Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Сегодня 14:38
Услуги
Сегодня 14:25
Материалы и оборудование
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать новые варианты привлечения покупателей.

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками. Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» - документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего – предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор (лизингодатель) приобретает объект в собственность.

Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее повышение на период действия договора.

Во-вторых, как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика, доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.

К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам – ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее забюрократизированы.

Читайте договор

У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной. Данное требование - следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не понимают схему проведения таких сделок.

Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе – лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.

Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья 666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в лизинг загородного дома с землей.

Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у последнего возникает обязательственное право требования имущества в собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки- зарегистрированное

вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает определенные риски.

Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность - ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.

В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.

Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост. По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей. Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов недвижимости.

Алексей Комаров, нотариус, Санкт-Петербург, www.notarykomarov.ru



При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Полимерная сетка

Решение вопроса благоустройства дач с помощью полимерных сеток

Садовые решетки из пластика принято считать лучшим помощником дачников и огородников, которые зачастую эксплуатируют их на своих участках. Большинство типов таких приспособлений производится различными современными компаниями, основной род деятельности которых состоит в производстве тех или иных заборных устройств и ограждений
00
Индивидуальный пошив штор

Индивидуальный пошив штор

О важности оформления окон не стоит даже говорить. Каждый знает, как сиротливо и грустно смотрятся комнаты, в которых даже самые дорогие и красивые окна не задрапированы шторами
00

Необычные страховые случаи

В жизни случаются разные ситуации. Порой весьма необычные. Оценка ущерба от них требует детальной работы. Перечислим наиболее интересные страховые случаи
00
Герметик для фасада

Какой герметик выбрать для фасада?

Главная задача герметиков для фасада – это защита строительных швов, стыков и щелей от падания влаги, которая может вызвать не только протечки, но и привести к преждевременному разрушению всего сооружения.
00

В Москве построят «зеленый» амфитеатр

Неподалеку от Политехнического музея будет создана зона отдыха «Музейный парк». Как сообщили в Москомстройинвесте, в сквере перед музеем будет создана лестница, напоминающая по форме амфитеатр
00

Несущие конструкции филармонии в парке «Зарядье» построят уже в ближайшие месяцы

О том, что уже этой зимой будут готовы каркасы здания филармонии парка «Зарядье», сообщил начальник департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев. При этом часть работ уже выполнена
00
Пластиковые окна «Профэко»

Позаботьтесь о себе и своих близких – закажите пластиковые окна «Профэко»

Пластиковые окна сегодня считаются одними из наиболее выгодных и практичных приспособлений. Производители стараются улучшить свою продукцию и повышают качество используемой фурнитуры, а также основных составляющих элементов
00
Арендуйте помещение в бизнес-центре «Диапазон»

Арендуйте помещение в бизнес-центре «Диапазон» и ощутите все преимущества правильного выбора

Многие понимают важность выбора правильной площадки для аренды, ведь указанный фактор оказывает значительное влияние на развитие бизнеса
00
Качественная сигнализация надолго

Качественная сигнализация надолго

В тяжелые для страны времена обостряется напряжение в обществе. Из-за того, людям все сложнее становится заработать на жизнь, повышается преступность и, казалось бы, прочные двери и качественные замки должны защитить ваше имущество, однако оно все равно находится в опасности
00

Квартиры с маткапиталом настораживают покупателей

Когда риэлторы подбирают для покупателя квартиру, то они спрашивают собственника о том, а не использовал ли он при ее покупке или погашении ипотечного кредита материнский (семейный) капитал. Если продавцы на данный вопрос отвечают утвердительно, то это нередко бывает причиной отказа в рассмотрении такой квартиры как варианта для приобретения. В чем здесь причина?
00

На строительство транспортной инфраструктуры власти намерены выделить 900 млрд рублей

Как сообщил заместитель мэра по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин, в рамках семинара «Диалог с инвестором» власти намерены развивать транспортную структуру города и приняли решение выделять на нее по 300 млрд рублей в год
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: