Покупка квартиры в новостройке или нового дома в поселке: что дальше? Управляющие компании VS жители – кто прав, кто виноват. Могут ли УК отключать потребителя от услуг и ресурсов?

Период окончания строительства и ввода в эксплуатацию нового дома, к сожалению, чреват конфликтами. Покупатели квартир часто имеют претензии по поводу качества строительства. Также им не всегда нравится объем и цена услуг, предлагаемых управляющей компанией (УК). А поскольку УК, как мы знаем, чаще всего самим застройщиком и создается, может возникнуть «гениальная» идея: немножко надавить на жильцов, используя свой жилищно-коммунальный потенциал.
В хитросплетениях этой взрывоопасной темы постарался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Сам не видал, но хлопцы говорили…
Мы, конечно, не настолько наивны, чтобы просить уважаемых экспертов рассказать о подобного рода конфликтах на собственных объектах их компаний. Поэтому вопрос формулировали крайне деликатно – известно ли что-нибудь на рынке вообще? Но даже при такой постановке ответы получились самые разнообразные.
«Такое бывает, но в последнее время все реже, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Застройщики сегодня бережнее относятся к покупателям жилья, особенно в Подмосковье, где проектов реализуется много и конкуренция высока. Репутация дороже, чем сиюминутная выгода, и большинство девелоперов это хорошо понимают».
«На мой взгляд, ни одна профессиональная, уважающая себя и свою репутацию управляющая компания, не будет давить на жильцов с целью заставить их отказаться от своих претензий, - соглашается Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект». – Все это решается путем мирных переговоров. Мне известно несколько случаев отключения коммуникаций, но все они были связаны либо с большими долгами за коммунальные услуги, либо с очень серьезной перепланировкой квартиры, влекущей за собой опасность для всех жильцов дома».
Принципиально иная точка зрения – у Игоря Галицына, директора по управлению собственностью ГК «Глубина». «К сожалению, нарушения в этой сфере носят системный и массовый характер, - говорит он. – Примеров можно привести много, но это будет некорректно по отношению к управляющим компаниям. И надо иметь в виду, что даже местные администрации регулярно выносят решения, противоречащие Постановлению Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт Института экономики города, признавая остроту проблемы, отмечает, что в последние два года ситуация стала заметно лучше. «Согласно Жилищному кодексу (ЖК), способ управления многоквартирным домом могут выбирать собственники, - говорит эксперт. – Но на момент сдачи здания в эксплуатацию их еще нет: даже если все квартиры распроданы, право собственности на них у покупателей еще не оформлено, так что юридически эти люди собственниками не являются. Раньше застройщики активно пользовались этой лазейкой в законе, формируя ТСЖ фактически из своих представителей. Но с июня 2011 года эта практика прекращена – теперь ТСЖ можно формировать только из действительных собственников».
Цены, но не только
Что касается вопроса о том, что именно вызывает наибольшее недовольство покупателей квартир, тот тут опрошенные нами эксперты оказались единодушны: чаще всего это деньги. Точнее, тарифы. «В большинстве случаев недовольство будущих жильцов возникает не из-за качества работы УК, а из-за стоимости обслуживания квартиры», - выражает это поистине всеобщее мнение Светлана Викулова, руководитель проектов компании Est-a-Tet. «Навязанная застройщиком УК в большинстве случаев устанавливает завышенные тарифы на коммунальные услуги, пользуясь тем, что договор с владельцем квартиры уже подписан и выбрать более «дешевую» управляющую компанию он пока не может», - подтверждает Павел Лепиш («Домус финанс»).
Есть и еще одна причина конфликтов – тоже денежная, но с тарифами не связанная. «Покупатели квартир часто недовольны тем, что УК при передаче ключей за квартиру (подписании акта приемки-передачи квартиры) просит оплатить счет за услуги ЖКХ с того момента, как дом был сдан в эксплуатацию», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Вопрос о том, с какого момента житель обязан платить квартплату, не так прост. Первоначально ныне действующий ЖК трактовал данную проблему однозначно: согласно пп. 5 п. 2 ст. 153, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у «собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Однако летом 2011 года был добавлен ...