Портреты покупателей и продавцов квартир в старых границах Москвы от художников компании Инком

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость изучили контингент покупателей и продавцов квартир в старых границах Москвы. В частности, было выявлено: в сегменте высокобюджетного жилья почти 1/3 покупок совершают жители российских регионов. Преимущественно их интересуют объекты с одной спальней – в качестве альтернативы гостинице на время командировок. Интерес со стороны иностранцев к приобретению дорогостоящих московских квартир практически отсутствует (сделки единичны и не имеют статистической значимости), зато среди продавцов каждый 10-й – представитель государств дальнего зарубежья (в основном европейских стран), отмечают в компании.   

В числе покупателей квартир экономкласса на вторичном рынке Москвы примерно 15% приходится на регионалов из РФ; около 10% – на иностранных граждан, большей частью это представители бывших союзных республик. Продажи экономичного жилья иностранцами проводятся реже – они составляют долю 5% в общем объеме. В старых границах столицы недвижимость этой ценовой категории широко представлена в ВАО и ЮВАО.

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость представили данные о средней стоимости жилья в ЦАО, ВАО, ЮВАО и о ценовой динамике за год, а также привели примеры самых низкобюджетных предложений на востоке и юго-востоке столицы (студии за 4,45 млн руб. и 4,85 млн руб. соответственно). Эксперты Департамента вторичного рынка компании выделили 3 основные категории иногородних российских и иностранных покупателей московских квартир.

Вторичный рынок ЦАО: 30% покупателей – иногородние россияне

Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость подсчитали: в Центральном округе Москвы спрос на 30% формируют иногородние покупатели – в основном это жители Санкт-Петербурга и нефтегазовых регионов России (Западной и Восточной Сибири, Крайнего Севера). Иностранцами совершаются лишь единичные покупки, и речь идет исключительно о выходцах из бывших республик СССР. При этом среди продавцов высокобюджетных квартир в центре города 10% – представители государств дальнего зарубежья, преимущественно Европы.

«В текущей внешнеполитической и экономической ситуации интерес иностранцев к жилью в центре Москвы минимизируется неочевидными дивидендами от вложений в него, напряженная эпидемиологическая обстановка делает затруднительным использование и обременительным владение квартирами в российской столице, а неясные перспективы рынка недвижимости стимулируют продажи до начала ощутимой ценовой коррекции, – объясняет Игорь Шлома, руководитель офиса «Парк культуры» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

Исследование Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость показало: средняя стоимость предложения квадратного метра на «вторичке» ЦАО составляет сегодня 518 тыс. руб., квартиры – 48,87 млн руб. Динамика за год: плюс 10,4% и минус 1,6% соответственно.

По словам Игоря Шломы, типовой запрос от регионалов на подбор жилья в ЦАО столицы – квартира с одной спальней: как альтернатива гостинице для тех, кто часто ездит в командировки, живет «на два города», или это жилплощадь для детей, обучающихся в московских вузах.

Примерно в равных долях покупатели из регионов совершают сделки с квартирами в современных ЖК и исторических домах ЦАО (многим из которых требуется реконструкция и реставрация, однако эти недостатки могут компенсироваться престижным расположением). Но для абсолютного большинства в приоритете жилплощадь с отделкой, поскольку заниматься ремонтом приобретенной недвижимости они считают бессмысленной тратой времени, сил, финансов. А наличие парковочных мест имеет куда меньшее значение: если пока не планируется осесть в Москве, то и свой автомобиль здесь ни к чему, рассуждают многие иногородние покупатели квартир.

По той же причине клиентов из регионов менее, чем москвичей, интересует социальная инфраструктура выбранной локации, комфортность проживания в ней; тихим уголкам и переулкам они скорее предпочтут широкие шумные проспекты, но с возможностью легко добраться до аэропорта или железнодорожного вокзала.

Жилье категории эконом: 10% покупателей – иностранцы, 15% – регионалы

Эксперты ИНКОМ-Недвижимость отмечают: в числе покупателей экономичного жилья на вторичном рынке Москвы 10% составляют иностранные граждане, преимущественно представители бывших союзных республик; около 15% – жители регионов России.

«И те, и другие в основном нацелены на поиск наиболее низкобюджетных вариантов – как правило, для покупки используются средства, вырученные от продажи жилья в том регионе, откуда они приехали, плюс ипотека с минимальным первоначальным взносом. Значительная часть таких покупателей – люди, которые уже обжились в Москве, многие ранее арендовали жилплощадь, а теперь привозят семьи и приобретают квартиры в тех же локациях. Зачастую, даже если есть более выгодные варианты покупки в других районах, предпочитают оставаться в том, который уже стал своим, – данная тенденция ярче проявляется среди иностранных покупателей, которым сложнее, чем регионалам из РФ, адаптироваться в российской столице», – рассказывает Галина Лукичева, руководитель офиса «Щелковское» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

В прежних границах Москвы (исключая ЗелАО) объекты экономкласса широко представлены в Восточном и Юго-Восточном округах. Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в предложении вторичного рынка старой Москвы самая низкая усредненная стоимость 1 кв. м – в ЮВАО, сегодня она составляет 234,5 тыс. руб., чуть выше – в ВАО, 242,2 тыс. руб. За год средняя цена «квадрата» увеличилась на 17% и на 14,8% соответственно.

Медианная стоимость квартиры в ЮВАО оценивается в 11,52 млн руб., в ВАО – 11,38 млн руб. Годовая динамика показателя в том и другом округе: плюс 12%.

При этом, по данным Аналитического центра компании, самый низкобюджетный вариант покупки вторичной квартиры в ВАО – студия площадью 22 кв.м по цене 4,45 млн руб. Она располагается на 1-м этаже 9-этажного панельного дома на Святоозерской улице в Косино-Ухтомском районе.

Самая дешевая квартира в Юго-Восточном округе стоит 4,85 млн руб. Это студия площадью 20 кв. м на 1-м этаже 17-этажного панельного дома на Рождественской улице в районе Некрасовка.  

«Среди продавцов экономичного жилья доля иностранцев составляет около 5%; в основном они меняют одну квартиру на другую, но, как правило, остаются в прежней локации», – отмечает Галина Лукичева.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость выделяют три основные категории иногородних российских и иностранных покупателей на московском рынке жилья:

1. Люди, имеющие высокий доход и расценивающие жилплощадь в Москве как вложение средств, но не как место постоянного жительства. Зачастую они приобретают квартиры или апартаменты для своих детей либо для себя в качестве альтернативы гостинице на время командировок.

2. Те, кто резко меняет свою жизнь: они продают имеющееся у них жилье и переезжают в Москву. Главная задача – закрепиться в столице, выйти на работу (зачастую они прибывают по приглашению организации или по рекомендациям), оперативно найти квартиру (чтобы вырученные от продажи прежней жилплощади деньги не потерялись в условиях инфляции) и взять ипотечный кредит на ее приобретение. Для таких покупателей вторичная жилплощадь – оптимальный вариант, так как можно поселиться сразу после заключения сделки и получить постоянную регистрацию по месту жительства. Как правило, у покупателей этой группы ценовая чувствительность высока, и главным фактором в принятии решения о покупке является стоимость объекта, а не его потребительские характеристики.

3. Покупатели с длительной подготовкой. Эти люди заранее, на местах, проводят тщательный мониторинг рынка московской недвижимости, заключают договор с риэлторской компанией, изучают предлагаемые варианты и принимают взвешенное решение о перемене места жительства. К указанному типу также относятся те, кто определенное время живет в Москве, например, арендуя квартиры. Они имеют здесь сформированные социальные связи, стабильную работу и намерение обосноваться в столице. За то время, что проживают в городе, они получили о нем ясное представление, изучили специфику определенных районов и имеют субъективные предпочтения. Поэтому такие покупатели, даже при весьма ограниченном бюджете, избирательно рассматривают варианты жилья.