Продвигаясь вперед в деле продаже квартиры, мы уже вплотную подобрались к самому ответственному этапу: сделке. Но перед ней надо решить еще один вопрос. Для нас (то есть, для продавца) он, вероятно, самый главный, и имя ему – деньги. О том, каким образом искомая сумма перекочует от покупателя к продавцу, мы и поговорим сегодня.
О предыдущих пяти шагах читайте в статьях www.metrinfo.ru «Продаем квартиру. Шаг первый: выбираем риелтора. Критерии: характер сделки; размер вознаграждения; репутация компании»; «Продаем квартиру. Шаг второй: заключаем договор с риелтором. Торгуемся, ищем скрытую комиссию, вычеркиваем штрафы», «Продаем квартиру: шаг третий. Рекламируем, показываем и торгуемся и не забываем об аромате кофе», «Продаем квартиру: шаг четвертый. Берем аванс от покупателя; не жадничаем, определяем разумные сроки до сделки»; «Сбор документов при продаже квартиры – нужный и недооцененный клиентом этап. За что риелторы берут деньги».
Еще раз посчитаем
Первый вопрос, на который нам предстоит ответить: какой именно будет эта сумма? Кажется, ответ очевиден – это цена квартиры, которую мы согласовали с покупателем в ходе просмотров и торгов. Но не будем спешить. Прежде всего, вспомним, что некую сумму мы уже получили в виде аванса. В зависимости от ценового сегмента ее размеры могут варьироваться от 30-40 тыс. руб. до 5% и даже 10% стоимости квартиры – на элитном рынке (где такие большие предоплаты как раз в ходу) это составляет весьма внушительную сумму.
Второй момент – наш риелтор. Он вполне справедливо хочет получить с нас свои комиссионные, и не менее справедливо стремится сделать это до сделки или во время нее. Потому что, если допустить иное развитие событий (продавец получил всю сумму) – «стрясти» с него хоть что-то будет маловероятно. Поэтому в зачет комиссии агентства пойдет полученный аванс (его, если уважаемый читатель не забыл, получал не сам продавец, а риелтор от его имени). Но размер аванса часто оказывается меньше комиссии, поэтому что-то еще из денег покупателя перекочует прямехонько к нашему риэлтору, минуя наши собственные руки. Как именно это будет сделано (через депозитарную ячейку, о которой речь впереди, или наличными, под приходный ордер) – предмет договоренности сторон.
Есть и еще один аспект. Как хорошо известно, огромное количество продаваемых квартир – несвободные, т.е. их продавец «прописан» и физически проживает там и собирается переехать только в новокупленную «альтернативную» площадь. Покупатель, разумеется, хочет подстраховаться, для чего обычно настаивает на удержании некоторой суммы до полного физического и юридического освобождения объекта. Как говорит Ольга Саукитенс, начальник отдела продаж «Московского агентства недвижимости», речь в подобных случаях идет о суммах в 200-500 тыс. руб.
Впрочем, с этими деньгами все не так просто. Часто сделка идет настолько «впритык», что удерживать просто нечего – все полученные средства должны быть переданы по цепочке дальше. А кроме того, если покупатель не доверяет продавцу (ведь именно так можно назвать описанное в предыдущем абзаце) – то с чего бы возникнуть доверию в противоположную сторону? Точно так же, как покупатель, получив денежки, может не торопиться выехать из квартиры, и продавец может попытаться «зажать» оставшуюся сумму.
Наиболее надежная технология – все та же депозитарная ячейка, но она требует определенных затрат. Поэтому иногда продавцы соглашаются «под честное слово» - что пункт о том, что определенная сумма не доплачивается, вносится в договор. И что покупатель обязуется передать эти деньги в момент вручения ему ключей от квартиры. В целом, все это – предмет переговоров.
Одним словом, по итогам всех наших вычислений получается, что «основная сумма» - это не вся цена квартиры, а примерно 80-95% ее стоимости ...
Комментарии
(0)#