Скачать программу
30.10.2020
Нюансы и рекомендации
30.10.2020
Тенденции рынка, аналитика
30.10.2020
От первого лица
Заявка на обслуживание
Заявка на обслуживание Отправьте свою заявку на Realto.ru
и вам помогут наши сотрудники
или партнеры портала

Ключевые тезисы онлайн-конференции «Как оценить квартиру?»

Продать квартиру, если прожил в ней много лет, – это немного схоже с эмиграцией. По эмоциональному накалу. В любой момент можно встретиться с друзьями и родственниками, но соседи, с которыми сложились за годы отношения взаимовыручки – будут потеряны, а какие соседи на новом месте – неизвестно. И сантехник Володя, который по звонку на мобильный придет, хоть и чертыхаясь, в любое время суток, в другой район уже не поедет.

Страшновато? Да. Как любой переезд. Но в сравнении с эмиграцией есть один плюс: понимание страны и общества. В обществе, как известно, есть универсальная смазка – деньги. А в понимании страны – понимание, как их использовать. Не хочется продешевить при продаже квартиры. А чтобы не продешевить, очень важно пользоваться разными источниками информации для оценки ее стоимости, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Онлайн-конференция «Как оценить квартиру?» прошла на www.irn.ru 26 апреля. На вопросы посетителей портала о способах оценки жилья и принципах работы онлайн-калькуляторов ответила директор по развитию интернет-проектов ГК Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерина Смурыгина.

Цену устанавливает рынок

Цены на столичном рынке жилья очень высокие, они не отвечают платежеспособности населения, а зачастую и качеству самих квартир. Но некоторые продавцы недвижимости все равно считают, что могут назвать любую цену, а покупатель найдется. Это далеко не так: выставляя квартиру по завышенной цене, продавец рискует тем, что никто ее не купит в течение продолжительного срока. С другой стороны, продешевить еще страшнее. «Квартира по нормальной цене уходит за две недели – месяц, имеется в виду срок показа такой квартиры, – отмечает Екатерина Смурыгина. – То есть, если квартиру забирают в первый день, ее цена оказалась заниженной. Если квартира «висит» больше месяца, значит, цена предложения слишком высока».

Определить верную цену – первостепенная задача. Это позволит избежать многих сложностей при продаже. Есть разные способы оценки: просмотр объявлений, услуги оценочной компании, совет знакомого риелтора и т.п. Каждый из них по-своему хорош, но обладает и своими недостатками: один – дорог, другой – чрезмерно трудозатратен. На www.irn.ru есть набор инструментов, который поможет узнать примерную стоимость квартиры, цену аренды, оценить инвестиционную привлекательность, построить прогноз стоимости конкретной квартиры, подобрать варианты покупки, продажи и обмена жилья (электронный риелтор) за считанные минуты и совершенно бесплатно. Конечно, он не заменит полностью других способов оценки, но послужит дополнительным источником информации.

Расширение привычных методов

На просторах Интернета можно встретить немало калькуляторов стоимости квартир. Все они работают на основе сравнительного анализа баз данных предложения на рынке недвижимости. Но подход к использованию этой информации может быть совершенно разным. «Некоторые калькуляторы работают весьма примитивно, просто умножая площадь квартиры на среднюю цену квадратного метра по району, – рассказывает Екатерина Смурыгина. – Чаще всего принцип работы калькуляторов заключается в том, что они выбирают из базы похожие квартиры и рассчитывают среднюю их стоимость, выдавая эти результаты за оценку конкретной квартиры. Если похожие аналоги на рынке есть, результат будет достаточно точным. Однако если такой же квартиры в базах нет, погрешность будет очень высока».

Чтобы избежать неточностей, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» разработал систему расчета стоимости, расширив метод сравнительного анализа. Калькулятор стоимости квартир на www.irn.ru работает на основе многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве для всех типов квартир во всех районах города, а также матриц оценочных корректировок. В ходе онлайн-конференции Екатерина Смурыгина объяснила принцип работы калькулятора более доступно: «Матрица – это многомерная таблица. Любая квартира имеет какой-то набор параметров: площадь, количество комнат, расположение, тип дома, площадь кухни и т.д. В результате анализа входящих баз заполняется таблица, которая учитывает, как каждый параметр квартиры влияет на цену. Поэтому, когда оценивается некая квартира, берутся все корректировки из этой матрицы и вычисляется ее цена». Калькулятор www.irn.ru способен оценить любую квартиру, даже гипотетическую, которой на самом деле нет, но интересно узнать, сколько бы она стоила, если бы существовала.

Исходную информацию для расчетов аналитический центр ИРН черпает из баз данных, которые собирает у всех основных игроков рынка. База обновляется каждую неделю, поэтому расчеты всегда актуальны. Калькулятор учитывает и тот факт, что цена предложения на столичном рынке недвижимости обычно завышена, реальная сделка чаще всего проходит по более низкой цене. «Именно поэтому в калькулятор ИРН заложена поправка на величину торга, – объясняет Екатерина Смурыгина. – Вы можете обратить внимание, что результаты, которые выдает сервис, несколько ниже цен в базах предложения. Мы стараемся, чтобы наш калькулятор выдавал не ту цену, по которой квартира будет полгода выставляться на рынке, а ту, которая будет соответствовать реальному спросу, поэтому и продать квартиру можно будет достаточно быстро».

Благодаря такому подходу результаты оценки оказываются достаточно точными. «Для 80% квартир погрешность составляет около 5%. Такая погрешность считается допустимой даже при оценке «вживую» специалистом, – говорит Екатерина Смурыгина. – Оставшиеся 20% квартир – это нетиповое жилье: элитные квартиры или, наоборот, малогабаритки, сложные квартиры в сталинских домах, квартиры с нестандартным ремонтом. Для таких крайних вариантов погрешность может быть довольно большой и превышать 10%».

Специалисты АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» не претендуют на истину в последней инстанции, поэтому результатом оценки является некий «коридор», в рамках которого находится реальная стоимость квартиры. «Оценив квартиру, можно увидеть минимум и максимум ее рыночной стоимости, дополнительно к ценовому диапазону дается расчетное значение, чтобы результат не выглядел взятым с потолка», – отмечает эксперт.

Любые выкладки любых калькуляторов следует использовать только как пищу для размышлений, но не как официальное заключение.

Классический пример из учебника: схожесть выставленных на продажу квартир в одном районе – еще не повод, чтобы определять их среднюю стоимость. Порой в одном доме две одинаковые по площади и планировке квартиры могут отличаться по цене на 20-25%: в одном подъезде гадко, а в соседнем - в горшках растут цветы, во входной группе сидит консьерж и стоят кресла с журнальным столиком. Такое бывает до сих пор.

Необходимо учитывать, что результаты оценки онлайн-калькулятора не являются сертифицированным документом, хотя, по словам Екатерины Смурыгиной, некоторые оценочные компании ссылаются на оценку ИРН как на авторитетный источник. В любом случае расчеты калькулятора могут пригодиться в качестве дополнительного аргумента в переговорах о цене квартиры. Поэтому сервис сохраняет актуальность для пользователей, доказательством чему служит его популярность. «Мы не говорим, что профессиональный оценщик сделает это хуже нас, – подчеркивает эксперт. – Но он оценит одну квартиру, а мы создали инструмент, благодаря которому ежедневно на ИРН оценивается около 5000 квартир совершенно бесплатно и в удобном для пользователей виде. Как говорится, не мы изобрели бутерброд, но мы создали «Макдоналдс».

Читателей www.irn.ru беспокоит вопрос, когда калькулятор сможет оценивать не только московские, но и подмосковные квартиры. «Огромное множество людей, работающих в Москве, живет в Подмосковье, и вы это сами прекрасно знаете! Когда вы наконец «перешагнете» за МКАД?» – спросила дизайнер Елена. Екатерина Смурыгина сообщила жителям Московской области: уже в этом году калькулятор www.irn.ru начнет рассчитывать стоимость квартир в Подмосковье. Следите за обновлениями раздела.

Новое метро и раздельный туалет

Основные параметры, влияющие на стоимость жилья – площадь и состояние квартиры, количество комнат, расположение, тип дома, транспортная доступность. Все эти параметры учтены в калькуляторе стоимости квартир. Но читатели интересуются, как влияют на цену отдельные характеристики квартиры.

Например, Ирина Макарова спросила, изменятся ли цены на жилье в районе Зябликово (станция метро «Красногвардейская») после открытия двух новых станций метро. По словам Екатерины Смурыгиной, влияние этого фактора будет не слишком велико: «Серьезней всего влияет на цену факт отсутствия или присутствия станции метро недалеко от дома. То есть в тех районах, где метро сейчас нет, но в ближайшем будущем станции построят, цены на квартиры существенно вырастут, так как этот факт значительно улучшит транспортную доступность. Если же квартира будет находиться на равном удалении от нескольких станций метро, причем близко расположенных, это практически не повлияет на цену. Конечно, близость станций разных веток добавляет дополнительное удобство, но вряд ли повлияет на цену более чем на 5%». Правда, открытие новых станций может повысить общую привлекательность района и привести к некоторому росту цен на квартиры, но это будет происходить постепенно, отмечает эксперт.

Бизнесмен Василий решил уточнить, как именно происходит градация по такому субъективному фактору, как состояние квартиры. Личные предпочтения в этом вопросе играют большую роль, однако некоторые общие критерии, по мнению Екатерины Смурыгиной, выделить можно. Наивысшая оценка (евроремонт) означает необычный дизайн квартир и отделку высококачественными материалами. Под пунктом «сделан косметический ремонт» обычно подразумевается, что не так давно квартира была обновлена, однако до евроремонта ее состояние не дотягивает. «Нейтральное «не требует ремонта» означает, что некоторое время назад в квартире проводился ремонт, пока еще ничего не нуждается в замене, можно сразу въехать в квартиру, но это все же ремонт «не первой свежести», – уточняет она. – Если квартира требует косметического ремонта, у покупателя возникнет желание что-то обновить, например, переклеить обои или сменить покрытие полов. Если же требуется серьезный ремонт, то это квартира, в которой надо менять и сантехнику, и окна».

Пенсионер Вячеслав Евгеньевич считает, что в калькулятор стоило бы добавить такие параметры, как наличие балкона или лоджии, совместный или раздельный туалет и т.п. Однако Екатерина Смурыгина полагает, что их влияние на стоимость незначительно: «Изначально все параметры квартиры мы разделили на те, которые влияют на цену существенно, и те, влияние которых невелико. Несущественные параметры только создают лишние сложности, загромождают форму, увеличивают время пользования калькулятором. Но их влияние на результат остается в рамках погрешности. К таким несущественным параметрам относятся наличие балкона или лоджии, покрытие полов, высота потолков, совместный или раздельный туалет. Даже в сумме эти параметры повлияют на конечный результат не более чем на 5%. Нам не сложно добавить эти параметры в калькулятор, но это снизит его удобство для большинства пользователей».

Всегда стоит помнить о том, что цена на квартиру определяется не калькулятором и даже не оценочными компаниями, а рыночными механизмами, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Онлайн-калькулятор www.irn.ru – это просто инструмент, который помогает определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. Для более точного результата стоит собрать несколько разных оценок и мнений, где-то посередине будет находиться истина.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(7)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Росреестр

Росреестр совместно с регионами отобразит привлекательные для инвесторов земли на публичной кадастровой карте

Росреестр планирует заключать с регионами соглашения о размещении на Публичной кадастровой карте (ПКК) информации о незадействованных, пригодных для жилищного строительства участках земли с целью привлечения инвесторов.
00
Garnet

Новостройки Москвы подорожают еще на 3-7% - эксперт

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы за год – с сентября 2019 по сентябрь 2020 года – выросла на 16,3%. В абсолютных цифрах в сентябре прошлого года «квадрат» обходился покупателю в 158,9 тыс. рублей в сентябре нынешнего – 189,9 тыс. рублей. Совладелец инвестиционной компании Екатерина Сивова назвала основные причины для такого резкого роста стоимости первичного жилья.
00

Молодым семьям станет проще оформить социальные выплаты на покупку или строительство жилья.

Правительство вносит изменения в программу «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Теперь документы на субсидию можно будет подавать в электронной форме.
00
MR Group

MR Group и Wainbridge сообщают о завершении устройства плиты перекрытия нулевого уровня BVLGARI Hotel & Residences Moscow

Строительство гостиницы и резиденций под брендом BVLGARI ведется по технологии Top & Down — особым компактным способом возведения зданий на сравнительно небольшом участке земли, при котором ключевую роль в строительном процессе играет завершение плиты нулевого уровня.
00

В чём сила ленточного фундамента – в арматуре!

Ленточный фундамент сегодня очень популярен, лёгкость, дешевизна и прочность. Действительно, соорудить ленточный фундамент быстрее и проще, чем монолитный. Секрет его прочности заключается в арматуре, в этом надёжном, строительном материале.
00
Деловой комплекс Aero City

Знакомьтесь: Деловой комплекс Aero City

Вблизи живописного Бутаковского залива располагается уютный, современный деловой комплекс - Aero City. Посетителям центра открывается уникальный панорамный вид на набережную, природный парк.
00
Пик логотип

ПИК объявляет о совместном проекте с группой компаний «Ферро-Строй» - подробности

ПИК и ГК «Ферро-Строй» договорились о совместной реализации на паритетных началах проекта на Очаковской улице на западе Москвы. Застройщики построят мутльтиформатный жилой комплекс с подземным паркингом.
00
KASKAD недвижимость лого

III квартал бьет рекорды на загородном рынке

В фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость подвели итоги 3 квартала. По объему заключенных сделок в компании 1-2 квартал 2020 года незначительно отставал от аналогичного показателя 2019 года – примерно на 12%. Но 3 квартал 2020 года с лихвой компенсировал некоторую просадку, вызванную распространением в первом полугодии Covid-19 и последовавшими за этим ограничениями.
00
Мой район логотип

Интервью с архитекторами и самые интересные точки города: рубрика «Мой район» на #Москвастобой пополнилась новыми сюжетами.

На медиаплатформе москвастобой.рф столичного Комитета по туризму опубликованы четыре интервью с экспертами в области благоустройства территорий, архитектурного и ландшафтного дизайна.
00
Маткапитал

Лайфхак от «Метриум»: Можно ли купить долю в квартире за маткапитал

Большинство обладателей материнского капитала тратят его на улучшение жилищных условий. Чаще всего они покупают новую квартиру, объединяя его со своими сбережениями для оплаты или ипотечного первоначального взноса. Однако владельцы сертификатов нередко решают купить за маткапитал долю в недвижимой собственности. Возможно ли это, разъясняют эксперты «Метриум».
00
Максим Лазовский

ИЖС на распутье

26 октября Президент РФ Владимир Путин дал поручение по включению ипотечного кредитования в меры поддержки ИЖС. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский отметил последовательность действий, но предостерег от чрезмерной кредитной нагрузки населения.
00

«СМУ-6 Инвестиции»: Пять преимуществ жилья с террасами

В период самоизоляции многие покупатели пересмотрели свои требования к жилью, в связи с чем структура спроса претерпела изменения. Среди новых тенденций на рынке элитной недвижимости отмечается возросшая популярность лотов с террасами. Эксперты девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают о главных преимуществах таких жилых помещений.
00
Департамент градостроительной политики Москвы лого

О госуслугах для застройщиков расскажут на обучающем семинаре 5 ноября

В Комплексе градостроительной политики и строительства города Москвы продолжаются образовательные семинары для застройщиков по предоставлению государственных услуг в строительной сфере в электронном виде. Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.
00
ГК Инград логотип

INGRAD завершает первый этап благоустройства жилого квартала "Преображение"

В жилом квартале "Преображение" от Группы компаний «Инград» продолжается благоустройство территории. В настоящее время строители завершают работы в рамках первого этапа и приступают ко второму. Идёт установка оборудования на детских игровых и спортивных площадках. Также ведётся укладка плитки во внутриквартальной пешеходной зоне.
Или войти с помощью: