Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу

Способ приобретения нового жилья, о котором мы собираемся рассказать в статье, предназначен для тех, кто планирует улучшить жилищные условия с помощью продажи «старой» квартиры. Но в этом случае нужны деньги на доплату. Сегодня многие столичные застройщики, риелторы и банки предлагают для таких клиентов специальную услугу: взаимозачет плюс ипотека.

В частности, о работе по данной схеме «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» сообщила Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty. Urban Realty имеет партнерские отношения с рядом крупных застройщиков и предлагает услуги по реализации имеющейся у клиентов квартиры и по бронированию на специальных условиях квартиры в новостройке. Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки «Домус финанс», также подтвердила, что в компании можно купить квартиры по этой схеме: «Для клиентов нашей компании предусмотрены льготные условия ипотечного кредитования от банков-партнеров».

Достоинства…

О деталях схемы взаимозачета рассказал Андрей Белов, руководитель департамента продаж компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Работает она следующим образом: клиент выставляет через подразделение холдинга, занимающееся вторичным рынком, на продажу свою квартиру. Одновременно бронирует квартиру через компанию холдинга, ведущую первичный рынок, и подает документы в банк на рассмотрение для получения кредита. Как только на квартиру клиента находится покупатель и назначена дата сделки, «МИЭЛЬ» начинает готовить договор на квартиру и согласовывать его с банком. После всех согласований договор подписывается с клиентом и правообладателем квартиры в новостройке. После этого клиент переводит деньги от продажи своей квартиры на счет правообладателя, а банк переводит кредитные средства.

В некоторых риелторских агентствах работают еще по одной зачетной схеме, очень похожей, которая называется TRADE-IN. Как объясняет Андрей Владыкин руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», она отличается от взаимозачета тем, что в случае TRADE-IN жилые метры клиента выкупаются непосредственно компанией, причем в сжатые сроки. (Подробнее см. статью «Квартиры в новостройках. Как продать старое жилье с помощью компании и купить новое с минимальными потерями. Trade-in и взаимозачет».)

По мнению большинства экспертов, схема, включающая взаимозачет имеющегося жилья при покупке новостройки с привлечением ипотеки, подходит абсолютно всем и в ней масса плюсов – быстрота, надежность, минимум хлопот для клиента. «Схема особенно хороша, когда растет стоимость квадратного метра», - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм TEKTA GROUP. Она особенно интересна и выгодна тем покупателям, кому очень срочно надо купить конкретную квартиру или необходимо зафиксировать цену, добавляет Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект». «При приобретении жилья по схеме TRADE-IN клиент бронирует и фиксирует стоимость квартиры в новостройке до момента реализации собственного жилья, - разъясняет Михаил Желтов, руководитель отдела сопровождения сделок, компания RDI. - Таким образом, он застрахован от повышения стоимости предложения в новостройке».

«Данная схема интересна и тем, что весь цикл - продажа вторичного жилья, оформление ипотеки и последующая покупка квартиры в новостройке происходят в рамках одной компании, - добавляет Ольга Каленик, генеральный директор компании «ЮИТ Комфорт». - А это позволяет сократить сроки продажи вторички и покупки нового жилья и сделать процесс приобретения нового жилья простым и понятным».

Использование технологии помогает многим семьям, у которых нет накоплений, но есть неплохой доход, позволяющий выплачивать ипотечный кредит. «Молодая семья с доходом 100 тыс. руб. в месяц, проживающая в однокомнатной квартире с ребенком, не может себе позволить купить квартиру большей площади за наличные средства, - приводит пример Андрей Белов («МИЭЛЬ-Новостройки»). - Но, воспользовавшись схемой «взаимозачет+ипотека», ей реально улучшить жилищные условия, продав свою квартиру и взяв ипотечный кредит на разницу стоимости».

…и недостатки схемы

Минусы у этой услуги тоже имеются. Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, обратила внимание на то, что при использовании взаимозачета клиент теряет часть денег, поскольку выкуп происходит по цене ниже рыночной. Второй момент, по словам Нины Кузнецовой (Urban Realty), - есть ограничения по выбору жилья, так как в ней могут участвовать только квартиры, которые походят под условия кредитования банков.

Кроме того, подобные сделки с недвижимостью предполагают довольно оперативный переезд в новую квартиру. Понятно, что это невозможно сделать, если приобретаемая квартира-новостройка находится на ранней стадии строительства. Поэтому какое-то время - пока дом не будет построен - надо будет пожить на съемной квартире.

Сколько дадут за вторичку?

Один из главных вопросов, который приходится решать собственникам недвижимости, реализуемой посредством взаимозачета или TRADE-IN, – оценка квартиры. Ведь продавцу не хочется продешевить, а выкупающей компании - заплатить лишнее.

Оценивают квартиру либо сотрудник самой компании, предлагающей взаимозачет, либо представители оценочных организаций. Как правило, цена получается несколько ниже рыночной, поскольку в нее закладываются комиссия оценщиков. Но дело не только в этом: дисконт сокращает сроки экспонирования квартиры, а продавать надо быстро. Выставляют обычно квартиру сначала с небольшой скидкой - 5%.

Сабина Хамитова («Домус финанс») уточняет, что реализация квартиры на вторичном рынке занимает не меньше двух месяцев, и за это время приобретаемая клиентом новостройка может существенно прибавить в цене, особенно если объект находится на начальной стадии строительства. Именно поэтому клиент заинтересован как можно скорее продать старую квартиру, а для этого цена должна в идеале быть чуть ниже рынка.

«Сумма, выплачиваемая нами собственникам «зачетного» жилья, зависит от схемы сделки, ликвидности квартиры и аппетитов собственника», - говорит Роман Строилов (TEKTA GROUP). По словам эксперта, компания оперирует схемами, при которых клиент может получить от 70% до 100%.

Наибольшие потери ожидают тех клиентов, кто соглашается на схему TRADE-IN, когда квартира выкупается компанией. В большинстве случаев потери собственника квартиры составят где-то - 25-30% от стоимости жилья.

Какая квартира не заинтересует риелторов?

Сделка, включающая процедуру взаимозачета или TRADE-IN, подразумевает, что имеющееся жилье будет оперативно продано, а полученная сумма и будет использоваться при покупке новой квартиры. Однако не каждую квартиру купят быстро. Роман Строилов (TEKTA GROUP) замечает, что не принимаются к зачету квартиры, находящиеся под спором или арестом. «Желательно, чтобы в квартире не было неузаконенных перепланировок», - добавляет Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). «По программе TRADE-IN мы принимаем только московские квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет», - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»).

В Urban Realty в числе важных условий, при соблюдении которых компания согласится на сделку со взаимозачетом, назвали: во-первых, возможность указать рыночную стоимость квартиры в договоре купли-продажи; во-вторых, оперативное физическое и юридическое освобождение квартиры, в идеале до сделки купли-продажи или сразу после государственной регистрации договора купли-продажи. «Мы никогда не берем в зачет квартиры с неоднозначной историей, с возможностью возникновения прав третьих лиц», - добавляет Нина Кузнецова (Urban Realty).

Банки в сделках

Еще один участник сделки – банк, который дает в долг недостающую сумму для покупки нового жилья. Как правило, крупные застройщики сотрудничают с несколькими банками. Например, как рассказала Ольга Каленик («ЮИТ Комфорт»), ипотечные заемные средства для приобретения жилья в новостройке могут быть привлечены клиентами компании в любом из 12 ведущих российских и зарубежных банков-партнеров, которые аккредитовали объекты «ЮИТ Уралстрой». При этом все банки-партнеры предоставляют клиентам застройщика различные преференции, например, аванс от 0%, уменьшение процентной ставки, снижение срока рассмотрения заявки и упрощенный процесс подачи документов.

Эксперты также добавили, что в сделке может участвовать и новостройка, не аккредитованная ни одним из банков, но в том случае, если дом уже построен и сдан госкомиссии. Также некоторыми компаниями допускается, что клиент сам найдет тот банк, чьи ипотечные условия покажутся ему наиболее приемлемыми.

Перспективы схемы

Большинство экспертов считает, что схема, объединяющая технологию выкупа и ипотеку при покупке новостройки, будет благополучно существовать довольно длительное время. Как предполагает Сабина Хамитова («Домус финанс»), в перспективе таких сделок даже будет еще больше, особенно на подмосковном рынке. По мнению эксперта, количество людей, которые захотят и смогут улучшить свои жилищные условия, будет увеличиваться. Нина Кузнецова (Urban Realty) считает, что при сложившемся уровне ставок на рынке ипотечных кредитов, а также притом что средняя сумма кредита сегодня составляет 1-3 млн рублей, купить новую квартиру возможно только при условии реализации имеющейся квартиры. А именно это и позволяет схема «взаимозачет плюс ипотека».

А вот Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне) полагает, что схема взаимозачета нуждается в совершенствовании: «Она могла бы быть интересной, если бы клиенту, например, предоставлялась возможность до окончания строительства новостройки проживать в проданной квартире, не снимаясь с регистрационного учета за умеренную плату», - уточняет эксперт.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Бест-Новострой логотип

Итоги ноября: в Новой Москве сократилось предложение квартир

Специалисты Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» подвели итоги ноября на рынке новостроек Новой Москвы. За истекший месяц объем предложения заметно сократился, несмотря на старт продаж в 5 новых корпусах в составе уже реализуемых ЖК.
00

Полноценное решение проблем обманутых дольщиков невозможно, пока не устранен ряд текущих проблем

В частности, до сих пор остается проблема с выплатой ипотеки дольщиками долгостроев - по мнению правозащитников необходима отсрочка выплат по таким объектам.
00

Рефинансирование стало массовым для ипотечного рынка

Объем рефинансирования может достичь 20% от общего, но точно определить его долю нельзя - при рефинансировании ипотеки, которую выдавал другой банк, она фиксируется в банковской статистике как снова выданная.
00

Следующий год подарит России около 80 млн кв. м жилой недвижимости

Также ожидается неплохой результат и по итогам 2019 года.В 2020 году специалисты ожидают некоторое проседание количества строительства жилья в стране в связи с новым списком требований к застройщикам.
00
Кабель силовой медный бронированный

Назначение и применение бронированных кабелей

На современном этапе бума коттеджного строительства все чаще при проектировании таких поселков используют подземную линию электропередач. Для прокладки подземных линий применяется, чаще всего, бронированный силовой кабель.
00

Потеряли контакт с кем-либо? Попробуйте найти друг друга на проекте СПР

В современном мире Интернету отведена важная роль. С минимальными усилиями и за короткий промежуток времени здесь можно отыскать любую информацию. Именно через Интернет многие сегодня отыскивают друзей, знакомых, родственников.
00
Каркасный дом по индивидуальному проекту от компании D Dom (группа компаний)

Дома по финской технологии от компании D Dom (ООО «ДДом»)

Деревянное домостроение в нашей стране сегодня переживает возрождение. В особенности большой популярностью сегодня пользуются так называемые финские дома. Технология их строительства позволяет создать действительно удобное и красивое жилье, которое прослужит не один десяток лет.
00
Производственное предприятие «Иммид» - производство полиэтиленовых труб в широком ассортименте

Применение полиэтиленовых труб в газоснабжении

В системе жизнеобеспечения зданий важная роль отведена газопроводу. Он должен отвечать следующим требованиям: обеспечивать нормальную транспортировку топлива, быть безопасным и, по возможности, экономичным.
00
Жилой дом «Кудров-Хаус», Санкт-Петербург, август 2017

Жилой дом «Кудров-Хаус», Санкт-Петербург

Для тех, кто стремится повысить качество своей жизни, квартира в ЖД «Кудров-Хаус» будет отличным вариантом. Близость к естественному природному ландшафту, наличие зеленой зоны и комплексное благоустройство прилегающей территории делают эту новостройку прекрасным выбором.
00

Деловой портал «Бизнес Маркет»

Многие предприниматели готовы вложить свои средства в уже выстроенный и налаженный бизнес. Чтобы обеспечить спрос бизнесменов, некоторые интернет-площадки предоставляют услуги по купле-продаже готового бизнеса.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: