Аренда в ТЦ у метро Электрозаводская
Скачать программу
13.12.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
13.12.2017
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать новые варианты привлечения покупателей.

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками. Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» - документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего – предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор (лизингодатель) приобретает объект в собственность.

Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее повышение на период действия договора.

Во-вторых, как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика, доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.

К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам – ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее забюрократизированы.

Читайте договор

У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной. Данное требование - следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не понимают схему проведения таких сделок.

Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе – лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.

Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья 666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в лизинг загородного дома с землей.

Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у последнего возникает обязательственное право требования имущества в собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки- зарегистрированное

вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает определенные риски.

Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность - ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.

В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.

Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост. По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей. Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов недвижимости.

Алексей Комаров, нотариус, Санкт-Петербург, www.notarykomarov.ru



При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
МИЭЛЬ, агентство недвижимости, логотип

«МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: в ноябре цены снизились, квартир продавалось меньше

На вторичном рынке квартир Москвы средняя удельная цена предложения в ноябре составила 213,3 тыс. руб./кв. м., уменьшившись по итогам месяца на 1,4%. Объем предложения сократился по отношению к октябрю на 4,6% и составил 40,8 тыс. квартир.
00
Недвижимость в Испании - вполне доступная мечта

Квартира в Испании: планировка и другие нюансы

Что для россиян значит “квартира в Испании”? Конечно, жилье рядом с морем! Поближе к пляжу, с шикарным видом из окна. Только вот у курортного жилья есть некоторые особенности, к которым наши соотечественники готовы не всегда.
00
Агентство Калинка-Риэлти

Первый проект ГК «РосСтройИнвест» в Москве консультирует Kalinka Group

Kalinka Group разработала концепцию первого московского проекта группы компаний «РосСтройИнвест» - одного из ведущих застройщиков Санкт-Петербурга. Жилой комплекс премиум-класса будет построен в Москве на Звенигородском шоссе, 11.
00
Земельные участки в пределах МКАД под производство и склады выставлены на аукционы

Земельные участки в пределах МКАД под производство и склады выставлены на аукционы

11 земельных участков в черте Москвы под строительство производственных и складских предприятий площадью от 0,3га до 4,4 га выставлены на аукционы. Торги по аренде объектов проводит Департамент города Москвы по конкурентной политике.
00
Метриум Групп, логотип компании

Самые-самые районы «старой» Москвы

В старых границах Москвы насчитывается 125 районов. Каждый из них обладает своей индивидуальностью, выделяясь чем-то на фоне остальных. Эксперты «Метриум Групп» подобрали десять районов, занимающих лидирующие позиции по наиболее значимым для покупателей критериям.
00
ЖК Оливковый дом, эскиз проекта 3

«Оливковый дом» дополнен новыми технологическими опциями

Компания «ДОНСТРОЙ» дополнила проект нового клубного особняка «Оливковый дом» рядом актуальных технологических решений. Например, в систему водоснабжения интегрировано специальное оборудование для очистки воды до уровня питьевой. Подробнее читайте в релизе.
00

3,5 тысячи строительных компаний России обанкротилось в 2017 году

Массовое банкротство во многом связано с кризисом неплатежей, так как на данный момент ГК РФ не регламентирует срок предоставления отказа от подписания актов сдачи-приемки, позволяя искусственно затягивать прием работы.
00

Строительство новых культурных объектов в Новой Москве обещают в следующем году

В новом 2018 году город получит целый ряд новых объектов культуры. В первую очередь речь идет о филармонии парка «Зарядье», новом корпусе театра Et Cetera и четырех культурно-досуговых центрах в трех округах столицы.
00

Автодороги в Новой Москве будут дублироваться велодорожками

Все новые дороги в Новой Москве сегодня проектируются с учетом устройства в дальнейшем велодорожек. Это самое оптимальное решение для безопасности и мобильности велосипедистов в этом районе.
00
Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость»

Условия на вторичном рынке по-прежнему диктует покупатель

О том, каков сейчас рынок и что ждать от него в ближайшем будущем, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: