Правительство Москвы определило самого проблемного застройщика за последние 10 лет

9 июня 2011 года мэрия Москвы решила расторгнуть инвестиционный контракт с ЗАО «Энергостройкомплект-М», которое выступало застройщиком печально известного московского микрорайона 11 в Южном Тушино. Несколько тысяч дольщиков передали указанному застройщику свои денежные средства и более шести лет не могут получить ничего. Каким образом такой шаг повлияет на судьбу обманутых дольщиков в связи с расторжением инвестиционного контракта Правительством Москвы, мы поговорили с адвокатом Адвокатской палаты г. Москвы Олегом Суховым, ведущим юристом «Первого Столичного Юридического Центра».

- Олег Владимирович, скажите, что вам известно об указанном застройщике «Энергостройкомплект-M» и расторгаемом Правительством Москвы инвестиционном контракте?

- Впервые с указанным застройщиком мне довелось иметь дело еще в 2004 году, когда обратившиеся ко мне клиенты желали приобрести квартиру в Южном Тушино. Еще тогда при проверке правоустанавливающих документов выяснилось, что ЗАО «Энергостройкомплект-М» не способно исполнить обязательства по инвестиционному контракту, так как сроки исполнения контракта подходили к завершению, а не снесенные пятиэтажки, на месте которых должно было осуществляться строительство, стояли не тронутыми. Затем история продолжилась, когда ко мне в 2006 году обратилось уже около 10 дольщиков, пожелавших расторгнуть договоры с указанным застройщиком и вернуть денежные средства. Сложность заключалась в том, что почти все договоры у дольщиков были предварительными, а на тот период времени, предварительные договоры с застройщиками являлись диковинкой для судебной практики. Судебная система не готова была признавать предварительные договоры договорами, подпадающими под регулирование законодательства о Защите прав потребителей. Однако, первые суды мне удалось выиграть и доказать, что покупатели по предварительным договорам являются обманутыми дольщиками, и к ним применимы нормы Закона о защите прав потребителей.

В рамках судебных процессов в конце 2006 – 2007 гг. из центрального Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы была получена информация о том, что у ЗАО «Энергостройкомплект-М» значительное количество неисполненных обязательств перед Правительством Москвы, и уже на тот момент указанный застройщик являлся для Москвы наиболее проблемной строительной компанией. Кроме того, в те же 2006-2007 гг. мною были направлены адвокатские запросы в Мосгосстройнадзор в отношении наличия правоустанавливающей документации, необходимой для осуществления строительства. Ни по одному из объектов, которые «Энергостройкомплект-М» успешно продавал на рынке недвижимости на тот момент, как и в настоящее время, отсутствовали практически все разрешительные документы. Таким образом, еще в 2006 году выявлялись факты, очевидно свидетельствующие о том, что ЗАО «Энергостройкомплект-М» – это строительная пирамида, не более того.

- Инвестконтракт расторгается без применения штрафных санкций к застройщику. Одновременно прекращены все распорядительные документы Правительства Москвы от 2002 -2009 гг., согласно которым велась реконструкция микрорайона. Как вы думаете, почему Правительство Москвы не пытается финансово наказать данного проблемного застройщика?

- Дело в том, что еще с 2008 года в отношении указанного застройщика возбуждена процедура банкротства. Наличие долгов у данной «строительно-пирамидальной» компании ужасает. А требовать штрафные санкции с организации банкрота бесполезно. Позиция Правительства Москвы в данном случае понятна и правильна, на мой взгляд.

- Реконструкция района 11 в Южном Тушино началась в 2002 году. Планировалось, что новые дома в микрорайоне будут завершены в 2005 году. Какова ситуация со строительством в настоящее время?

- В настоящее время в Южном Тушино сдан в эксплуатацию только один дом, при этом с огромным количеством недоделок. Другой дом должен быть вот-вот достроен, однако и его строительство приостановлено в связи с исчезновением части выделенных бюджетом Москвы денежных средств. Все остальные предполагаемые к строительству дома в далекой перспективе. При этом не стоит забывать, что кроме Южного Тушино застройщик «Энергостройкомплект-М» осуществлял огромное количество продаж в так и не построенных домах на улице Народного Ополчения. Помимо данных домов обманутые дольщики не дождались квартир и в новостройках по улицам Генерала Глаголева, Дмитриевского.

- В октябре 2010 года власти Москвы выделили на ликвидацию долгостроя на северо-западе города 3,1 миллиарда рублей. При этом пока возводятся корпуса номер 6 и 3, тогда как основное число соинвесторов вложило свои средства в еще не построенные корпуса 1, 4, 5, 7, 8 и 9. Как вы полагаете, правильная ли политика ведется Правительством Москвы?

- Политика не только верная, но и единственно возможная, чтобы решить проблемы обманутых дольщиков. Пожалуй, Москва единственный субъект Российской Федерации, который за счет бюджетных средств осуществляет достройку брошенных объектов. И это правильно. Если власти допустили к строительству компанию пирамиду, (в отношении генерального директора ЗАО «Энергостройкомплект-М» возбуждено несколько уголовных дел, многие заявления по иным эпизодам уголовных преступлений на стадии проведения проверки), то определенная вина в этом есть и Москвы, а соответственно, решать данную проблему необходимо с учетом возможностей столицы. Как показала практика последних 15 лет, почти все проблемные стройки были завершены или за счет бюджета Москвы, или при ином ее участии (льготы новым привлекаемым застройщикам).

- До своей реорганизации зимой - весной 2010 - 2011 гг. Моснадзор долевого строительства сообщал о 1,94 тысячи обманутых дольщиков в Южном Тушино. Как вы полагаете, она может соответствовать действительности?

- Должен сказать, что это не полная информация в части числа обманутых дольщиков. Данная компания или как инвестор или как подрядчик участвовала в строительстве иных объектов, где дольщики так и не получили квартиры, многие попали в число покупателей по двойным продажам. Большое количество дольщиков, зная о проблеме, в Моснадзор тем не менее, не обращались. Другие дольщики, не являясь жителями столицы, вообще не знают о рассматриваемой проблеме. По моему мнению, обманутых дольщиков примерно вдвое больше.

- Олег Владимирович, как вы полагаете, что необходимо предпринять, чтобы не допускать больше таких катастрофических прецедентов с компаниями – пирамидами, как ЗАО «Энергостройкомплект-М»?

- Всегда предлагал и продолжаю предлагать те простейшие изменения, которые необходимо ввести для полного искоренения такого негативного и масштабного явления, как обманутый дольщик.

Первое, оформление документов на строительство должно являться обязанностью местных органов власти, а не строительных компаний. Второе, застройщики обязаны обладать уставным капиталом, достаточным для решения любых финансовых проблем, связанных с форс-мажором на рынке недвижимости. Третье, все инвестиционные контракты и договоры долевого участия должны страховаться от реальных рисков, связанных с приостановлением или прекращением строительства. Четвертое, органы местной власти обязаны нести реальную ответственность за неисполнение обязательств привлекаемого ими застройщика перед третьими лицами. Пятое, необходимо ужесточить административную и уголовную ответственность за нарушения и преступления в указанных отношениях.