Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
09.12.2016
Интерьер и отделка
09.12.2016
Нюансы и рекомендации
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Способ приобретения нового жилья, о котором мы собираемся рассказать в статье, предназначен для тех, кто планирует улучшить жилищные условия с помощью продажи «старой» квартиры. Но в этом случае нужны деньги на доплату. Сегодня многие столичные застройщики, риелторы и банки предлагают для таких клиентов специальную услугу: взаимозачет плюс ипотека.

В частности, о работе по данной схеме «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» сообщила Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty. Urban Realty имеет партнерские отношения с рядом крупных застройщиков и предлагает услуги по реализации имеющейся у клиентов квартиры и по бронированию на специальных условиях квартиры в новостройке. Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки «Домус финанс», также подтвердила, что в компании можно купить квартиры по этой схеме: «Для клиентов нашей компании предусмотрены льготные условия ипотечного кредитования от банков-партнеров».

Достоинства…

О деталях схемы взаимозачета рассказал Андрей Белов, руководитель департамента продаж компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Работает она следующим образом: клиент выставляет через подразделение холдинга, занимающееся вторичным рынком, на продажу свою квартиру. Одновременно бронирует квартиру через компанию холдинга, ведущую первичный рынок, и подает документы в банк на рассмотрение для получения кредита. Как только на квартиру клиента находится покупатель и назначена дата сделки, «МИЭЛЬ» начинает готовить договор на квартиру и согласовывать его с банком. После всех согласований договор подписывается с клиентом и правообладателем квартиры в новостройке. После этого клиент переводит деньги от продажи своей квартиры на счет правообладателя, а банк переводит кредитные средства.

В некоторых риелторских агентствах работают еще по одной зачетной схеме, очень похожей, которая называется TRADE-IN. Как объясняет Андрей Владыкин руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», она отличается от взаимозачета тем, что в случае TRADE-IN жилые метры клиента выкупаются непосредственно компанией, причем в сжатые сроки. (Подробнее см. статью «Квартиры в новостройках. Как продать старое жилье с помощью компании и купить новое с минимальными потерями. Trade-in и взаимозачет».)

По мнению большинства экспертов, схема, включающая взаимозачет имеющегося жилья при покупке новостройки с привлечением ипотеки, подходит абсолютно всем и в ней масса плюсов – быстрота, надежность, минимум хлопот для клиента. «Схема особенно хороша, когда растет стоимость квадратного метра», - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм TEKTA GROUP. Она особенно интересна и выгодна тем покупателям, кому очень срочно надо купить конкретную квартиру или необходимо зафиксировать цену, добавляет Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект». «При приобретении жилья по схеме TRADE-IN клиент бронирует и фиксирует стоимость квартиры в новостройке до момента реализации собственного жилья, - разъясняет Михаил Желтов, руководитель отдела сопровождения сделок, компания RDI. - Таким образом, он застрахован от повышения стоимости предложения в новостройке».

«Данная схема интересна и тем, что весь цикл - продажа вторичного жилья, оформление ипотеки и последующая покупка квартиры в новостройке происходят в рамках одной компании, - добавляет Ольга Каленик, генеральный директор компании «ЮИТ Комфорт». - А это позволяет сократить сроки продажи вторички и покупки нового жилья и сделать процесс приобретения нового жилья простым и понятным».

Использование технологии помогает многим семьям, у которых нет накоплений, но есть неплохой доход, позволяющий выплачивать ипотечный кредит. «Молодая семья с доходом 100 тыс. руб. в месяц, проживающая в однокомнатной квартире с ребенком, не может себе позволить купить квартиру большей площади за наличные средства, - приводит пример Андрей Белов («МИЭЛЬ-Новостройки»). - Но, воспользовавшись схемой «взаимозачет+ипотека», ей реально улучшить жилищные условия, продав свою квартиру и взяв ипотечный кредит на разницу стоимости».

…и недостатки схемы

Минусы у этой услуги тоже имеются. Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, обратила внимание на то, что при использовании взаимозачета клиент теряет часть денег, поскольку выкуп происходит по цене ниже рыночной. Второй момент, по словам Нины Кузнецовой (Urban Realty), - есть ограничения по выбору жилья, так как в ней могут участвовать только квартиры, которые походят под условия кредитования банков.

Кроме того, подобные сделки с недвижимостью предполагают довольно оперативный переезд в новую квартиру. Понятно, что это невозможно сделать, если приобретаемая квартира-новостройка находится на ранней стадии строительства. Поэтому какое-то время - пока дом не будет построен - надо будет пожить на съемной квартире.

Сколько дадут за вторичку?

Один из главных вопросов, который приходится решать собственникам недвижимости, реализуемой посредством взаимозачета или TRADE-IN, – оценка квартиры. Ведь продавцу не хочется продешевить, а выкупающей компании - заплатить лишнее.

Оценивают квартиру либо сотрудник самой компании, предлагающей взаимозачет, либо представители оценочных организаций. Как правило, цена получается несколько ниже рыночной, поскольку в нее закладываются комиссия оценщиков. Но дело не только в этом: дисконт сокращает сроки экспонирования квартиры, а продавать надо быстро. Выставляют обычно квартиру сначала с небольшой скидкой - 5%.

Сабина Хамитова («Домус финанс») уточняет, что реализация квартиры на вторичном рынке занимает не меньше двух месяцев, и за это время приобретаемая клиентом новостройка может существенно прибавить в цене, особенно если объект находится на начальной стадии строительства. Именно поэтому клиент заинтересован как можно скорее продать старую квартиру, а для этого цена должна в идеале быть чуть ниже рынка.

«Сумма, выплачиваемая нами собственникам «зачетного» жилья, зависит от схемы сделки, ликвидности квартиры и аппетитов собственника», - говорит Роман Строилов (TEKTA GROUP). По словам эксперта, компания оперирует схемами, при которых клиент может получить от 70% до 100%.

Наибольшие потери ожидают тех клиентов, кто соглашается на схему TRADE-IN, когда квартира выкупается компанией. В большинстве случаев потери собственника квартиры составят где-то - 25-30% от стоимости жилья.

Какая квартира не заинтересует риелторов?

Сделка, включающая процедуру взаимозачета или TRADE-IN, подразумевает, что имеющееся жилье будет оперативно продано, а полученная сумма и будет использоваться при покупке новой квартиры. Однако не каждую квартиру купят быстро. Роман Строилов (TEKTA GROUP) замечает, что не принимаются к зачету квартиры, находящиеся под спором или арестом. «Желательно, чтобы в квартире не было неузаконенных перепланировок», - добавляет Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). «По программе TRADE-IN мы принимаем только московские квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет», - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»).

В Urban Realty в числе важных условий, при соблюдении которых компания согласится на сделку со взаимозачетом, назвали: во-первых, возможность указать рыночную стоимость квартиры в договоре купли-продажи; во-вторых, оперативное физическое и юридическое освобождение квартиры, в идеале до сделки купли-продажи или сразу после государственной регистрации договора купли-продажи. «Мы никогда не берем в зачет квартиры с неоднозначной историей, с возможностью возникновения прав третьих лиц», - добавляет Нина Кузнецова (Urban Realty).

Банки в сделках

Еще один участник сделки – банк, который дает в долг недостающую сумму для покупки нового жилья. Как правило, крупные застройщики сотрудничают с несколькими банками. Например, как рассказала Ольга Каленик («ЮИТ Комфорт»), ипотечные заемные средства для приобретения жилья в новостройке могут быть привлечены клиентами компании в любом из 12 ведущих российских и зарубежных банков-партнеров, которые аккредитовали объекты «ЮИТ Уралстрой». При этом все банки-партнеры предоставляют клиентам застройщика различные преференции, например, аванс от 0%, уменьшение процентной ставки, снижение срока рассмотрения заявки и упрощенный процесс подачи документов.

Эксперты также добавили, что в сделке может участвовать и новостройка, не аккредитованная ни одним из банков, но в том случае, если дом уже построен и сдан госкомиссии. Также некоторыми компаниями допускается, что клиент сам найдет тот банк, чьи ипотечные условия покажутся ему наиболее приемлемыми.

Перспективы схемы

Большинство экспертов считает, что схема, объединяющая технологию выкупа и ипотеку при покупке новостройки, будет благополучно существовать довольно длительное время. Как предполагает Сабина Хамитова («Домус финанс»), в перспективе таких сделок даже будет еще больше, особенно на подмосковном рынке. По мнению эксперта, количество людей, которые захотят и смогут улучшить свои жилищные условия, будет увеличиваться. Нина Кузнецова (Urban Realty) считает, что при сложившемся уровне ставок на рынке ипотечных кредитов, а также притом что средняя сумма кредита сегодня составляет 1-3 млн рублей, купить новую квартиру возможно только при условии реализации имеющейся квартиры. А именно это и позволяет схема «взаимозачет плюс ипотека».

А вот Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне) полагает, что схема взаимозачета нуждается в совершенствовании: «Она могла бы быть интересной, если бы клиенту, например, предоставлялась возможность до окончания строительства новостройки проживать в проданной квартире, не снимаясь с регистрационного учета за умеренную плату», - уточняет эксперт.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Продажа квартир в Ульяновске от застройщика

Как купить квартиру в Ульяновске?

«ГринПарк» - это элитный город в городе с безопасной территорией, развитой инфраструктурой, с детскими и спортивными площадками. Современные комфортные новостройки в Ульяновске ждут своих хозяев. Продажей квартир занимается застройщик - компания Премьера.
00
Грязезащитные решетки

Грязезащитные решетки получили широкое распространение в общественных зданиях

В местах с большим потоком людей (магазинах, вокзалах, общественных зданиях, торгово-развлекательных центрах и т.д.) достаточно трудно постоянно поддерживать чистоту и порядок
00
Новостройки Красноярска

Приоритетом при выборе новостройки покупатели считают развитость инфраструктуры

Выбор между покупкой новостройки и вторичного жилья сегодня все чаще склоняется в пользу первого. И это вполне оправдано, ведь стоимость недвижимости в строящемся доме, зачастую, существенно ниже готовых квадратных метров
00
Фрески на шкафах-купе

Фрески на шкафах-купе

Великолепные античные дворцы и элегантные виллы, чьи стены и потолки украшены фресками, слегка выцветшими от времени, но от этого не менее прекрасными, вызывают у современного жителя мегаполиса легкий вздох зависти
00
ЖК «Фили Град»

Жилой комплекс «Фили Град»: уютный дом, где любят и ждут

Совсем недавно по адресу Береговой проезд, 5 появились четыре новых необычных корпуса. Они относятся к многофункциональному жилому комплексу «Фили Град», который входит в состав района «Большой Сити»
00
Электроника для авто

Ищите качественную электронику для авто на tehnomarkt.com

Для многих автовладельцев машина – это вторая любовь, которая всегда должна быть ухоженной и прекрасной. Поэтому они стараются сделать все возможное, чтобы их любимица ни в чем не нуждалась и всегда была в строю
00
Недвижимость в Азербайджане

Специальный сайт недвижимости в Азербайджане предложит множество любопытных вариантов

Нередко поиск жилья для аренды или приобретения в Баку или другом регионе Азербайджана сопровождается массой особенностей. Некоторые собственники по старинке предпочитают использоваться печатные варианты для размещения объявлений, тогда как другие обращаются к специализированным виртуальным доскам
00
Магазин напольных покрытий Империя Пола

Станьте владельцем качественного напольного покрытия благодаря магазину «Империя Пола»

Занимаясь ремонтными работами или просто обновлением интерьера, особое внимание уделяется деталям. Речь идет не только о мебели, декоре и прочем, но и о таких важных моментах, как напольное покрытие
00
Информационные стенды

Маяки в океане информации

Предупреждён – значит вооружён. Но в наше время можно переформулировать высказывание, делая его при этом более точным, а именно: вовремя проинформирован – значит подготовлен к жизни со всеми её перипетиями и сюрпризами. Но что же делать с тем, что новости летят на нас немыслимым потоком и не всегда получается найти среди этого водопада то, что действительно нужно?
00
Энтеросорбент фишант

Спорт и энтеросорбент фишант

Иногда, после тяжелых тренировок, пища неспособна полностью усваиваться и перевариваться в организме, в следствии чего, в крови человека могут накапливаться желчные кислоты, токсины и жиры, которые ядовитее для человеческого организма
00
Удобные элитные квартиры в центре Санкт-Петербурга

Покупка квартиры в «Доме с атмосферой успеха» – гарантия комфортного и удобного проживания

На рынке недвижимости Питера появилась информация о новом проекте – жилом комплексе бизнес-класса «Монополист». Строительная компания СКТ «Стимул» приступила к реализации архитектурной разработки еще в 2014 году.
00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: