Покупка квартиры в новостройке: самые доступные цены на этапе котлована. Как снизить риски: изучаем историю компании и ее документы, знакомимся с отзывами клиентов, избегаем «серых схем»

Покупатели квартир в новостройках, как правило, преследуют несколько целей. Им хочется жить в новой квартире, имеющей все характеристики современного жилья, и избежать сюрпризов вторичного рынка: когда кто-то из бывших владельцев квартиры вдруг решает отсудить свою собственность обратно. Наконец, главная приманка новостроек – это цена. Самая низкая – на этапе котлована.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» продолжает тему «котлованных» новостроек.
Аргументы за и против
Приобретая объект на начальном этапе, можно получить жилье на 20-30% дешевле по сравнению с покупкой ближе к окончанию строительства. «А в качественном жилом комплексе реально выиграть до 20-25% в год. Например, такие дивиденды за первый год строительства получили инвесторы, купившие квартиры на старте продаж ЖК «Да Винчи» в Одинцово», - сообщает Олеся Кошкина, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP. Если учесть, что в среднем дом строится 1,5 - 2 года, в особо удачных проектах при покупке на стадии котлована можно сэкономить до 50%. А поскольку цена все еще является основным фактором при выборе жилья, спрос на подобные новостройки немаленький, особенно среди тех, кто хотел бы обойтись без ипотечного кредита.
Есть и еще одна причина для покупки квартир на стадии котлована. Как отмечает Ирина Егорова, руководитель службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155 и Компания», на этом этапе выбор квартир самый большой. Нет недостатка и в популярных однушках, и в двушках, и в студиях, а по мере продвижения строительства число этих востребованных вариантов существенно сокращается, а к сдаче дома ГК обычно остаются менее удобные варианты либо квартиры с бОльшим метражом и, соответственно, стоимостью.
Однако спрос на жилье на стадии котлована сдерживается рисками. Не так уж мало сегодня недостроя и обманутых дольщиков, а когда проект только начинается, непонятно, как он будет строиться, сможет ли застройщик выполнить свои обязательства или нет, заморозив строительство, сдаст ли объект в срок или задержит. Об этом на самом деле не могут точно знать даже сами застройщики и девелоперы, так как обстоятельства часто меняются, сложно спрогнозировать очередной кризис, изменения в законодательстве или влияние административного ресурса.
К примеру, проблемы с подключением коммуникаций далеко не всегда возникают по вине застройщика, а предугадать их на нулевом цикле практически невозможно. «И никакая современная схема реализации квартир, в том числе заключение договора долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, не страхует в полной мере от незавершения строительства или переноса сроков сдачи дома», - утверждает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».
Конечно, с принятием 214-го закона обманутых дольщиков стало меньше и значительно сократилось число двойных продаж, но все-таки этот акт не гарантирует выполнение застройщиком всех обязательств, не исключает заморозку объекта и не страхует от коммерческих рисков - как, например, финансовый кризис. «Данный закон лишь принуждает застройщика выплачивать участнику долевого строительства пени при задержке сроков сдачи возводимого объекта в эксплуатацию», - отмечает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Причем, если застройщик в результате будет признан банкротом, пени можно не получить или получить не в полном объеме.
Но что любопытно, стать обманутым дольщиком можно и покупая квартиру в практически готовом объекте. «Риски ведь зависят от ...