19.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
19.09.2025
Конференции, выставки, семинары
18.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
17.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
16.09.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Ключевые тезисы онлайн-конференции «Как оценить квартиру?»

Продать квартиру, если прожил в ней много лет, – это немного схоже с эмиграцией. По эмоциональному накалу. В любой момент можно встретиться с друзьями и родственниками, но соседи, с которыми сложились за годы отношения взаимовыручки – будут потеряны, а какие соседи на новом месте – неизвестно. И сантехник Володя, который по звонку на мобильный придет, хоть и чертыхаясь, в любое время суток, в другой район уже не поедет.

Страшновато? Да. Как любой переезд. Но в сравнении с эмиграцией есть один плюс: понимание страны и общества. В обществе, как известно, есть универсальная смазка – деньги. А в понимании страны – понимание, как их использовать. Не хочется продешевить при продаже квартиры. А чтобы не продешевить, очень важно пользоваться разными источниками информации для оценки ее стоимости, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Онлайн-конференция «Как оценить квартиру?» прошла на www.irn.ru 26 апреля. На вопросы посетителей портала о способах оценки жилья и принципах работы онлайн-калькуляторов ответила директор по развитию интернет-проектов ГК Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерина Смурыгина.

Цену устанавливает рынок

Цены на столичном рынке жилья очень высокие, они не отвечают платежеспособности населения, а зачастую и качеству самих квартир. Но некоторые продавцы недвижимости все равно считают, что могут назвать любую цену, а покупатель найдется. Это далеко не так: выставляя квартиру по завышенной цене, продавец рискует тем, что никто ее не купит в течение продолжительного срока. С другой стороны, продешевить еще страшнее. «Квартира по нормальной цене уходит за две недели – месяц, имеется в виду срок показа такой квартиры, – отмечает Екатерина Смурыгина. – То есть, если квартиру забирают в первый день, ее цена оказалась заниженной. Если квартира «висит» больше месяца, значит, цена предложения слишком высока».

Определить верную цену – первостепенная задача. Это позволит избежать многих сложностей при продаже. Есть разные способы оценки: просмотр объявлений, услуги оценочной компании, совет знакомого риелтора и т.п. Каждый из них по-своему хорош, но обладает и своими недостатками: один – дорог, другой – чрезмерно трудозатратен. На www.irn.ru есть набор инструментов, который поможет узнать примерную стоимость квартиры, цену аренды, оценить инвестиционную привлекательность, построить прогноз стоимости конкретной квартиры, подобрать варианты покупки, продажи и обмена жилья (электронный риелтор) за считанные минуты и совершенно бесплатно. Конечно, он не заменит полностью других способов оценки, но послужит дополнительным источником информации.

Расширение привычных методов

На просторах Интернета можно встретить немало калькуляторов стоимости квартир. Все они работают на основе сравнительного анализа баз данных предложения на рынке недвижимости. Но подход к использованию этой информации может быть совершенно разным. «Некоторые калькуляторы работают весьма примитивно, просто умножая площадь квартиры на среднюю цену квадратного метра по району, – рассказывает Екатерина Смурыгина. – Чаще всего принцип работы калькуляторов заключается в том, что они выбирают из базы похожие квартиры и рассчитывают среднюю их стоимость, выдавая эти результаты за оценку конкретной квартиры. Если похожие аналоги на рынке есть, результат будет достаточно точным. Однако если такой же квартиры в базах нет, погрешность будет очень высока».

Чтобы избежать неточностей, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» разработал систему расчета стоимости, расширив метод сравнительного анализа. Калькулятор стоимости квартир на www.irn.ru работает на основе многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве для всех типов квартир во всех районах города, а также матриц оценочных корректировок. В ходе онлайн-конференции Екатерина Смурыгина объяснила принцип работы калькулятора более доступно: «Матрица – это многомерная таблица. Любая квартира имеет какой-то набор параметров: площадь, количество комнат, расположение, тип дома, площадь кухни и т.д. В результате анализа входящих баз заполняется таблица, которая учитывает, как каждый параметр квартиры влияет на цену. Поэтому, когда оценивается некая квартира, берутся все корректировки из этой матрицы и вычисляется ее цена». Калькулятор www.irn.ru способен оценить любую квартиру, даже гипотетическую, которой на самом деле нет, но интересно узнать, сколько бы она стоила, если бы существовала.

Исходную информацию для расчетов аналитический центр ИРН черпает из баз данных, которые собирает у всех основных игроков рынка. База обновляется каждую неделю, поэтому расчеты всегда актуальны. Калькулятор учитывает и тот факт, что цена предложения на столичном рынке недвижимости обычно завышена, реальная сделка чаще всего проходит по более низкой цене. «Именно поэтому в калькулятор ИРН заложена поправка на величину торга, – объясняет Екатерина Смурыгина. – Вы можете обратить внимание, что результаты, которые выдает сервис, несколько ниже цен в базах предложения. Мы стараемся, чтобы наш калькулятор выдавал не ту цену, по которой квартира будет полгода выставляться на рынке, а ту, которая будет соответствовать реальному спросу, поэтому и продать квартиру можно будет достаточно быстро».

Благодаря такому подходу результаты оценки оказываются достаточно точными. «Для 80% квартир погрешность составляет около 5%. Такая погрешность считается допустимой даже при оценке «вживую» специалистом, – говорит Екатерина Смурыгина. – Оставшиеся 20% квартир – это нетиповое жилье: элитные квартиры или, наоборот, малогабаритки, сложные квартиры в сталинских домах, квартиры с нестандартным ремонтом. Для таких крайних вариантов погрешность может быть довольно большой и превышать 10%».

Специалисты АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» не претендуют на истину в последней инстанции, поэтому результатом оценки является некий «коридор», в рамках которого находится реальная стоимость квартиры. «Оценив квартиру, можно увидеть минимум и максимум ее рыночной стоимости, дополнительно к ценовому диапазону дается расчетное значение, чтобы результат не выглядел взятым с потолка», – отмечает эксперт.

Любые выкладки любых калькуляторов следует использовать только как пищу для размышлений, но не как официальное заключение.

Классический пример из учебника: схожесть выставленных на продажу квартир в одном районе – еще не повод, чтобы определять их среднюю стоимость. Порой в одном доме две одинаковые по площади и планировке квартиры могут отличаться по цене на 20-25%: в одном подъезде гадко, а в соседнем - в горшках растут цветы, во входной группе сидит консьерж и стоят кресла с журнальным столиком. Такое бывает до сих пор.

Необходимо учитывать, что результаты оценки онлайн-калькулятора не являются сертифицированным документом, хотя, по словам Екатерины Смурыгиной, некоторые оценочные компании ссылаются на оценку ИРН как на авторитетный источник. В любом случае расчеты калькулятора могут пригодиться в качестве дополнительного аргумента в переговорах о цене квартиры. Поэтому сервис сохраняет актуальность для пользователей, доказательством чему служит его популярность. «Мы не говорим, что профессиональный оценщик сделает это хуже нас, – подчеркивает эксперт. – Но он оценит одну квартиру, а мы создали инструмент, благодаря которому ежедневно на ИРН оценивается около 5000 квартир совершенно бесплатно и в удобном для пользователей виде. Как говорится, не мы изобрели бутерброд, но мы создали «Макдоналдс».

Читателей www.irn.ru беспокоит вопрос, когда калькулятор сможет оценивать не только московские, но и подмосковные квартиры. «Огромное множество людей, работающих в Москве, живет в Подмосковье, и вы это сами прекрасно знаете! Когда вы наконец «перешагнете» за МКАД?» – спросила дизайнер Елена. Екатерина Смурыгина сообщила жителям Московской области: уже в этом году калькулятор www.irn.ru начнет рассчитывать стоимость квартир в Подмосковье. Следите за обновлениями раздела.

Новое метро и раздельный туалет

Основные параметры, влияющие на стоимость жилья – площадь и состояние квартиры, количество комнат, расположение, тип дома, транспортная доступность. Все эти параметры учтены в калькуляторе стоимости квартир. Но читатели интересуются, как влияют на цену отдельные характеристики квартиры.

Например, Ирина Макарова спросила, изменятся ли цены на жилье в районе Зябликово (станция метро «Красногвардейская») после открытия двух новых станций метро. По словам Екатерины Смурыгиной, влияние этого фактора будет не слишком велико: «Серьезней всего влияет на цену факт отсутствия или присутствия станции метро недалеко от дома. То есть в тех районах, где метро сейчас нет, но в ближайшем будущем станции построят, цены на квартиры существенно вырастут, так как этот факт значительно улучшит транспортную доступность. Если же квартира будет находиться на равном удалении от нескольких станций метро, причем близко расположенных, это практически не повлияет на цену. Конечно, близость станций разных веток добавляет дополнительное удобство, но вряд ли повлияет на цену более чем на 5%». Правда, открытие новых станций может повысить общую привлекательность района и привести к некоторому росту цен на квартиры, но это будет происходить постепенно, отмечает эксперт.

Бизнесмен Василий решил уточнить, как именно происходит градация по такому субъективному фактору, как состояние квартиры. Личные предпочтения в этом вопросе играют большую роль, однако некоторые общие критерии, по мнению Екатерины Смурыгиной, выделить можно. Наивысшая оценка (евроремонт) означает необычный дизайн квартир и отделку высококачественными материалами. Под пунктом «сделан косметический ремонт» обычно подразумевается, что не так давно квартира была обновлена, однако до евроремонта ее состояние не дотягивает. «Нейтральное «не требует ремонта» означает, что некоторое время назад в квартире проводился ремонт, пока еще ничего не нуждается в замене, можно сразу въехать в квартиру, но это все же ремонт «не первой свежести», – уточняет она. – Если квартира требует косметического ремонта, у покупателя возникнет желание что-то обновить, например, переклеить обои или сменить покрытие полов. Если же требуется серьезный ремонт, то это квартира, в которой надо менять и сантехнику, и окна».

Пенсионер Вячеслав Евгеньевич считает, что в калькулятор стоило бы добавить такие параметры, как наличие балкона или лоджии, совместный или раздельный туалет и т.п. Однако Екатерина Смурыгина полагает, что их влияние на стоимость незначительно: «Изначально все параметры квартиры мы разделили на те, которые влияют на цену существенно, и те, влияние которых невелико. Несущественные параметры только создают лишние сложности, загромождают форму, увеличивают время пользования калькулятором. Но их влияние на результат остается в рамках погрешности. К таким несущественным параметрам относятся наличие балкона или лоджии, покрытие полов, высота потолков, совместный или раздельный туалет. Даже в сумме эти параметры повлияют на конечный результат не более чем на 5%. Нам не сложно добавить эти параметры в калькулятор, но это снизит его удобство для большинства пользователей».

Всегда стоит помнить о том, что цена на квартиру определяется не калькулятором и даже не оценочными компаниями, а рыночными механизмами, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Онлайн-калькулятор www.irn.ru – это просто инструмент, который помогает определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. Для более точного результата стоит собрать несколько разных оценок и мнений, где-то посередине будет находиться истина.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(7)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
В жилом районе ÁLIA продолжается благоустройство территории

ÁLIA: озеленение с акцентом на осенний сезон

Девелопер жилого района ÁLIA применяет подход в благоустройстве, ориентированный на круглогодичную декоративность. Для осени – отдельный сценарий - читайте подробности.
00
На открытии форума «Внутри.рф» 11 сентября 2025 года

Девелоперы делают ставку на коммерческую недвижимость

С 11 по 13 сентября прошел форум «Внутри.рф», организованный DSS Consulting Services при поддержке Туризм.РФ, Кавказ.РФ и ИД Коммерсант. Представители власти и бизнеса обсудили, что ждет гостиничную отрасль в ближайшие 10 лет.
00
Донстрой Остров

