1. Готовые дома
Поселки с готовыми домами традиционно относятся к самому престижному сегменту рынка загородной недвижимости, его наиболее дорогой части, в Подмосковье недвижимость в таких поселках стоит обычно от миллиона долларов. Главный плюс – в том, что покупателю не надо ждать, когда его коттедж будет построен, он получает фактически готовый объект недвижимости.
Способов проведения сделки с земельным участком, на котором имеется построенный дом, два. Когда строительство действительно завершено, заключается договор купли-продажи участка и стоящего на нем дома. Однако встречаются случаи, когда дома еще строятся, тогда сценарий приобретения проходит уже по правилам, изложенным в следующей главе. Отличием в данном случае является особая форма документа, которая называется обычно инвестиционным договором. Он представляет некий аналог договора соинвестирования по квартирам в городских новостройках, но с учетом загородной специфики (указываются межевые характеристики участка, что делает его уникальным объектом, его номер и расположение в поселке, проект строящегося на участке дома, его технические характеристики и пр.).
Главным минусом поселков с готовыми домами считается недостаточный уровень качества строительства. При этом покупателю приходится изначально согласиться с тем, как построен дом. Оформление прав собственности происходит после того, как будет подписан акт сдачи-приемки дома покупателем. Номинально выявленные новым собственником недостатки качества дома должны быть устранены строителями в соответствии с гарантийными обязательствами, обозначенными в документе о приемке дома и договоре. Однако в жизни строители стараются устранять свои недоделки, оформляя их как дополнительные работы.
Парадоксально, но бывали случаи, когда готовый дом в поселке покупался ради земельного участка. Сам же дом сносился и строился заново. Однако для рынка это скорее экзотика. Вообще же в наше время поселки с готовыми домами становятся объектами загородной недвижимости, крайне трудно продаваемыми. Покупателей в кризисное время становится все меньше, число же девелоперских проектов за последние годы значительно выросло, а строительство во многих поселках было доведено до весьма высокой стадии готовности вне зависимости от наличия людей, желающих приобрести коттедж.
Наиболее распространенной в последние годы схемой реализации недвижимости в коттеджных поселках является продажа земельных участков со строительным подрядом. Это означает, что в договор купли-продажи земли вносится пункт, содержащий обременение, а именно необходимость заключить с указанной в документе организацией другой договор, по которому покупатель земли становится заказчиком строительства дома и обязан оплатить работы по строительству дома (это называется сделкой под условием).
В практике применения подобных договоров имеется некий плюс для покупателя, который является минусом для застройщика. Строительство самого дома по выбранному заказчиком проекту может быть начато только с момента оформления прав собственности на покупателя. Срок это небольшой – получение свидетельства о собственности на землю занимает, как и иные регистрационные действия, один месяц.
Однако нередко бывает так, что создатели поселков соглашаются оформить права на землю только по завершении строительства и подписании акта сдачи-приемки уже готового дома. Таким способом застройщики пытаются оградить себя от риска расторжения договора подряда со стороны заказчика – например, на основании ненадлежащего качества работ. Практика отложенного оформления прав на землю противоречит действующему законодательству. Логика проста: нельзя быть заказчиком дома, который будут строить на не принадлежащей тебе земле. Однако застройщики идут на нее, опасаясь лишиться прибыли, получаемой от строительства.
Данный юридический казус породил альтернативный способ оформления отношений между покупателем земли и застройщиком. Потенциальному собственнику объекта загородной недвижимости предлагается одновременно подписывать два договора – купли-продажи земельного участка и подрядного договора на строительство на нем дома.
Существенный минус приобретения участка с подрядом тот же, что и в случае покупки готового дома, - качество работ, которое во многих случаях оставляет желать лучшего. Однако в подрядной схеме появляется и еще один серьезный минус: проектный. Если готовый дом является некой данностью, которую можно потрогать руками, то в случае с договором подряда покупатель имеет дело с некой картинкой, дающей зачастую лишь самое общее представление о будущем строении.
При этом покупатель имеет возможность внесения изменений в предложенные ему на выбор проекты. Однако в результате стоимость строительства дома существенно увеличивается, бывает практически в два раза. Кроме того, расходы на строительство дома растут и по той причине, что в подрядном договоре бывают отражены не все работы, в результате которых на участке появится готовый к эксплуатации дом – например, может оказаться, что надо отдельно оплатить прокладку коммуникаций. Таким образом, приобретение участка с подрядом даже по изначально приемлемой цене, становится удовольствием гораздо более дорогим, чем представлялось в процессе знакомства с поселком и конкретным участком.
Не получившая пока значительного распространения форма реализации коттеджных поселков. Пользуется популярностью у потенциальных покупателей, получающих вместе с землей возможность построить именно такой дом, как хочется.
Сделка купли-продажи земли достаточно прозрачна. В отличие от продаж участков с подрядом, которые ведутся обычно юридическими лицами, свободно продаваемые земельные участки оформляются часто на физическое лицо, вследствие чего переход прав становится результатом отношений между двумя частными лицами – так же как и на вторичном рынке. Через месяц после заключения договора купли-продажи земельного участка покупатель получает свидетельство о собственности.
Основным опасением людей, покупающих в поселке участки без строительного подряда, является появление в будущем разноплановой застройки, своего рода «шанхая», соседство с которым может уменьшить рыночную стоимость собственного домовладения или же так и не освоенного участка. Однако, как показывает практика, существует довольно обширная категории покупателей, которые как раз предпочитают разноплановость окрестных домов унифицированному облику поселков.
Бывает, что создатели поселка вводят некие ограничения на застройку участков. Эти меры могут касаться плотности застройки, участков, высоты зданий и их внешнего облика. Иначе говоря, покупателю не предлагается выбрать готовый проект, но его как бы обязывают построить дом, который внешним обликом будет отвечать какой-то определенной стилистики. Юридически это оформляется через договор с управляющей компанией поселка, который подписывается вместе с договором купли-продажи земли. Однако такой подход к продаже земли без подряда встречается в единичных случаях.
Часто бывает так, что приобретение земельного участка без строительного подряда производится с инвестиционными целями. Дело в том, что такого рода недвижимое имущество имеет перспективы ценового роста, которые сохраняются даже в кризисные времена рынка. Причем касается это и как достаточно дорогой земли, так и вовсе дешевой. К примеру, В Подмосковье и даже за его границами существуют поселки, обычно называемые дальними дачами, где стоимость участка без подряда может измеряться сотнями тысяч рублей, что сопоставимо с новой российской машиной (однако если машина со временем придет в негодность и обесценится, то стоимость земли будет расти).
Определенный плюс приобретения земли без подряда состоит в том, что участок не обязательно осваивать до конца, что включает ряд затрат – начиная оплатой инженерных сетей и заканчивая отелочными работами в уже построенном доме. Можно ограничиться либо просто покупкой земли, либо оплатой подведения к ней коммуникаций. При возникновении желания выйти из игры и перевести землю обратно в деньги имеет смысл обратиться к тем же менеджерам, с которыми вы контактировали, делая приобретение – за 2-3% они обычно будут готовы вам помочь и даже посоветуют оптимальную по соотношению выгоды и времени текущую рыночную цену участка.
Обычно когда строятся дома в городе, вопросы с инженерными коммуникациями решаются на ранней стадии проекта. Он собственно и начинается с перекладки сетей. Но в жизни коттеджных поселков дело обстоит несколько иначе. Бывает так (и, к сожалению, это не редкий случай), когда дома уже готовы и, более того, проложены магистральные коммуникации на территории поселка, но только ни газа, ни воды, ни электричества нет – не беспокойте зря кнопку выключателя.
Между тем для загородного дома вопрос коммуникаций крайне важен. Бесполезно повторять, что все коммуникации можно сделать автономными. Во-первых, это не совсем так, а во-вторых, покупатель все-таки хочет приобрести не просто дом, а загородное жилье со всеми удобствами. Поэтому это важнейший пункт, которому надо уделить внимание при подборе домовладения в том или ином поселке.
Типичные признаки, по которым можно заподозрить проблемы с коммуникациями в поселке – выражения «здесь коммуникации проходят совсем рядом и подключиться будет несложно», «рядом проходит линия ЛЭП» и тому подобные. В ситуации, когда вопрос с сетями решен, обычно говорят об этом прямо и потенциальный покупатель получает возможность лично ознакомиться со всеми разрешениями по инженерным сетям. Если же не дают посмотреть документы, то имеется серьезный риск, что вам сказали неправду. От предложений по поселку такого рода лучше отказаться. Поверьте: загородных поселков в наше время существует очень много, есть из чего выбирать.
Комментарии
(8)#Последние комментарии на сайте