«Полетят» ли доходные дома?

Идею развития системы доходных домов и найма жилья активно поддержали в федеральном Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК готовится предложить рынку новый кредитный продукт «Арендное жилье» (или «Ипотека для найма»), который сейчас проходит проверку в рамках двух пилотных проектов.
На сомнения в реализуемости начинания исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый уверенно отвечает, что проект «полетит» в хорошем смысле этого слова. Парадокс, но чем успешнее в финансовом отношении окажется пилотный проект, тем существеннее он опровергнет предложенную агентством конструкцию.

Арендному жилью – быть
АИЖК планирует в 2012 году сформировать новое направление деятельности – создание фондов арендного жилья. Для этого агентство готовится предоставить соответствующий финансовый инструмент – долгосрочную ипотеку юридическому лицу, возводящему доходный дом. С точки зрения условий кредитования и графиков погашения это будет полный аналог хорошо обкатанной ипотеки для граждан. Основная особенность заключается в том, что построенный дом должен сдаваться в наем. Он не подлежит продаже, у него единый собственник, на балансе которого находится этот объект недвижимости. При этом поток арендных платежей должен обеспечить обслуживание и погашение кредита.
АИЖК готово кредитовать застройщика в объеме до 70% стоимости объекта. Авторы проекта, правда, стараются избегать термина «застройщик». Центральное действующее лицо называют по-разному: заемщик, специальная проектная компания, инвестор или арендодатель. Неопределенность знаковая, она связана с некоторой «размытостью» происхождения этого лица и целей его деятельности. К этому мы еще вернемся. В любом случае это то юридическое лицо, которое берется за осуществление конкретного проекта и готово внести 30% его стоимости. Оно же привлекает к строительству генерального подрядчика, работающего на бесприбыльной основе, на самоокупаемости. Неотъемлемым участником процесса является администрация региона или муниципалитет. Они обеспечивают льготные условия строительства: бесплатное подключение к инженерным сетям, социальную инфраструктуру и, возможно, налоговые льготы. Они же регулируют арендную плату и следят, чтобы дом не «размывался» на частные квартиры. По завершении строительства «юрлицо» занимается управлением домом и сдачей помещений в аренду. Контингент нанимателей преимущественно будут составлять определенные категории граждан: очередники, педагоги, врачи, работники отдельных предприятий и т. д.
Существенным условием для кредитования является предварительная проверка агентством бизнес-плана на реальность и исполнимость. Основное требование заключается в том, что поток арендных платежей должен не менее чем на 25% превышать аннуитетные платежи по кредиту (иначе кредит погашать нечем).
В настоящее время в качестве одного из пилотных проектов возводится 100-квартирный дом в Новосибирской области. Сдача намечена не позже первого квартала следующего года. Он предназначен для проживания сотрудников местного технопарка и Сибирского отделения РАН. Дом строится с учетом отделки, оснащения сантехоборудованием, меблировки и т. п.. Что касается арендной платы, то в прессе называют разные цифры. Для типовой «двушки» приводилось значение 8–10 тыс. рублей в месяц, со ссылкой на губернатора области Василия Юрченко стоимость аренды однокомнатной квартиры обозначена на уровне 6–7 тыс. рублей, а по словам министра экономического развития Новосибирской области Алексея Струкова «однушку» можно будет снять за 12,5 тыс. рублей. На наш уточняющий вопрос пресс-служба АИЖК сослалась на оценку губернатора. «В любом случае арендная плата будет минимальной, она однозначно будет ниже рыночной для Новосибирска, существенно ниже, чем у бабушек, сдающих свои квартиры», – заверил исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый.

Преодолеть пропасть
С самого начала разговоров об аренде и доходных домах они вызывали серьезный скепсис относительно практической реализации идеи. Неспроста российские девелоперы охотно занимаются строительством жилья на продажу и напрочь исключают для себя занятие доходными домами. Все дело в экономике. Сложившийся рынок индивидуальной аренды диктует прибыль в 4–5%, совершенно неприемлемую для российского ...