Посткризисные офисы: маленькие и большие

Офисная жизнь как нельзя лучше свидетельствует о том, что сейчас происходит на финансовом рынке. По данным исследования компании "Новое качество" доля сдаваемых в аренду офисов класса "А" сокращается. За последние 6 месяцев этот показатель упал с 35 проц до 26 проц от объема предложения.

Логично предположить, что поскольку доля предложения офисов класса "А" сокращается, то доля вакантных площадей уменьшается, что говорит о восстановлении интереса к качественным объектам. Однако здесь не все так просто. Аналитики компании объясняют это явление тем, что в текущих условиях арендодатели стремятся сделать акцент на более дешевых площадях, которые легче сдать в аренду.

Вопрос остается в том, как найти эту равновесную точку? Раньше, владельцы бизнес-центров имели дело с крупными арендаторами, все было понятно: и размеры компании клиента, их возраст присутствия на рынке, их будущие денежные потоки. Сейчас одна из трудностей - оценить, с кем имеешь дело.

О возросшей мобильности арендодателей говорит и структура предложения офисных помещений в зависимости от их площади. Идея здесь простая – чем меньше офис, тем меньше общий бюджет на аренду, и тем больше потенциальных арендаторов можно найти. Основной "разменной монетой" являются офисы, чья площадь не превышает 250 кв м. На их долю приходится больше предложений о сдаче в аренду, чем на все другие офисы вместе взятые, говорят аналитики "Нового качества". В настоящее время их доля на рынке достигает 54 проц и имеется тенденцию к довольно резкому росту.

Одновременно с этим, за последние 3 месяца доля всех остальных категорий офисов сократилась. Как и следовало ожидать, наибольшие потери наблюдаются в сегменте помещений площадью свыше 1 тыс кв м. С июля по сентябрь их доля на рынке сократилась с 20 проц до 14 проц и, скорее всего, продолжит падение и в 4 квартале текущего года.

Вполне возможно, что, адаптируясь к новым условиям, арендодатели изменили свою стратегию. Если раньше они предпочитали сдавать офисные помещения большими блоками /фактически оптом/, то теперь разбивают свои площадь на меньшие блоки и сдают их по отдельности.

Субаренда набирает обороты, а вот дела у co-working центров обстоят по-разному. Впервые о такого рода офисных помещениях заговорили чуть полтора года назад, когда кризис в России еще не начинался. Подразумевалось, что co-working центр – это не просто стол, стул и компьютер, а это - "коммьюнити", некое пространство, которое позволяет фрилансерам и небольшим компаниям временами обращаться с деловыми предложениями друг другу, при этом не неся особых финансовых затрат.

Co-working центр представляет собой офисное помещение, чаще открытой планировки, которое оборудуется офисной мебелью, оснащается оргтехникой, имеет Wi-Fi или Ethernet подключение, телефонные линии, как правило, имеет несколько переговорных комнат, а также оборудованную кухню и помещения для отдыха. Обычно в помещениях выполняется стандартный офисный ремонт.

По словам директора компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Сергея Лобанова, стоимость аренды одного рабочего места в московском co-working центре колеблется от 10 до 17 тыс руб в месяц. Площадь большинства московских co-working центров от 50 до 250 кв м, хотя встречаются и центры площадью до 450 кв м.

Как сказал представитель одного из московских co-working центров, основная проблема – найти арендаторов. Ротация арендаторов составляет примерно "50 на 50", то есть половина из тех, кто заключает договор, уходят. В Екатеринбурге ставший известным центр "Башня" закрылся. Глава этого центра Алексей Глазков попросил пользователей Интернета не злорадствовать по этому поводу. В Красноярске, например, подобный центр так и не открылся, хотя на одном из "айтишных" сайтов информация о его открытии была анонсирована еще летом этого года. Закрылись также центры в Киеве и Санкт-Петербурге по причине отсутствия экономической выгоды от проекта.

Тем не менее, С.Лобанов отмечает, что количество фрилансеров в последнее время растет, поэтому рабочие места в co-working центрах востребованы. Однако пока очень немногие готовы платить за рабочее место в офисе, наблюдается также большая текучесть клиентов.

По словам коммерческого директора центра "Мой офис" /Москва, метро "Белорусская"/ Светланы Ивановой, площадь в 500 кв м, которую центр занимал ранее, сейчас используется под другой проект. На сайте Habrahabr компания разместила объявление, в котором указывается, что сейчас центр занимает площадь в 150 кв м. В сентябре стартовала акция компании, согласно которой можно заключить договор аренды помещения сроком от 1 месяца до 11 месяцев за 99 евро за рабочее место в месяц. Акция продлится до конца 2009 г, как пояснила С.Иванова. До начала акции рабочее место стоило 6500 руб в месяц.

Глава департамента развития офисных проектов компании S.A.Ricci/King Sturge Павел Яншевский, консультант проекта Communist Loft, сообщил, что компания не исключает возможность увеличения офисных площадей на территории "Даниловской мануфактуры" /собственник - компания KR-Properties/, в здании которой находится центр. В целом компания планирует расширяться и выходить на другие площадки в Москве. Надо отметить, что центр Communist Loft попал в экскурсионную программу Третьих дней архитектуры в Москве, которые были организованы в рамках проекта "Свобода доступа" компанией "P-Arch", что говорит еще и о том, что бизнес и эстетика вещи вполне совместимые даже в рамках малого бизнеса. Тем не менее, по словам П.Яншевского, дизайн интерьера хотя и стоил компании не дороже обычной отделки офиса класса "В", но при этом оказался затратным в связи с тем, что пришлось снимать прежнюю обычную отделку.

Хотя доля вакантных площадей на офисном рынке растет, пока не известно, готовы ли арендаторы финансировать дизайнерские изыски и использовать дизайн как один из инструментов привлечения арендаторов.

Несмотря на имеющуюся потребность в подобных community, создание co-working центров до сих пор удел либо индивидуальных предпринимателей, либо компаний с иностранными корнями, которые на этом деле, как говорится, уже "собаку съели". Как сказал руководитель коммерческого отдела технопарка Nagatino i-Land. Алексей Чертков: "Мы рассматривали для себя такой продукт как co-working. К сожалению, наш анализ показал, что для технопарка это не интересно с экономической точки зрения".

Если брать более масштабные варианты офисного бизнеса, то третий квартал на рынке офисов явился особым с той точки зрения, что в нем был отмечен перелом господствовавшей до этого тенденции к росту спроса на офисы более низких классов. Так, аналитики компании "Новое качество" отметили, что по результатам квартала доля заявок на покупку офисов класса "А" выросла на 15 проц пункта до 60 проц от общего количества заявок. В сегменте аренды рост составил 10 проц пункта до уровня 30 проц.

По замечанию А.Черткова, структура спроса во время кризиса существенно менялась, несколько раз. "Например, зимой и весной была популярна субаренда. Сегодня этот рынок уже практически исчерпал возможности. Можно сказать об основных сложившихся тенденциях: необходима аренда площадей только с отделкой, готовых к въезду", поясняет А.Чертков. Преимущественно клиентов интересует кабинетная нарезка помещений с небольшими кабинетами на 4-6 человек. Основополагающим по транспортной доступности стало наличие метро в пешеходной доступности. При этом реальная классность здания не сильно интересует – цена становится определяющим фактором. Значительно увеличилось количество сделок на рынке, когда определяющим фактором выбора офиса является близость к дому владельцев/директора, дополняет А.Чертков.

Аналитики "Нового качества" отметили стабилизацию объема предложений по субаренде и считают, что в четвертом квартале текущего года вряд ли следует ожидать его резких колебаний.

Интересно также отметить, что в докризисный период ставки по субаренде превосходили ставки по прямой аренде в связи с дефицитом площадей и ажиотажным спросом на них. Субарендодатели арендовали большие блоки офисных помещений, делили их и сдавали в субаренду по более высоким ставкам. В настоящее время ситуация кардинальным образом изменилась. Ставки по субаренде устанавливаются ниже ставок по прямой аренде с целью привлечения клиентов.

По мнению аналитиков, для того, чтобы определить, действительно ли на рынке назревают качественные перемены, необходимо иметь статистическое подтверждение по результатам, как минимум, двух кварталов подряд. Таким образом, решающее значение здесь будут иметь статистические данные за 4 квартал 2009 г.