Аренда офисов от собственника!
Скачать программу
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Выбирая новую квартиру, люди прекрасно могут самостоятельно разобраться в ее потребительских свойствах. Вопросов вроде «какой метраж и планировка мне необходимы?» никто не задает. А вот те обстоятельства, которые невооруженному глазу не видны (юридическая надежность, налоги, возможность получения кредита и т.п.), вызывают живейший интерес. Если у Вас возникла необходимость, узнать детали во всех подробностях, то может помочь бесплатная юридическая консультация по телефону

В этом обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» лишний раз убедился, готовя наши традиционные «истории» - подборку реальных ситуаций из жизни, которые мы просим прокомментировать специалистов рынка.

Как распознать самострой?

Хочу купить квартиру в новом ЖК в Московской области. Не раз слышала о том, что среди таких объектов много незаконных – их потом сносят, а покупатели теряют деньги.

Вопрос, собственно, очевиден: как «отделить агнцов от козлищ»? Где то волшебное отличие, поглядев на которое, потенциальный приобретатель может понять, что данный объект «чистый» и проблем потом не принесет?

Нам предстоит выяснить, не нарушена ли процедура оформления разрешительной документации. «Прежде всего, надо убедиться в наличии у застройщика ряда документов, - говорит Алексей Уланов, заместитель генерального директора компании «Эталон-Инвест». – Первое – это договор аренды земельного участка. Он должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, а в графе «вид разрешенного использования» должно быть написано «жилое строительство».

Далее, продолжает эксперт, должно быть постановление правительства региона (в данном случае – Московской области), утверждающее проект планировки территории. В этом документе указываются, в частности, предельные показатели объектов (высотность, площадь), которые могут быть там построены. Следующий документ – заключение экспертизы о проекте. Здесь подробно прописаны все параметры объекта: этажность, инженерная «начинка», планировки квартир и т.д. Стоит обратить внимание на состав экспертов – они должны иметь лицензию и быть зарегистрированы в Минрегионе. Ну и наконец, разрешение на строительство объекта.

Сложно? Конечно! Автор, имеющий некий опыт в недвижимости, честно признается, что подобная проверка ему не по зубам. К примеру, я совершенно не представляю, как выглядит заключение экспертизы – мне можно показать любую бумагу, украшенную для солидности печатями и водяными знаками и убедить, что это – и есть то самое заключение… На подобный случай, подсказывает Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект», существует прекрасное правило: не можешь разобраться сам – найми юриста. Только юрист этот (это автор снова от себя) должен быть никак не связан с продавцом – чтобы он действительно работал в ваших интересах.

Не попасть под финмониторинг

Покупаю квартиру. Платить за нее буду банковским переводом со своего счета. Знаю, что все банковские операции на сумму более 600 тыс. руб. подлежат проверке Финмониторингом. Стоимость моей квартиры, естественно, много больше. Как поступить? Может быть, заплатить несколько раз по 599 тыс. руб.?

Честно говоря, вопросы, волнующие автора данного послания, нам немного не понятны. Если деньги человека уже лежат в банке, то это более-менее чистые деньги – во всяком случае, он как-то объяснил их происхождение при внесении на счет. А значит, чего ему бояться? Но тема поднята.

Прежде всего, что такое «Финмониторинг»? Федеральная служба по финансовому мониторингу. У нее есть свой сайт - www.fedsfm.ru. «Существует Федеральный закон №115 от 07.08.2001 г. «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», - говорит Дмитрий Щеглов, руководитель практики по строительству и недвижимости адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры». – Ст. 6 данного закона предусматривает обязательный контроль за операциями с денежными средствами физических и юридических лиц. Контролю, в частности, подвергаются сделки с недвижимым имуществом, сумма которых равна или превышает 3 млн руб.».

Однако, уточняет эксперт, установление природы происхождения денежных средств к полномочиям органа, осуществляющего финмониторинг, не относится. Кроме того, если физическое лицо осуществляет сделки с недвижимостью не на постоянной основе, а изредка (и тем более один раз в жизни), оно вряд ли заинтересует правоохранительные и фискальные органы.

«Финмониторинг – это не налоговый контроль, а контроль за легальным оборотом денежных средств в государстве, - отмечает Светлана Оганджанянц, налоговый консультант, руководитель налоговой консультации NALOGOVMALO.RU. – Его задача – выявить незаконные сделки, сделки в целях отмывания денежных средств, полученных преступным путем, денежные операции, связанные с терроризмом, и прочее.

А что касается налогового контроля за расходами граждан, то он отменен аж в 2004 году, и с тех пор крупные покупки граждан не декларируются и сведения о них не поступают в налоговые органы».

Не вызвала понимания у наших экспертов и идея платить несколько раз по 599 тыс. руб. Во-первых, несколько платежей выглядят не менее подозрительно, чем один крупный. Во-вторых, при переводах обязательно указывается их основание – так что придется предоставить договор купли-продажи, в котором проставлена сумма. И – главное – зачем?!

«Не совсем понятно, почему покупатель квартиры так боится обнаружить свою покупку, - выражает это всеобщее мнение Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Если приобретается единственная квартира, так это еще и позволяет получить налоговый вычет. Но если по каким-то причинам не хочется совершать крупный перевод средств, можно воспользоваться ипотекой, а потом погасить ее досрочно».

Кредит под преддоговор

Хочу купить новостройку, которая, к сожалению, продается не по договору долевого участия (ДДУ). Своих денег недостаточно, нужен кредит. Дают ли его банки под иные договоры, кроме ДДУ?

Ответ утвердительный. «Сегодня на рынке существуют программы предоставления кредита под преддоговор, - говорит Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – Некоторые банки фактически приравняли такие программы к кредитным продуктам, существующим на вторичном рынке жилья».

«У крупных застройщиков подобная ситуация проработана заранее, - подтверждает Андрей Блажко, член правления ГК «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад». – Существует договоренность с банками о том, что если получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, то они согласовывают ипотеку на приобретение жилья по предварительным договорам купли-продажи».

«Будет банк аккредитовывать тот или иной объект по вышеуказанным схемам – напрямую зависит от репутации застройщика и правоустанавливающих документов на сам объект, - отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). - Если аккредитация есть, значит, ряд рисков уже оценен банком – это плюс. Если объект строится, продажи идут, а ипотеки нет – стоит призадуматься». Эксперт отмечает, что среди партнеров представляемой ею компании банки «Балтика» и ВТБ24 работают с данными схемами. Условия почти одинаковые, но в «Балтике» ставка будет на 1% выше базовой, все остальное как по обычной программе.

Перепродажа при ДДУ

Хочу купить квартиру у частного инвестора. При выяснении вопроса о том, как и в какие сроки это можно сделать, возникли разногласия. Одни говорят, что это возможно только до введения дома в эксплуатацию, другие – что и некоторое время после тоже можно. Кто прав?

Продажа ДДУ юридически называется «уступкой права». Эта процедура действительно возможна только до окончания строительства. «Уступка участником долевого строительства прав требований по ДДУ допускается до момента подписания сторонами (участником долевого строительства и застройщиком) передаточного акта или иного документа о передаче квартиры, - говорит Дмитрий Щеглов («Леонтьев и партнеры»). – После подписания такого документа уступка прав требований по ДДУ невозможна».

Далее на квартиру оформляется собственность, и последующие продажи идут уже по правилам вторичного рынка. Но! Между подписанием передаточного акта и получением свидетельства о собственности обычно проходит несколько месяцев. Строго говоря, перепродавать в этот период нельзя (по ДДУ уже, как полноценную собственность – еще). Но, как отмечает Наталья Кудрявцева («Кама-Проект»), стороны сделки могут заключить предварительный договор купли-продажи.

Серьезное федеральное ведомство

Столкнулись с такой ситуацией: дом строится на земле, принадлежащей серьезной федеральной организации. И квартиры вроде как предназначались ее сотрудникам, а потом поступили в продажу. Как-то боязно покупать – не отсудят ли потом?

Ответы мы получили обильные и разнообразные, но по сути они сводились к сакраментальному «А черт его знает!». «Ни один нормальный застройщик не станет продавать не принадлежащие ему квартиры», - отметил один из наших консультантов. Это правда – только как определить, кто нормальный?

Так что по сути – в каждом отдельном случае проводить экспертизу, привлекая к ней юристов, обладающих инсайдерской информацией. «Прежде чем вкладывать инвестиции в подобный проект, необходимо внимательно изучить условия инвестиционного контракта, а также распорядительные и правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». – Без помощи квалифицированных юристов в данном случае не обойтись, а экономия на юридических услугах может потом дорого обойтись инвестору».

Не поделить ли?

Купила квартиру в новостройке – 80 кв. м, бизнес-класс, свободная планировка. Сейчас пытаюсь продать, но процесс, к сожалению, не идет. В связи с этим возникла идея: а не разделить ли объект на два? Планировка позволяет выделить второй санузел и сделать новый вход. Окон тоже хватает на две комнаты и две кухни.

Такая интересная иллюстрация тезиса о том, что голод обостряет ум. Начнем с экономической целесообразности. Небольшие квартиры действительно стоят дороже (в пересчете на 1 кв. м), чем большие. Но стоит ли овчинка выделки? Ольга Гусева («МИГ-Недвижимость») проводит данные по ЖК «Отрада»: однокомнатные там стоят по 103,3 тыс. руб. за метр, двухкомнатные – по 96 тыс. Значит, выгода составит по 7,3 тыс. за метр – всего 584 тыс. руб. Не так много – особенно если учесть, что предстоит разработка проекта, его согласование, а также собственно ремонтные работы. С другой стороны, если двухкомнатная квартира не продается вообще (только простаивает, принося владельцу одни расходы) – может быть, смысл есть?

Затраты времени – не менее шести месяцев.

Есть у задачи и еще один аспект – налоговый. Светлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU) обращает внимание на то, что юридическое существование двух новых квартир начнется с того момента, когда данные о них появятся в Росреестре. Так что отсчет тех самых трех лет, которые так любят продавцы вторичного рынка, пойдет именно с этой даты. Если перепродать квартиры ранее, придется заплатить налог на доходы.

Покупать ли гараж?

В доме, где мы хотим купить квартиру, запланирован подземный паркинг. Думаем купить и место в нем, но смущают некоторые детали. В частности, компания-продавец что-то темнит в вопросе о том, во сколько он нам будет обходиться.

Застройщик может не «темнить», а просто элементарно не знать. Управлять домом после завершения строительства станет управляющая компания. «Если вы уже знаете, какая компания будет обслуживать ваш дом, узнайте там, может, она же будет обслуживать и гаражи, - рекомендует Наталья Кудрявцева («Кама-Проект»). – Как правило, есть определенный тариф с метра, по которому можно высчитать, сколько будет ежемесячная плата за паркинг, прибавить сюда плату за отопление, охрану и получить примерную сумму».

«На этапе строительства вряд ли кто-то сможет назвать будущие тарифы на содержание машино-места, - считает Дмитрий Щеглов («Леонтьев и партнеры»). – Еще не выбран способ управления домом. Можно посмотреть аналогичные дома с похожим паркингом и выяснить стоимость обслуживания машино-места у них. Но в любом случае это будет очень приблизительная информация».

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Качество итальянской мебели

Качество итальянской мебели

Порой для того чтобы создать уют в доме, достаточно выдержанного и лаконичного дизайна интерьера. Если вы не уверены в своих дизайнерских способностях, а нанимать такого человека не хотите, то отдайте предпочтение классике, которая будет выигрышно смотреться и приносить удовольствие всегда!
00

Каталог образовательных услуг Москвы

Сегодня рынок образовательных услуг развивается стремительным образом – в одной только столице детям и их родителям предлагаются тысячи, а то и десятки тысяч разнообразнейших кружков, секций, обучающих и развивающих программ, и это, не считая репетиторов и интернет-курсов
00
Автономная канализация для частного дома

Автономная канализация для частного дома

Всем нам известно, что действующие санитарные нормы сегодня требуют, чтобы жилье и другие объекты, в которых отсутствует доступ к централизованной системе сбора сточных вод, имели ее локальный аналог
00

Реконструкция промзон рядом с МЦК завершится через 5 лет

Как сообщил заместитель генерального директора по проектированию АО «МЦК» Алексей Жигалин, работы по реконструкции промзон в районе Московского центрального кольца смогут закончить не ранее чем через 5 лет
00
Как правильно рассчитать площадь комнаты

Как правильно рассчитать площадь комнаты

Затевая ремонт или думая о продаже недвижимости неизменно приходится сталкиваться с вопросом - как посчитать площадь комнаты. Если речь идет о квадратном или прямоугольном помещении, это не составляет труда – все мы помним уроки математики со школы
00
Таунхаус: квартира на земле

Таунхаус: квартира на земле

Рост спроса на квартиры в малоэтажных постройках обусловлен невысокой стоимостью в сочетании с элементами частного дома. Таунхаус — это альтернатива для людей с предпочтениями загородной жизни, при недостатке средств на покупку отдельного участка.
00

В Воскресенске открылся детский садик

Как сообщил председатель Мосгосстройнадзора Олег Антосенко, в поселке Воскресенск к Новому году возвели новый детский сад на 250 мест. В данном детском садике для малышей оборудовали зимний сад
Закрыть ×
Вы сможете закрыть рекламу через: 
Или войти с помощью: