе в ТиНАО откроется в первой половине 2022 года, сообщил руководитель столичного Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.
00
Центр-Инвест

В ЖК «Настоящее» стартовали продажи квартир

В новом жилом комплексе бизнес-класса «Настоящее» открыты продажи квартир. Новостройка располагается в престижном и экологически благоприятном Западном административном округе (ЗАО) Москвы в районе Раменки по адресу Винницкая улица, вл. 8. Минимальная стоимость квартиры в проекте на старте продаж составляет – 9,1 млн рублей.
00
Метриум Групп, логотип компании

Лайфхак от «Метриум»: Сложные ипотечные клиенты – как добиться одобрения

Еще в 2018 году каждый третий россиянин, по данным Росстата, получал зарплату «в конверте», а в период эпидемии коронавируса многие оказались под угрозой снижения доходов или вовсе лишились официального трудоустройства. Однако потребность в решении жилищного вопроса не отпала: заявки на ипотеку по-прежнему подают не только россияне среднего возраста с хорошим стажем и белой зарплатой, но и «сложные» клиенты.
00

Новые инфраструктурные девелоперские проекты в ТиНАО позволят создать более 60 тыс. рабочих мест

Инвесторы активно участвуют в процессе создания новых мест приложения труда в ТиНАО, сообщил руководитель столичного Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.
00
Группа "Самолет" лого

Группа «Самолет» начала передавать жилье дистанционно

Группа «Самолет» запустила сервис по дистанционному приему-передаче клиентам приобретенных объектов недвижимости. Пока воспользоваться новой услугой могут только покупатели недвижимости в квартале «Спутник». В дальнейшем практику планируется распространить на все проекты компании.
00
Любовь и голуби жк

«СМУ-6 Инвестиции» ввел в эксплуатацию ЖК «Любовь и Голуби»

«СМУ-6 Инвестиции» – девелопер ЖК «Любовь и Голуби» – получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Проект уже распродан на 99% – это редкий успех для новостройки массового сегмента. Сегодня в наличии остались два последних апартамента стоимостью от 9,8 млн рублей за 62 кв. м. В ближайшее время девелопер приступит к выдаче ключей.
Или войти с помощью: