Покупатели ищут квартиры подешевле

Продажи вторичного жилья в Москве, просевшие в апреле почти на 40%, в мае снизились еще примерно на столько же. Заградительные ставки по ипотеке покупатели хотят компенсировать большими дисконтами, но продавцы пока не готовы к значительному снижению цен.

В мае управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 219 переходов прав на жилье в рамках договоров купли продажи – на 36,6% меньше, чем в апреле, и на 44,8% меньше, чем в мае прошлого года. Таким образом, по итогам мая вторичный рынок ушел в минус относительно 2021 г.: за пять месяцев текущего года число зарегистрированных прав на недвижимость сократилось на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Май стал одним из самых сложных месяцев за последние годы для рынка вторичной недвижимости», - констатирует Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Сиреневый» АН «Римарком», Троицк. По ее словам, в Новой Москве спрос на вторичное жилье снизился на 70% относительно апреля и на 50% по сравнению с маем 2021 г.

По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», число обращений в подмосковные риелторские компании в мае за месяц упало на 18%. Снижение по сравнению с январем еще более заметное - минус 48%. Количество авансов сократилось на 43% к апрелю, а к январю – на 50%. Сделок за месяц стало меньше на 60%.

Внутри МКАД ситуация не лучше. В компании «Инком-Недвижимость» авансов и сделок в мае было в три раза меньше, чем в мае 2021 г., по сравнению с апрельским показателем динамика тоже отрицательная – минус 30%.

В компании «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» спрос на квартиры в «старой» Москве вырос в мае, но исключительно за счет «экскурсантов»: число обращений от потенциальных покупателей увеличилось более чем вдвое по сравнению с апрелем и оказалось всего на 15% ниже ажиотажного марта, однако количество авансов осталось примерно на апрельском уровне.

«При наблюдаемом увеличении потребительского спроса отсутствие увеличения темпов авансирования говорит об «информационном звонке» и «экскурсионном просмотре». А это однозначно свидетельствует о выжидательной позиции потенциальных покупателей», - отмечает гендиректор «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» Наталья Соломонова.

Количество сделок в компании по итогам мая снизилось на 35% по сравнению с апрелем, а относительно аналогичного периода прошлого года - на 48%.

Причины обвала спроса в апреле-мае очевидны. «Вторичный рынок находился в условиях высоких ипотечных ставок и не менее высоких цен на недвижимость», - говорит Сергей Власенко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».

В мае ставки по кредитам на покупку готового жилья превышали 14% годовых, поэтому число и доля ипотечных сделок на вторичном рынке сократилась до минимума. В Подмосковье с привлечение кредитных средств в мае заключалось 5-7% сделок. В Новой Москве – не более 5%, что, по словам Анастасии Ковалевой, является абсолютным антирекордом за последние 10 лет.

В «МИЦ-Столичный ипотечный центр недвижимости» («старая» Москва) на ипотеку в мае пришлось лишь 9% сделок – на 2% больше, чем в апреле, но на 58% меньше, чем в мае прошлого года. «Основная причина – высокие цены на недвижимость и, как следствие, высокие ежемесячные платежи по обслуживанию кредита», - поясняет Наталья Соломонова.

Фактически, ипотечные покупки квартир были единичными, констатирует Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». «Если кредит использовали, то для доплаты при альтернативной сделке – когда продавали одну квартиру и приобретали более дорогостоящую», - добавляет эксперт.

Слишком высокие ипотечные ставки покупатели пытаются компенсировать большими дисконтами. Небольшие их уже не устраивают.

«Средний уровень скидок на вторичном рынке Новой Москвы в мае составлял 5-10%. Собственники, особенно те из них, кому нужно было срочно продать жилье, готовы были идти на дисконт, однако при отсутствии привлекательных ипотечных ставок желающих со стороны покупателей не находилось», - рассказывает Анастасия Ковалева.

О том же говорит и Наталья Соломонова. По ее словам, 87% обращений в компанию в мае касались объектов с дисконтом. «При этом дисконт 5-10% от средней стоимости объектов-аналогов, выставленных на продажу, стал не привлекательным для потенциальных покупателей», - сообщает Соломонова.

По данным «Инкома», средний размер скидки на рынке «старой» Москвы в мае составил 5,8% против 5% в апреле и 4,4% в мае 2021 г.

Доля сделок со скидками по итогам мая достигла 68% (в апреле – 60%, в мае 2021 г. – 66%).

В Подмосковье, по информации «Мегаполис-Сервиса», квартиры в мае покупали со скидкой 5-7%. При этом в конце мая – в начале июня уровень скидок и в Подмосковье, и в Новой Москве сократился до 3-5% на фоне снижения цен. «В этих условиях, естественно, собственники хотя и торгуются, но уже не готовы на значительный дисконт», - поясняет Сергей Власенко.

По итогам мая средняя стоимость метра в Подмосковье не успела уйти в минус: по данным аналитического центра www.irn.ru, цены в области выросли на символические 0,2%. В Новой Москве квартиры подешевели на не менее символические 0,1%, а вот в «старой» Москве цены упали более ощутимо – на 0,6% впервые с 2018 г.

После снижения ключевой ставки до 11% в конце мая, а вслед за ней и ипотечной до 12% «вторичка» несколько оживилась. В «Инкоме» потенциальный спрос (звонки и обращения в компанию) вырос на 20%. В АН «Римарком» - более чем на 30%. В Подмосковье «Мегаполис-Сервис» за две недели июня получил на 4% обращений, чем за весь май, на 7% выросло количество внесенных покупателями авансов.

Однако надо учитывать, что рост спроса ощутим лишь по сравнению с провальным маем. При этом речь идет в основном о потенциальном спросе – звонках и обращениях, а не о сделках.

По мнению Натальи Соломоновой, в ближайшие месяцы вторичный рынок ждет стагнация: «На наш взгляд, такая неподвижность (в прямом смысле этого слова) рынка недвижимости продержится значительное время. Мы будем наблюдать колебания отдельных аналитических параметров, не оказывающих влияние на рынок недвижимости. Для оживления рынка необходимо существенное снижение цен во всех сегментах, к чему сейчас не готовы продавцы».