Многие москвичи предпочитают жить за городом и летом, и зимой. На самом деле, за городом хорошо в любую погоду. Предстоящая зима – это прогулки по сказочному лесу, предвкушение Нового года, ведь праздновать его можно прямо на улице. Зимними видами спорта тоже лучше заниматься за городом. Но как в этом случае решить вопрос с проживанием: покупать свой собственный дом или арендовать недвижимость?
Осенью и в преддверии новогодних праздников, когда девелоперы загородных проектов предлагают неплохие скидки, этот вопрос становится актуальным.
Поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, что же все-таки выгоднее: обзавестись подмосковной собственностью или искать объект для аренды?
Экономический аспект
В принципе, сегодня обзавестись дачей можно с бюджетом 1,5 - 2 млн руб. «К примеру, стоимость участка в организованном поселке на престижном новорижском направлении, в зоне до 60 км от МКАД, колеблется около 1 млн руб., - рассказывает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». – А в наших поселках участки с полностью подведенными коммуникациями предлагаются по цене от 650 тыс. руб.» Примерно столько же потребуется и на возведение самого простого дома из бруса, но, правда, жить в таком доме круглый год не получится, да и проводить там несколько месяцев подряд будет не очень комфортно.
Чтобы жизнь в загородном доме была удобной и уютной, нужно хотя бы 6-7 млн руб., с таким бюджетом можно либо купить хорошую дачу на вторичном рынке, либо построить скромный, но современный коттедж, подходящий даже для круглогодичного проживания, на участке без подряда, причем стоимость строительства практически не зависит от направления и расстояния от МКАД.
«Если же снимать такую дачу стоимостью в 6-7 млн руб. в аренду, то придется платить примерно 35-45 тыс. руб. в месяц в течение летнего сезона либо около 30 тыс. руб. в месяц при долгосрочной круглогодичной аренде. Таким образом, если арендовать дачу только на лето, на 3-5 месяцев, то, по грубым подсчетам, потребуется не менее 105-135 тыс. руб. за сезон, т.е. при таком раскладе 6-7 млн хватит на 45-50 сезонов. А если арендовать дачу круглогодично, то указанной суммы будет достаточно примерно на 16-20 лет. Но, естественно, это без учета изменения цен на недвижимость и арендных ставок», - говорит Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton. То есть получается, что если на даче стоимостью 6-7 млн планируется только летний отдых, то в экономическом плане ее выгоднее снимать – денег хватит на всю жизнь.
Однако, по мнению аналитиков компании «Вектор Инвестментс», заявленная ставка в 30-35 тыс. руб. в месяц способна обеспечить лишь весьма скромный вариант летнего загородного отдыха: в начале сезона 2013 года за эту сумму можно было арендовать часть дома либо дачу на 6 сотках с домом советской эпохи и минимумом коммуникаций в 30-60 км от МКАД по одному из восточных направлений – Горьковскому, Егорьевскому или Новорязанскому шоссе. А при наличии в доме газа и канализации стоимость аренды увеличивалась на 5-10 тыс. руб., т.е. до 40-45 тыс. руб. Цену также увеличивали близость к Москве и престижность направления. К примеру, аренда двухэтажного дома со всей техникой и мебелью на западных направлениях стоила порядка 70-80 тыс. руб. в месяц, а на Рублевке и Новой Риге, по данным Елены Земцовой, управляющего партнера компании «Дельта Эстейт», ассортимент качественного жилья был сосредоточен в ценовой категории от 150 тыс. руб. в месяц.
Но если отвлечься от самых шикарных вариантов, то, по данным компании «Вектор Инвестментс», комфортный вариант летнего отдыха за городом обходится в сумму от 60 тыс. руб. в месяц, или 180-300 тыс. руб. за сезон. При таком раскладе капитала в 6-7 млн руб. хватит на 20 – 39 лет при летней аренде и на 8-10 лет при круглогодичной аренде. «Например, если вы, располагая бюджетом в 7 млн руб., присматриваетесь к домику, аренда которого стоит 60-70 тыс. руб. в месяц, то посчитать очень просто: дачу, как правило, снимают месяца на четыре, получается 240 тыс. руб. за сезон. Далее семь миллионов делим на 240, и выходит, что денег хватит на 29 лет. А если возникнет желание жить за городом круглый год, то имеющейся суммы будет достаточно на 9,7 года», - утверждает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
В принципе, при таком раскладе снимать дачу на лето тоже оказывается выгодно, особенно если арендатору уже не 20 лет, потому как без лишних проблем можно отдыхать на природе, в общем-то, до конца жизни. А вот если хочется жить за городом круглый год, то лучше покупать, потому что при аренде через 10 лет деньги закончатся, а желание оставаться в Подмосковье может никуда не деться. Правда, надо учитывать, что покупка дома наверняка приведет к дополнительным расходам
«Нужно будет платить налоги, коммунальные и эксплуатационные платежи, поселковые сборы, тратить деньги на поддержание дома и участка в надлежащем виде, на косметические и капитальные ремонты», - предупреждает Елена Родина (Chesterton). А при аренде дачи дополнительно оплачиваются, как правило, только коммунальные платежи, весьма сопоставимые с расходами по московской квартире.
И потом, одно дело купить готовую дачу со всем, что нужно (например, с баней, садом и т.п.), и совсем другое дело – доводить ее до ума. «К примеру, если захочется выполнить ландшафтный дизайн, высадить редкие цветы и деревья, то затраты на обустройство участка могут быть дороже самого дома», - говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Таким образом, первоначальные вложения в сумме 6-7 млн руб. могут вырасти и в 2, и в 3 раза, и аренда дачи может оказаться более выгодной, даже если это будет очень хорошее и дорогое предложение.
А если загородный дом приобретается к тому же в кредит под нынешние 11-14% (минимум), то экономическая выгода аренды становится совсем очевидной.
Помимо расчетов
Однако расчеты расчетами, но есть множество совершенно неисчисляемых и порой даже иррациональных факторов. Допустим, человек может всю жизнь мечтать о даче, и когда у него появляются средства на это, он обязательно совершит покупку. «Или в семье есть маленький ребенок, и не хочется жить в душном городе. Либо людям за пятьдесят лет, и им хочется иметь свой уголок, ведь дача в аренду – это все-таки чужой дом. Тем более каждый год придется искать что-то новое, даже если с одним и тем же хозяином удастся поддерживать длительные взаимоотношения, они все равно могут прерваться, ведь обстоятельства бывают разные», - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).
А если есть желание через несколько лет переехать в другую страну либо отпуск в одном и том же месте кажется слишком скучным, то покупать дачу смысла нет:
В общем-то, эксперты не советуют покупать дачу, даже если люди любят отдыхать в одном и том же месте, но загородный дом им нужен лишь на лето, на 2-3 месяца. В этом случае аренда - это более логичное и легкое решение, так как освобождает от необходимости следить за недвижимостью круглый год, платить налоги и эксплуатационные платежи за «время простоя», а если лето будет холодным, то можно вовсе отказаться от аренды и не тратить деньги. «И к тому же при аренде не придется заботиться о том, как поддерживать дом в порядке, заниматься его ремонтом и благоустройством, убирать к новому дачному сезону и т.п.», - отмечает Елена Родина (Chesterton).
Но, правда, дача в аренду – это все-таки чужой дом, где есть ограничения и условия, поэтому вместо забот о хозяйстве придется подстраиваться под арендодателя и выполнять его требования: «Стандартные обязанности – соблюдать чистоту и порядок, не ругаться с соседями - очевидны и воспринимаются нормально. Но надо понимать, что аренда загородной недвижимости включает в себя не только аренду дома, но и аренду участка, где могут расти деревья и цветы, а то и целый огород.
Поэтому арендодатель может вменить в обязанности арендатору полив, уход за газоном и даже работу на огороде. Либо, наоборот, собственник не разрешит ничего трогать, но будет как минимум раз в неделю приезжать и ухаживать за участком, а арендатору придется мириться с присутствием рядом чужого человека, - рассказывает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). - И еще при аренде не миновать периодического поиска недвижимости, даже если с одним и тем же хозяином удастся поддерживать длительные взаимоотношения, они все равно могут прерваться».
У покупки свои плюсы - вы вкладываете деньги в недвижимость, но тут есть два но. Прежде всего, гарантии, что дача будет дорожать, тем более на протяжении всего срока владения объектом, все-таки нет. «Правильнее говорить, что вложение в недвижимость редко обесценивается, а земля обычно дорожает», - отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Кроме того, даже если объект действительно прибавит в цене, это будет иметь значение только в том случае, если собственник захочет его продать, причем в этот самый момент, ведь без продажи дохода не получить. Причем, стоимость недвижимости постоянно меняется в ответ на внешние факторы (например, если рядом с дачным массивом начнут возводить завод или грянет очередной финансовый кризис, она подешевеет), а значит, далеко не всегда при продаже можно заработать, даже если в какой-то период времени недвижимость удваивала свою первоначальную стоимость.
Но в любом случае, если решаться на покупку загородной недвижимости, то объект нужно выбирать очень тщательно, чтобы вероятность роста цены была максимальной. Это должен быть ликвидный дом (к примеру, в экономклассе – с 1-2 спальнями и всеми коммуникациями) с адекватной стоимостью, расположенный в хорошем месте – экологически чистом, живописном и не далее чем в 50 км от МКАД. Также можно покупать дома и участки в строящихся перспективных поселках на начальных этапах строительства, тогда капитал возрастет уже к окончанию строительства: «Например, увеличение стоимости участков в поселках Истринской долины к моменту полной готовности по отношению к старту продаж составляет около 30%. Для полутора-двух лет, которые в среднем занимает процесс строительства, это очень хороший показатель, сопоставимый с вложениями в городскую недвижимость и заметно превышающий доходность по банковским депозитам», - уверяет Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»).
Дополнительные хлопоты
Однако тем, кто все-таки задумывается о покупке загородной недвижимости, нужно иметь в виду и еще один момент: дача или частный дом предполагают определенные мероприятия по благоустройству, то есть обязывают трудиться, а вместе с этим нести дополнительные финансовые затраты. «Этого требует даже стандартный и самый распространенный набор мероприятий по благоустройству: дренаж участка (если его не делали ранее и грунтовые воды расположены близко, рекомендуется к использованию труба двухслойная) и поддержание его в опрятном состоянии, для чего придется купить садовый инвентарь либо потратиться на наемных работников», - говорит Елена Родина (Chesterton).
«Даже если ничего не выращивать, то, скорее всего, придется косить газон, а еще будут стены, которые придется периодически подкрашивать, и дом, требующий внутреннего ухода. А если будет еще огород и сад, то фронт работ станет очень широким. И тут возникает вопрос: есть ли желание заниматься всем этим?» - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Эксперты советуют все-таки не делать резких шагов, а сначала арендовать недвижимость, договорившись с арендатором о том, что благоустройство участка в период аренды вы возьмете на себя. А вот если дачные хлопоты придутся по душе, то можно будет и купить недвижимость. Причем здесь хорошим решением может стать аренда дачи, которую в дальнейшем можно выкупить: «Сейчас на рынке, особенно в высоком ценовом диапазоне, приобретает популярность своего рода тест-драйв недвижимости. Перед покупкой объекта его сначала арендуют на определенный срок (обычно договор заключается на год). Это как раз помогает понять, насколько комфортно жить за городом и именно в этом месте, хочется ли так жить постоянно или лучше вернуться в Москву или выбрать другой дом», - рассказывает Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»).
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Если сравнивать приобретение и аренду загородной недвижимости, то в экономическом плане аренда может оказаться гораздо более выгодной, особенно если жить за городом хочется лишь в летние месяцы, особенно если на покупку дома или дачи не хватает собственных средств. К тому же аренда не обременяет, не обязывает трудиться на участке и нести дополнительные расходы и не привязывает к одному месту. А вот купленная недвижимость, напротив, требует внимания, заботы и затрат, да и оставить ее, даже на время, не так-то просто. Но зато – это собственность, которую можно благоустраивать в соответствии со своими вкусами и потребностями, которую можно сдать в аренду, продать в случае необходимости, при этом, возможно, даже получив прибыль, а главное – передать в наследство своим детям.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте