В нынешней ситуации большинство участников рынка недвижимости даже не рассматривают возможность снижения цен на жилье. А одним из ключевых аргументов в пользу этой позиции, и возможно даже единственным, является высокая инфляция. Нередко этот аргумент звучит как мантра – как же могут подешеветь, например, новостройки, если себестоимость у застройщиков только растет?? Впрочем, себестоимость полностью определяла цены только в советской экономике, а вот при рынке все обстоит иначе.
Немного теории
Если задаться вопросом о том, почему растут цены на недвижимость в условиях рынка, то несложно проследить следующую логическую цепочку:
1. Цены начинают расти если спрос превышает предложение.
2. На рынке жилья спрос начинает превышать предложение при наличии дешевой и доступной ипотеки.
Именно за счет этого механизма число покупателей кратно возрастает по сравнению с теми, кто накопил всю сумму, необходимую для покупки квартиры и не нуждается в кредите. Так на пике ажиотажного спроса год-два назад доля ипотечников на рынке новостроек доходила до 90%.
3. Дешевая ипотека появляется при низкой ключевой ставке.
4. Низкой ключевая ставка становится при низкой инфляции.
Вот и получаются очень интересные выводы:
Рост цен на квартиры происходит вовсе не по причине роста себестоимости, связанного с высокой инфляцией. Наиболее существенное подорожание жилья происходит при самой низкой инфляции, низких ставках и доступной ипотеке, что вообще никак не связано с себестоимостью строительства.
А при высокой инфляции все происходит полностью наоборот!
Для борьбы с высокой инфляцией ЦБ повышает ставку, нередко ставка вообще может «улететь в космос», как сейчас. Ипотека в таких условиях умирает, объемы продаж падают, а цены на недвижимость ползут вниз.
Экспериментальное доказательство
Ниже на диаграмме приведено сопоставление двух параметров:
- Динамика индекса стоимости готового жилья в Москве по данным IRN.RU
- Величина инфляции по данным сайта ЦБ
Сопоставление приведено за последние 10 лет, то есть по сути с одного из предыдущих кризисов, связанных с событиями 2014 года.
Так вот, видно невооруженным глазом, что эти величины находятся в противофазе – жилье дорожает при низкой инфляции, а стагнирует или теряет в цене – при высокой:
Наиболее сильный скачок цен на квартиры в Москве за последние 10 лет пришелся на 2020-2021 годы, когда инфляция была на минимумах. За этот период (с учетом еще и первых месяцев 2022 года) готовое жилье на вторичке столицы подорожало примерно в полтора раза: со 180 до 270 тысяч рублей за квадратный метр. Следует отметить, что приведенную динамику цен в формате год к году следует суммировать сложным процентом.
За тот же период московские новостройки подорожали еще сильнее – почти вдвое, с 200 до 400 тысяч рублей за квадратный метр. Причина связана с тем, что именно тогда начал формироваться отрыв первичного рынка от вторичного, который составляет сегодня 20-30-40% в зависимости от объекта или сегмента. Причем речь идет не о старом жилом фонде, а о недавних новостройках, вышедших на вторичный рынок, которые оказываются ощутимо дешевле предложений от застройщиков. Проще говоря, застройщики не упустили случая отработать рост цен по полной.
Примечательно, что разгон этого ценового скачка начался еще во второй половине 2019 года, когда инфляция вообще находилась на рекордных минимумах и составляла менее 3% г/г. Менее 5% г/г инфляция была и весь 2020 год, разогнавшись выше 7% только к концу 2021 года. Таким образом, удорожание квартир и, прежде всего, новостроек за 2020-2021 годы оказалось в разы большим, чем инфляция за тот же период времени.
В то же время при высокой инфляции 2014-2016 гг. цены на квартиры в Москве вели себя по-иному. Если в 2014 году еще имел место остаточный прирост примерно на уровне инфляции, то в последующие 3 года с 2015 по 2017 гг. стоимость жилья ползла вниз, потеряв в среднем 10-15% в зависимости от сегмента. Инфляция за тот же период превысила 20%. И причина такого положения дел хорошо понятна: в конце 2014 года ЦБ установил ставку на уровне 17%, ипотека при такой ставке умерла и цены развернулись в рост только когда ставки снизились до однозначных значений.
Аналогично в 2022-2024 гг. рост цен во многом захлебнулся. В 2022 году цены еще ощутимо приросли в начале года, но потом откатились назад осенью при объявлении мобилизации и набравшей силу волне релокантов. Казалось бы, некоторый осязаемый прирост цен на жилье хотя бы на уровне инфляции имел место в 2023 году, но нечто похожее имело место и в 2014. Разница состоит лишь в том, что финальный ажиотаж 2014 года был связан с сильным ослаблением рубля, что вызвало бегство в недвижимость, а в 2023 ажиотаж провоцировал систематический рост ставок и перспектива отмены льготных ипотечных программ. При этом весь 2024 год цены топтались на месте как на вторичке, так и в новостройках, несмотря на рост инфляции. И, казалось бы, 2025-2026 годы по динамике цен должны напомнить 2015-2016 годы в условиях высоких ставок и почти отсутствующей ипотеки.
А как же себестоимость?
В Библии, в Ветхом завете есть поучительная история про 7 коров. Согласно повествованию, правитель Египта увидел во сне сначала 7 жирных коров, за которым последовали 7 тощих и съели 7 жирных. Библейский пророк истолковал этот сон так: за 7 годами изобилия придут 7 лет голода и необходимо в годы изобилия сделать запасы, позволяющие пережить последующие голодные годы. Согласно Библии, это пророчество сбылось, а голодные годы удалось достойно пережить благодаря сделанным запасам.
Эта притча как нельзя лучше подходит для всех участников девелоперского бизнеса. Рынок недвижимости цикличен и важным является то обстоятельство, что периоды подорожания жилья и роста себестоимости находятся в противофазе. Жилье дорожает в периоды низкой инфляции и низких ставок, что никак не обусловлено ростом себестоимости. В такие периоды застройщики получают сверхприбыль, от которой они никогда не отказывались, повышая цены даже на опережение. При этом ощутимый рост себестоимости приходит позже, когда на дешевом кредитовании разгоняется инфляция, причем обычно низкие ставки разгоняют не только ипотеку и рынок недвижимости, а все сферы экономики.
В результате ЦБ вынужден реагировать на рост инфляции повышением ставок и вот здесь «тощие коровы» настигают застройщиков со всех сторон. С одной стороны, разогнавшаяся инфляция начинает давить на себестоимость строительства, а с другой – при росте ставок схлопывается ипотека, что тянет за собой падение объемов продаж.
В таких условиях попытка продолжать перекладывать рост себестоимости в цены становится утопией. При высоких ставках и схлопнувшейся ипотеке напротив требуются скидки, чтобы хоть как-то расшевелить спрос и не остаться вообще без продаж. Если же следовать формуле «Мы продолжим повышать цены, потому что у нас растет себестоимость», то скорее всего этот пусть в никуда приведет в итоге к банкротству.
Главным риском девелопмента оказывается высокая волатильность рентабельности бизнеса. В начале цикла, когда по каким-то причинам цена квадратного метра подскочила, а себестоимость строительства еще не успела подтянуться следом, возникает сверхприбыль, к которой очень легко привыкнуть и решить, что так должно быть всегда. Но важно помнить, что потом наступит следующая фаза, когда сильно подскочившие цены, скорее всего, скорректируются назад хотя бы частично, а в то же время подрастет себестоимость стройки и эти «ножницы» могут на какое-то время свести рентабельность к нулю или вообще увести ее в минус.
Это обстоятельство можно сформулировать и по-иному: фактически сверхприбыль тех лет, когда происходит резкое подорожание жилья не следует рассматривать как прибыль только этих лет! По сути она содержит в себе полученную авансом прибыль последующих «тощих» лет.
Следовательно, как в притче про 7 коров важно понимать два стратегических момента:
- Не следует ожидать, что рентабельность «жирных» лет является нормой и так будет всегда.
- Часть прибыли «жирных» лет следует резервировать на будущее, когда инфляция взрастит себестоимость строительства, а конъюнктура рынка не позволит переложить это в цены.
Казалось бы, похожую логику не раз озвучивала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. В частности, речь шла о том, что застройщики накопили неплохую «финансовую подушку» благодаря росту цен, и их прибыль выросла кратно за четыре года, поэтому у них есть возможности для сокращения цен на жилье, они могут это выдержать.
Следует отметить, что девелопмент – не единственная сфера экономики с подобной высокой волатильностью рентабельности бизнеса. Полностью аналогичен рынок нефти: так нефтяники могут иметь огромную сверхприбыль при нефти по 100$ за баррель и выше, но работать в ноль или в убыток в те периоды, когда нефть уходит ниже 20-30$. И поскольку нефть является немаловажным каналом наполнения российского бюджета достаточно посмотреть как поступают власти. А поступают они в точности в согласии с Библейской мудростью из притчи про 7 коров! Каждый из нас знает про резервный фонд и фонд национального благосостояния. Все просто – в тучные годы создавай резервы, чтобы пережить голодные годы.
Пока ставки остаются высокими для рынка недвижимости это однозначно непростые годы, в течение которых перекладывать возросшую себестоимость в цены вряд ли получится. А потому нынешний год покажет насколько дальновидными окажутся нынешние игроки рынка недвижимости.
Комментарии
(0)#