Покупка новостройки по аккредитиву: нежелательный риск

Большинство застройщиков Петербурга привлекают деньги покупателей жилья до регистрации договоров долевого участия. Для этого используется механизм аккредитива. Юристы считают эту схему законной, а контролирующие органы – нежелательной для покупателя.

Напомним: застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков лишь после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации (ч.1 ст. 3 ФЗ-214). При этом договор долевого участия (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Вопрос о том, в какой именно момент покупатель должен платить по договору – до или после регистрации, еще недавно оставался открытым.

До и после
Раньше подавляющее большинство застройщиков, продающих по ДДУ, требовали оплачивать жилье сразу после заключения договора. Тем самым участники рынка страховали свои риски: в период между подписанием договора и его оформлением потенциальный дольщик мог передумать покупать жилье. Причем без каких-либо финансовых последствий для себя.

Впрочем, при этом рисковали и дольщики: с момента подписания ДДУ до его оформления регистрирующим органом проходит в среднем от двух недель до полугода. Теоретически в этот период будущая квартира может быть продана вторично – поскольку сведения о ней не внесены в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Вопрос о том, в какой именно момент можно привлекать деньги покупателей, был окончательно решен весной 2010-го. Тогда Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ запретил строительным компаниям требовать оплату по договору до момента его госрегистрации. В результате застройщики придумали, казалось бы, весьма удачную форму финансовых взаимоотношений с покупателями – стали заключать соглашения об открытии аккредитива. «По факту это вынужденная мера. Но с одной стороны, она закрепляет намерения сторон, а с другой – относительно безопасна для будущих дольщиков», – утверждает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Эксперты уверены, что использовать механизм расчетов по аккредитиву в сфере долевого строительства абсолютно законно.

По словам старшего юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, схема выглядит следующим образом. Будущий дольщик обращается в согласованный с застройщиком банк с заявлением на открытие аккредитива и экземпляром ДДУ, в котором предусмотрены условия расчета. Банк в свою очередь открывает специальный аккредитивный счет, на который ...