В Мневниковской пойме началось строительство новых очередей проекта «Остров»

В рамках своего флагманского проекта комплексной застройки «Остров» компания «Донстрой» приступила к строительству двух очередей нового 12 квартала в северной части Мневниковской поймы.
00
Александр Мещеряков, директор по развитию бизнеса VSN Group

VSN Group усиливает команду

Компания VSN Group усиливает свой управленческий состав. На позицию директора по развитию бизнеса назначен Александр Мещеряков, ранее занимавший аналогичную должность в Pandora Property Investments и Becar Asset Management.
00
Bright Rich | CORFAC International , логотип

Sendsay разместит головной офис в МФК «Левашовский 11»

Компания Sendsay полностью арендовала один из этажей в многофункциональном комплексе «Левашовский 11» в Петроградском районе Санкт-Петербурга. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.
00
ЖК Город Первых, корпуса 4.5-4.6

Группа ЦДС ввела в эксплуатацию корпуса 4.5 — 4.6 ЖК «Город Первых»

ЖК «Город Первых» – первый этап реализации проекта ЦДС «Новосаратовка». В рамках ЖК «Город Первых» на территории площадью 30 га будут возведены более 300 тыс. квм жилой недвижимости.
00
VSN Group, логотип группы

60% сделок в «старой» Москве проходят с ипотекой

Около 60% сделок в старых границах Москвы в августе 2025 года прошло с ипотекой. Этот показатель за месяц увеличился на 2 пп. (в июле 2025 года доля сделок с ипотекой составила 58%).
00
Метриум Групп, логотип компании

Разрыв цен между новостройками Подмосковья и Новой Москвы составляет почти 40%

За последний год (сентябрь 2025 года к сентябрю 2024 года) первичное жилье в Новой Москве подорожало на 12,8%, а в Московской области – на 6,5%. Разрыв цен между этими макролокациями приблизился к 40%.
00
САО, Бескудниковский р-н, Селигерская ул., д. 18, корп. 3

Предприниматели могут приобрести два коммерческих помещения в САО

На городские торги выставлены два помещения свободного назначения площадью 56,5 и 64,5 квадратного метра в Бескудниковском и Головинском районах на севере Москвы.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Динамика вторичного рынка жилья в августе 2025 года

В августе 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 10 645 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. Это на 793 сделки меньше (-6,9%) июльского результата текущего года (11 438).
00
Школа в ЖК «1-й Шереметьевский», рендер проекта

Первый ДСК строит в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках школу с бассейном и сквером

Первый ДСК завершил монолитные работы в школе в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. Новая школа изменит жизнь района Подрезково и сделает его еще более привлекательным для семей с детьми.
00
ЖК «Павлово 3»

На Новой Риге появится новый ЖК «Павлово 3»

Рынок новостроек Московской области продолжает развиваться и все больше семей предпочитают покидать мегаполис или даже переселяться в экологически благоприятные локации.
00
ЖК «Зеленый парк». Корпуса № 5.2, 5.3 и 5.4

На территории бывшей промзоны Центра информатики и электроники в Крюково появятся три жилых корпуса

Очередной этап строительства жилого комплекса «Зеленый парк» включает три корпуса высотой от 13 до 28 этажей и общей площадью свыше 60,8 тысячи квадратных метров.
00
Девушка в бане ждет гостей

Выбор и особенности печей для бани и сауны: руководство для покупателей

Люди любят чистоту вокруг себя и заботятся о том, чтобы их тело тоже благоухало свежестью. Баня и сауна для таких целей идеально подходят.
00
Из раковины не должен идти ужасный запах

Способы предотвращения появления неприятных запахов из ЛОС

Локальные очистные сооружения для очистки сточных вод – эффективное и современное решение. Но у него есть существенная проблема – образование неприятных запахов. Она решается с помощью разных технологий и методов.
Или войти с помощью: