Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать новые варианты привлечения покупателей.

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками. Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» - документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего – предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор (лизингодатель) приобретает объект в собственность.

Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее повышение на период действия договора.

Во-вторых, как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика, доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.

К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам – ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее забюрократизированы.

Читайте договор

У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной. Данное требование - следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не понимают схему проведения таких сделок.

Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе – лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.

Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья 666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в лизинг загородного дома с землей.

Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у последнего возникает обязательственное право требования имущества в собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки- зарегистрированное

вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает определенные риски.

Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность - ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.

В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.

Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост. По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей. Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов недвижимости.

Алексей Комаров, нотариус, Санкт-Петербург, www.notarykomarov.ru



При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00

Мебель из массива на заказ

На протяжении столетий деревянная мебель преобладала практически в каждом интерьере. Исключение составляли разве что апартаменты монархов и приближенной к ним элиты. В их покоях можно было увидеть не только дерево, но и слоновую кость, золото, серебро и даже хрусталь. Со временем многое изменилось. Для массового производства мебели стали применять не древесину, а альтернативные материалы, в частности, ЛДСП, ДВП и МДФ.
00

Виды промышленных котлов

Промышленное оборудование отличается по большинству критериев и свойств от того, что используется в домашних условиях. Поэтому купить котел для промышленных целей бывает также непросто. Необходимо учитывать виды, особенности, эффективность оборудования.
00

Посудомоечная машина станет лучшим другом для любой хозяйки

Только представьте, как после большого и шумного застолья, которое вы организовывали последние несколько дней, весь день стояли у плиты, накрывали стол и убирали дом, к вам приходит специально обученный человек и перемывает за вас всю посуду. Наверное, об этом когда-либо мечтала каждая женщина.
00

Комплексная система безопасности обеспечит полноценную защиту предприятия

Каждая организация в своей деятельности сталкивается с такими рисками, как утечка коммерческой тайны, кража материальных ценностей, возникновение чрезвычайных ситуаций и угроза жизни и здоровью сотрудников. Предотвратить возникновение этих ситуаций призвана комплексная система безопасности, которая включает в себя ряд составляющих.
00

Пластиковая карта для повседневной жизни

В современном мире становится все меньше места наличным средствам, и все больше людей выбирают пользование пластиковой банковской картой. Такой вариант хранения и использования денег не только очень удобен, но и гораздо безопаснее для самого ее владельца.
00

Техника с интеллектом – уже не будущее, а настоящее

Еще несколько лет назад ученые заявляли что, робот с искусственным интеллектом – это лишь теория, которой никогда не суждено стать материей. Однако современные разработчики таки достигли успеха в этой отрасли, и по примеру сущности некоторых животных и человека начали разрабатывать различные модели роботов, которые не просто могу делать определенные вещи, но и в будущем будут полезными человеку.
00

Театр «Современник» будет отреставрирован

О том, что планируется комплексная реставрация здания театра «Современник», сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. На время выполнения работ спектакли будут перенесены во Дворец на Яузе.
00

Реставрации ожидает усадьба купцов Абрикосовых

Разыскивается инвестор, который возьмет на себя ответственность провести реставрацию дореволюционной усадьбы крупнейших производителей сладостей в Российской империи – купцов Абрикосовых. Объект расположен в Потаповском переулке.
00

Одобрено строительство 37,5 млн кв. м жилья в Москве

Как сообщил глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин, в этом году Департаментом одобрено строительство более чем 37 млн квадратных метров недвижимости, среди которых почти 22 млн – жилье.
00

Ищете лучшие окна из дерева? Они здесь!

Лучшие окна для жилого дома или квартиры – деревянные. Они превосходят любые другие оконные конструкции по долговечности, тепло- и звукоизоляции, надёжности и эстетическим характеристикам. Выбор деревянных окон на рынке достаточно обширен, и как же сделать выбор?
00

ЖК «Литвиново Сити» – собственное жилье в Подмосковье по доступным ценам

ГТ ТЭС «Трубино» – один из лидирующих застройщиков Подмосковья, который с 2011 г. реализует проекты в области возведения зданий коммерческого и многоквартирного назначения. В настоящий момент число успешно завершенных и безупречно функционирующих объектов превышает отметку в четыре десятка.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: